别为万平方米万平方米万平方米 而年房地产开发施工新开竣工面积是万平方米 万平方米万平方米。 的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在年，房 地产年销售面积才万平方米，销售额亿元。之后每年以 左右的速度增长。年，房市实现年销售万多平方米 到年的销售面积和销售额分别已达万平方米和亿 元。 在投资和交易量都逐年呈上升的情况下，房地产市场已逐步实现 三个转变 住房建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也 叫做由速度规模型向质量效益型转变。 住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，也叫做由住 房非商品化向住房商品化转变。 经济体制由计划经济向市场经济转变，也叫做住房资源和分 配供应由行政调配向市场调节转变。 在这过程中，个明显的特征也浮出水面，即迎来了的个人 住房消费时代。统计显示，在年，个人的购房比重为， 到年这比重已提高到。个人购房比重是衡量个城市 住房商品化程度的标志，同时也是判定住房有效需求的重要指标， 高比例的个人购房，为住宅产业的健康发展提供了有效保障。 从消费的付款方式看，在这六年间，房市也发生着飞速变化。年时，个人购房贷款业务刚刚处于起跑线上，而今，商品住 宅消费中的的比例是通过按揭方式来完成的。详见表购房 门槛的降低，正迅速使房市的预期市场变成现实市场。 表市主城区近三年政策型个人住房贷款发放情况统计 年度项目贷款金额万元贷款宗数建筑面积平方米每宗平均贷款万元每宗平均房款万元 本年 发生数 本年 累计 本年 发生数 本年 累计 本年 发生数 本年 累计 三市房价分析 直辖五年以来，经济发展出奇地好，年地产市场前景乐观。原因有三第由于政府的大力扶持， 将在北部城区进行大规模的市政基础设施建设。第二由于区位 于渝中区边缘，地理位置较好。渝中区是最繁华的地区。这样就 必然导致商品房价格偏高，般都在元平方米以上，而与其仅 江之隔的区房价不过在元平方米左右。再者，渝中 区的建筑密度较大，导致其居住环境不佳。而与渝中区相临的区 就极具竞争力。第三据晨报报道李嘉诚的和记黄埔将在北部 城区圈地以发展房地产，如此名家效应亦会引起房地产投资商对 区的注目。 第章总论 项目概况 项目名称港湾期 项目地址市区街道村 项目业主经济技术发展股份有限公司 法人代表 注册资金万元 经营范围房地产开发物业管理 项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积 平方米。其中住宅建筑面积平方米商场建筑 面积平方米车库建筑面积平方米，共有个车 位公共配套建筑面积平方米修建小学所，建筑面积 平方米。 项目投资及资金结构本项目总投资万元。其中自 有资金万元，银行贷款万元，销售回收资金万元。 二项目业主简介 经济技术发展股份有限公司于年月底经市经济 体制改革委员会审批，并在市工商行政管理局登记，由原物 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,业发展有限公司改制成立。注册资本万元，主要从事房地产开 发物业管理，为二级房地产开发企业。年与成都军区后勤部 联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区商城，总投资 万元。该商城主楼高层，总建筑面积平方米。商 城层为小商品交易区，内设摊位余个，主要经营玩具文 体用品工艺品日化用品针织品鞋类等小商品，成为西南地区 唯家颇具规模的小商品批发市场。整个市场经营户达多户。 楼以上为商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理。 三报告编制依据 渝府地号市人民政府关于织造。近几年在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游 的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占 据着越来越重要的地位。市按区域划分为渝中渝北南岸 沙坪坝等个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。 加之受长江嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通环境等几大 因素直接影响着楼盘的投资与收益。 年月，被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了 国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城 市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策， 良好的投资环境以及前景广阔的市场，成为新轮投资的热点地 区，大量的国外资金和国内资金涌入，寻求投资发展，激活了 的经济环境，带旺了人气，为经济的迅速发展提供了大量的机遇 和条件。国际国内实力雄厚的财团公司进入，国内外驻机 构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动房地产产业发展的强大动力。 