是传统的老城区繁 华区域新华北路人民广场。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 四周边环境 交通状况 该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风 路，东有了岗路接驳西平南路广州大道环市路和城市交通新干线的内环 路，道路四通八达在中山路东风路在距本项目米之内设有超过 条公交线，锦城花园西侧是等多路公交车总站在地块西南 米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过分钟。从地块到达市内主要 办公商业的交通非常便利。 配套设施 作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业娱乐教育医疗等 生活配套设施完善。在项目步行分钟内的设施包括 商业市场本项目附近有东峻百货连锁店等商业设施杨箕村 肉菜市场水均岗肉菜市场东环肉菜市场等肉菜市场天河城购物广场商 圈距本项目在个地铁站和个公共汽车站内。 餐饮麦当劳欣叶台湾餐厅等中西食肆 教育东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼 儿园东方红幼儿园锦城花园东风东小学低年级部育才中学，稍远有东 风东小，在消费者心中具有定的魅力，改革开发后广州第个中 外和资房地产开发项目东湖新村就在东山区。由于这区房地产市场 发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为 地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质 素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市 场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都 在元平方米之间。 但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大， 质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好的优点，对旧城区楼盘有 定冲击。 研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城的优 势和声誉及我司的名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边的楼盘销售情 况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定的 销售速度。 七项目基本发展模式 若项目能取得倍的容积率，考虑合理的建筑密度，项目可建成三座 层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群的预测，计划 本项目全部做成三房以上的大面积户型，平均户面积为平方米左右，每 层四六户，住宅景观朝向以东北为主。项目建成后，与锦城花园融合 在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理 装修精美的豪华精品高尚住宅小区。 在此假设下，项目的发展周期约年，其中建设周期为年。阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 八产权转让发展方式及股权架构 九财务评价的基本结论 本项目财务分析的基本假设如下 容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建 平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包 括机房车位 项目发展期为年 地上建筑物的建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造 成本为元平方格盈亏平衡点为元平方米，正常条件下的销售量的盈亏平 衡点为平方米，销售比率为。 根据上述财务计算的结果，本项目财务上的结论是可行的。 阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 十风险分析的基本结论及应变措施 根据对建安成本销售价格和容积率的单项敏感性分析，对于项目影响 最大的是销售价格的变化，销售价格每变化，税后利润随之变化为 万元，在销售价格下调时，整个项目的税后成本利润率仅为，税 后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米的可 能性比较小。 本项目的预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问 题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元， 利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目的成本 显得比较重要。 我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况 规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为 通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。 二市场调查 广州市经济现状与房地产业发展特点 宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境 历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值 亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费 品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素的影响，实际 增长。全年零售额超亿元的大型零售商店有家。年月 全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人 民币存款余额为亿元。 国民经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环 境。作为我国国民经济发展的新经济增长点，国家对房地产业的发展，特别 是住宅建设的支持力度进步加大。阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元， 比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州 房地产投资在上年较高增长的基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发 投资亿元，同比增幅为。 年广想。发 展商已准备将两栋塔楼的全部单位改做商务公寓出租经营。富力盈泽苑在中 华广场附近，与本项目同属中山路，与本项目形成竞争。 四锦城花园二手市场调查 对于本项目，来至锦城花园二手市场的竞争将是直接的。 分析锦城花园的业主转手的原因，主要有两点其，内环路的兴建以阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 项目概述 基本数据 占地面积 总建筑面积预计平方米 容积率预计。 