切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中， 需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势 和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强 强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方 案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 第二章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。 分产业看，第产业增加值，亿元，增长第二产业 增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元， 增长。第产业增加值占国内生产总值的比重为， 与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点 第三产业增加值比重为，下降个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿 元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资，亿 元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长 第三产业投资，亿元，增长。 全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中 商品住宅投资，亿元，增长。商品房竣工面积， 万平方米，增长。商品房销售面积，万平方米，增长 ，其中商品住宅，万平方米，增长。 继年以来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力 度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主的宏观调控 措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高， 同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对 打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。 区域房地产环境分析 西安市房地产市场区域分布及特点 主城区为西安市老的行政商业金融文化教育中心，交 通便利配套完善，商业氛围浓厚，加之很多古建筑风貌，升值 潜力及投资价值大，土略措施。 项目的建设是城市化的先行者 随着城市化的不断发展，民用建筑的需求会不断的增加。更是响 应国家政策的号召，努力为国家和谐社会改善人民的生活条件 贡献份力量。 项目的建设是提高人民生活水平的必经之路 项目的建设能将很多分散住房的居民集中居住，这样使得教育 医疗等各个方面都会更好的改善。也使得政府能更好的管理。从 而提高了人民的生活质量，使得人民的精神生活更加的充实。 第五章建筑方案 设计依据 居住区规划设计规范年版 第章总论 项目背景与项目概况 项目名称 开元号三期工程号住宅 楼以及地下车库 建设单位概况 单位名称中国建筑第三工程局 单位性质股份有限公司 注册资金万人民币 单位住所武昌 业务范围建筑材料建筑施工 项目概况中国建筑第三工程局有限公司以下简称中 建三局原为中国建筑第三工程局，是世界强企业上市公 司中国建筑重要子公司，是具有多功能集团化经营的国有 大型建筑安装骨干企业。 年月经国务院批准成立年经建设部批准为全国首 批级工程总承包和级施工总承包资质年核准为全国首 批特级工程总承包资质。年月，获准成为高新技术企业， 年初，推行国有独资企业董事会制度年月，改制 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,为中国建筑股份有限公司独家持股的人有限责任公司。 局董事长党委书记熊德荣，十届全国人大代表，高级经济师， 武汉大学兼职教授，中国建筑工程总公司先进工作者，湖北省劳 动模范，湖北省人民政府特殊津贴获得者，湖北省优秀企业家金 牛奖，湖北经济年度十大风云人物，湖北省优秀党务工作者， 湖北省十佳思想政治工作者，武汉市老劳模新贡献标兵，武 汉市杰出企业家。 局总经理陈华元，教授级高级工程师，全国优秀施工企业家，全 国工程建设质量管理先进工作者，全国施工企业优秀项目管理 者，全国重点工程建设优秀。加强重点领域建 设，提高建设质量，化解社会矛盾，营造和谐有序的社会环境 促进社会主义法治文化建设，营造良好的法治环境保障社会 住房保障。 目前，西安的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与 西安市住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善西安市 人民的居住条件已经成为西安市政府特别关心的问题之。同 时，随着西安经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对 居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发 建设就是为了使西安城市居民的生活环境居住环境不断得到 改善。 开元壹号三期工程号楼以 及车库项目符合西安城市建设总体规划，贯彻了西北城市群 建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造 新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下 岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国 民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继 续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可 新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以 拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因 此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的 作用，而本项目作为西安市商品住宅建设项目工程之，将为增 加西安市当地社会就业岗位作出定的贡献。 主要技术经济指标 序号项目单位数值 总用地面积， 规划总建筑面积， 其中住宅建筑面 积 ， 其中层商铺建 筑面积 其中地下停车场 建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率项目总投资万元， 财务净现值万元， 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手 续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土目经理，湖北省劳动模范，湖北省 优秀企业家，湖北省建设工程安全管理先进工作者，湖北省武 汉市五劳动奖章获得者。 年，中建三局实现合同额亿元完成营业额亿元， 连续三年位居武汉百强企业前三甲。 可行性编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研 究指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经 济评价方法与参数第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对开元 壹号三期工程号楼项目建设的 目的必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容 项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与 效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和 研究。 项目提出申请的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为 了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化 消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之 。根据国家统计局的分析和研究，房地产投资约占我国城 镇固定资产投资的，成为增长的直接推动力。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正 在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城镇居民人 均建筑面积达到平方米，平均每户拥有套功能基本齐全 的住房，住房消费占整个消费的比重达到，城市化水平 将提高到左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均 套人均室，年达到人均建筑面积平方米，主导户 型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业 之。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 根据西安市全面推进住房建设五年规划 年。规划确定了未来年的规划思 项目销售目标群定位 本项目规划为西安市的中高档楼盘，销售目标客户群定位如 下 类客户企事业单位职工 二类客户周边的私营业主 三类客户周边学校老师 四类客户未央区公务员 五类客户西安在外地成功人士 六类客户各下辖县区乡镇成功人士 七类客户各地房地产投资人士 营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定 以下推广策略 推广渠道 报纸广告 包括西安日报西安晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投 入过多，开盘和推新品前周进行次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为种长期的营销 手法。 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。 电视广告是唯的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，西安地方大，人口多，单张 派发能起到良效。 营销活动 活动西安大型文化论坛。 活动二系列名人讲座。 媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传开元壹号，增强前期登记客户数量，扩大蓄 客量，为开盘销售半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风 光带竣工，举办各种活动，扩大在西安的知名度，加以促进销售。 开盘三个月后，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告 投放力度。 公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半 年。 路桥广告贯穿项目营销始终。 影视广告开盘前个月高密度投放，开盘后在每次推新货 时前周每天投放。 西安报纸开盘前月投放次，以及每次新货上市投 放次。 单张派发每天均需进行的推广方式，力求单张波及到西安 的每个角落。 短信推广般个月派发次，开盘前每周发送 次。 公关活动开盘前举行场活动，开盘当日举行场，干道，无需 大规模拆迁。城市主次干