此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继 续加大投资力度。年全市累计完成固定资产投资亿元， 比上年净增亿元，增长。其中基本建设完成投资 亿元，比上年增长，占全市总投资的比重达更新改造 投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长 其他投资亿元，增长。由于投资资金到位良好， 从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善， 促进了财政收入持续增长。年完成地方预算内财政收入 亿元，比上年增长。 综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，市经 济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大 环境。 二市房地产投资与交易情况分析 据有关方面最新统计显示，在巨额投资和交易量面前，房市 已保持了连续六年的高速增长，这在全国也是个特例。 据介绍，九十年代中期，国家整顿金融秩序，使当时的国内的房 地产热在夜之间迅速降温。此时，房市因发育晚于沿海地区， 厂国有土 地使用权处置的批复 二渝规选江字第号关于港湾的选址意见通 知书 三渝规设江字第号市建设工程设计条件 要求通知书 四渝府号市人民政府关于同意港湾规划 方案设计的批复 五渝计委投号市发展计划委员会关于区 港湾住宅小区立项的批复 六市规划局关于公司市港湾规划方案设计审查 会记录七中煤国际工程集团设计院提供的港湾方案设计 八业主提供的有关资料。 四项目主要技术经济指标见表 表项目主要技术经济指标 序号指标名称单位指标备注 建设内容 住宅平方米 商场平方米 车库个车位 公共配套平方米 小学平方米 总投资万元 经济效益 财务净现值万元 内部收益率 投资回收期年 税前投资利润率 税后投资利润率 税前资本金利润率 税后资本金利润率 五报告简要结论 按照世纪城市居民住宅居住郊区化的趋势，并随着市政府对 大型企业的退二产业进三产业的战略性方案的实施，可 以预计沙坪坝区域周边住宅区的开发时机已经到来，根据目前的调 查分析情况看，沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥风天路石小路及大桥附近沿江区域开始。故如果沿以上几条城市道 路周边开发大型综合商业住宅小区。从地理位置及住宅环境方面上是 可行的，也是今后区及沙坪坝区等住宅发展的需要，其中织造 厂区又以其独特的地理位置和商业开发价值首当其冲。因此，本项目 的建设是非常必要的。 本项目建设总投资万元，全部资金财务内部收益率为 。投资回收期为年。税前税后投资利润率分别为 和。税前税后资本金利润率分别为和。经济 效益较好。 第二章市场需求分析 房地产市场环境 市简况 是座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特 的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆 商贸经济率将达到，将达到。 这种增长意味着到年，城市化人口将达到万人，新 增城市化人口将达到万人。提高城市化率，就是推进城市化。而 城市化的核心产业就是房地产业和基础产业。按照政府规划到 年城镇人均居住面积将由现在的平方米达到平方米。这意 味着新增城市人口需要住宅达到亿平方米。加上现有城镇人口人 均提高平方米住宅，在未来年的时间里，住宅新增需求将达 到亿平方米。如果平均下来，仅新增量这块，每年需求住 宅的面积将达到万平方米。对而言，这个蛋糕无疑充满着巨 大的诱惑力。事实上，诱惑还不至这些。根据政府经济的发展计 划，到年，产值将达到亿元。这大体相当于现在的 上海。当达到这规模，的写字楼酒店以及大型商场等物业 的需求市场也会迅速成长起来，对房地产业而言，这块蛋糕将是 无法估量的。 二区域房地产市场分析 沙坪坝房地产市场分析 沙坪坝区集商贸文化科技工业旅游于体，是市科 教文化中心区。城区面积万平方公里，人口万。区域房地产市 场特征表现为以下几个方面文化教育概念突出，房地产业大打文化牌 沙区汇聚了重大三医大西政川外师院及三八中等 名校学府，教育人口数量占该区域总人口数量的左右。教育业 对带动该区域相关产业的发展，包括餐饮教育用品文化娱乐设施 医疗卫生等，起着极大的积极作用。这特征直接地影响该区域房地 产业争先恐后大打文化牌教育牌，使得文化氛围成为沙区居家的最 大特色和吸引力。学林雅园是其中的典型代表。项目定位即针对沙坪 坝区大有购买潜力可挖的教师，推出琴棋书画等具有浓厚 文化色彩的主题景观并在重大三医大西政川外师院等院校进 行楼盘形象展示，开盘期的热销形成良好的社会影响便得学林雅园的 销售迅速取得成功。 商业副中心优势明显 相对渝中半岛的商贸金融中心而言，沙坪坝和杨家坪南坪观 音桥等的商业副中心已相继形成。由于近年来沙区政府对本区域商业 性适用性性价比方面，有着高于 般消费群体的期望和要求。但住房消费后劲不足，除上面提到的消费 群体外，剩余消费群体消费能力不高，需求和消费意识不强。这就迫 使沙区楼