二项目背景 项目背景 电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就 该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其 他规划的限制。 三地理位置 地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公 园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属 线街铺。 从江城区宏观地理位臵看，该地块位于江城区中心，距传统的商业居住 区约分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边米，三年规划 征求意见稿 新疆维吾尔自治区畜禽良种繁育体系建设规划 年 新疆维吾尔自治区畜禽育种十年计划年 年畜禽良种繁育体系建设及优势产业扶持发展项 目申报指南 综合评价 项目建成后可直接带动当地的农牧民总户数近户人。 通过多胎肉羊基地的示范作用带动整个伊犁河谷地区的绵羊品质改 良，提高饲养多胎肉羊的综合效益，仅此项即可提高农牧民纯收 入多元。本项目的建设符合自治区党委人民政府关于加快现代畜 牧业发展的意见把发展肉羊生产作为畜牧业结构调整的重点，大 力发展肉羊产业的思路，项目的实施有政策保障。 项目对于察布查尔县乃至伊犁河谷加强畜牧业良种体系的建 设提高多胎肉羊良种化程度，推进细毛羊产业化进程，促进项目 区域畜牧业向高产优质低耗高效的转变，实现畜牧业经济的 持续稳定发展均具有十分重要的意义。 多胎肉羊基地建设项目不仅能够给当地的养羊饲养户带来巨 大的经济效益，而且能够产生巨大的社会效益。有益于地方经济的 腾飞发展和当地农牧民生活水平的提高，有助于伊犁河谷生态环境 的改善和提高多胎肉羊的综合经济效益。 项目具有高起点高投入高科技的特点，具有很强的带动 与示范作用和市场发展空间，经济效益显著运行结构合理，又兼 顾了环境保护，因而项目可行。 项目各项财务指标均高于行业基准水平，有定的盈利能力 和抗风险能力，项目财务上可行。 本项目有很高的科学性操作性，它对于推进伊犁河谷多胎肉 羊产业化的发展进程和提高项目区农牧民的收入意义重大。建议有 关部门予以立项支持。第四章市场分析与销售方案 第二章背景及必要性 项目建设背景 在年月召开的自治区畜牧工作会议上，自治区党委人 民政府发布了关于加快现代畜牧业发展的意见，提出了以实现牲 畜品种良种化，畜种畜群结构合理化生产经营产业化疫病防治 网络化产品营销市场化的畜牧业发展目标，为肉用羊的腾飞与人才的引进有计划的培养和提高技术队伍素质。加大细毛羊 产业化发展模式的宣传力度，采取相应的技术扶持措施，激发项目 区广大农牧民接受新技术推广的积极性。提高广大农牧民饲养肉羊 的积极性和生产力水平，使养羊产业的链条伴随着项目区农牧民对 畜牧科学技术的认同以及带动当地畜牧业的发展而逐渐延长。 第章总论 项目概要 项目单位基本情况 概况 项目单位察布查尔美利奴种畜繁育有限责任公司是新疆维吾尔 自治区供销联合社直属企业的控股公司，于年月，由新疆美 利奴细毛羊科技发展有限责任公司与察布查尔种羊场察县畜牧局 察县供销社，共同出资组建的有限责任公司。公司注册资本万 元。年月，原股东单位察布查尔种羊场改制为察布查尔托布 农村经济管理服务中心，股本结构也进行了调整，察县畜牧局的股 份转入察县供销社。调整后，新疆美利奴细毛羊科技发展有限责任 公司出资万元占总股本的察布查尔托布农村经济管理 服务中心出资万元占总股本的察布查尔县供销社出资 万元占总是传统的老城区繁 华区域新华北路人民广场。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 四周边环境 交通状况 该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风 路，东有了岗路接驳西平南路广州大道环市路和城市交通新干线的内环 路，道路四通八达在中山路东风路在距本项目米之内设有超过 条公交线，锦城花园西侧是等多路公交车总站在地块西南 米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过分钟。从地块到达市内主要 办公商业的交通非常便利。 配套设施 作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业娱乐教育医疗等 生活配套设施完善。在项目步行分钟内的设施包括 商业市场本项目附近有东峻百货连锁店等商业设施杨箕村 肉菜市场水均岗肉菜市场东环肉菜市场等肉菜市场天河城购物广场商 圈距本项目在个地铁站和个公共汽车站内。 餐饮麦当劳欣叶台湾餐厅等中西食肆 教育东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼 儿园东方红幼儿园锦城花园东风东小学低年级部育才中学，稍远有东 风东小，在消费者心中具有定的魅力，改革开发后广州第个中 外和资房地产开发项目东湖新村就在东山区。由于这区房地产市场 发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为 地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质 素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市 场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都 在元平方米之间。 但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大， 质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好的优点，对旧城区楼盘有 定冲击。 研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城的优 势和声誉及我司的名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边的楼盘销售情 况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定的 销售速度。 七项目基本发展模式 若项目能取得倍的容积率，考虑合理的建筑密度，项目可建成三座 层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群的预测，计划 本项目全部做成三房以上的大面积户型，平均户面积为平方米左右，每 层四六户，住宅景观朝向以东北为主。项目建成后，与锦城花园融合 在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理 装修精美的豪华精品高尚住宅小区。 在此假设下，项目的发展周期约年，其中建设周期为年。阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 八产权转让发展方式及股权架构 九财务评价的基本结论 本项目财务分析的基本假设如下 容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建 平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包 括机房车位 项目发展期为年 地上建筑物的建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造 成本为元平方