连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距 离，到新城区分钟车距。 二劣势 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较 相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓，因 此此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进步推动北京路商圈的 建设有着非常重要的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪 些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑 的重要问题。 三机会点 政府规划开发利好因素 年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区 行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域 从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前的倍和 倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。 铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心。这利好因素必然会刺激项目周边商业经济 的发展，已经带动房地产市场的升温，提升新区的城市品位。 地理区位优势 目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目的地理区位优势必然会赢得 较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究供给 需求，便可以抢占先机。 项目连动实现价值最大化 为了适应新的铜山区的城市建设，区委区政府决心将现在的北京路打造 成为徐州市的主要商业街。为此，政府专门成立北京路开发管理办公室， 全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。目前北京路共推出宗地块， 都在规划设计之中，其中南洋国际正处在热销中。面对将来个商业项目的 起运作，能拥有充足的客户资源，如能将联袂运作，更能发挥规模化优势， 降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。 中心城市的建设汇聚了人墙等细节构成，这些元素之间互为统互为呼应， 与世界设计新潮接轨，向质朴自然回归，构成了完美的建筑印象。 三高层单体建筑设计 平面设计 十层采用梯两户型，既控制了面积三种面积梯度， 又提高了得房率。十八层及二十七层采用点式梯三户和四户。所有户型均 遵循如下原则空间平直方正交通面积最小化观景大阳台，与户型总 面积相匹配的开间进深房间面积。与室外景观相呼应的厅室布置，良好 的体形系数对节能抗震非常有利。 立面设计 建筑设计的造型在古典元素基础上注入了山川意境与园林精神，汲取中 第章项目概况 第节项目基本情况 项目名称蓝博湾数码城暂定 华东地区产业城市综合体 国家创新产业集聚区 淮海高科人才居住示范区 二项目地址江苏省徐州市铜山区新区北京路 三项目内容拟建成为中国东部地区最大的产业集聚地和华东地区最 专业的集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大 型超市等功能为体的产业销售展示城市综合体。 四项目目标 使之成为铜山新区北京路的标志性物业。 实现本项目物业潜在价值最大化。 创造本项目物业的环境效益经济效益社会效益的统。 第二节项目区位分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,区位 项目地块位置状况 蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路中心地段。项目总占 地亩。 二项目地块区位因素分析 基础判断 项目属于铜山区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中 高层消费群体，具有定的消费力。运用差异化效应产生巨大利益。 城市位置项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大人口 最多经济总量最强的区，铜山区环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济特 点。 交通条件紧邻城市主干道北京路，区内高速高铁交汇，未来地 铁交错，交通便利顺畅。 商业基础项目周边汉府雅苑等中高档社区的中高层次消费群体迸 发出旺盛的购买力，奠定地面积 总建筑面积 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下车库面积居住户数户 居住人口人 建筑密度 绿地率 容积率 停车位辆 商业区 总用地面积 规划用地面积 总建筑面积 地下层商业面积 地下二三层车库面积 建筑密度 绿地率 容积率 停车位辆 第三节项目分析 优势 项目背景 徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢 之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系的重要十字路口。既是江苏省苏北地区的重要 城市，也是淮海经济区的中心城市。国务院已批准将徐州发展成较大城市， 同时，徐州也是江苏省委省政府重点发展的三大都市圈之。全市辖三县 两市五区，总面积平方公里，人口万，其中市区面积为 平方公里，市区常住人口万。年徐州亿元，人均地 区生产总值突破美元，全市完成财政总收入亿元。总量在 全国所有城市中含省会城市国家计划单列市位居第位，在整个淮 海经济区个地级城市中位居第。徐州的经济发展的区位优势非常突出， 特别是省委省政府大力推进苏北经济大发展给徐州的交通通讯等基础设 施建设提出了新的要求并且同时带来新的发展机遇。 基础判断 徐州城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈环渤海经济 圈中西部经济过度地带的的核心区域。 城市规模 铜山区新规划，使徐州市区面积增加到平方公里，人口万 水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良的发展中城市 城市经济 产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心的淮海经 济圈，周边近亿人口消费力逐渐释放。 城市规划 按照新区开发老城提升整体推进的思路，制定双核心五组团 的空间格局，搭建城市快速成长架构。 城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重复兴中的历史名城，城 了区域商业繁荣的基础和前景。 发展前景铜山区内保利集团中住集团等国家大型开发企业在项目 周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前 景光明。 区域因素 位置项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入 顺畅。 交通 项目外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可 达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分 钟距离，到新城区分钟车距。 基础设施情况 供水 市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。 排水 区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。 供电 区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。 通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 环境条件 区域环境质量较好，环境污染较小。 产业集聚度 区内目前土地利用大多为商服门面及办公住宅用地，产业集聚度 较高，商业繁华。但奇缺大型商业设施。 个别因素年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区 行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域 从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前的倍和 倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。 此次区划调整给铜山带来了极大的发展机遇，对进步推动北京路商圈 的建设有着非常重要的意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入 哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考 虑的重要问题。 如何最大限度地利用该地块，提升该地块的产业升级，加快该地块商圈 形成，形成铜山新的经济增长极，为铜山的发展带来重要的贡献是重中之重 思考的首要问题。 该项目拟发展成为华东最大的产业集聚地和最专业的集高端品牌展 示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大型超市等功能为体 的产业销售展示城市综合体，通过市场化运作，将会成为经营城市提 升城市品位的个范例。 二经济指标 住宅区 总用地面积 规划用为主的经济发展模式和以服务经济为主的经济结构，积极倡导培育淮海经济 区产业总部经济，为铜山经济增长注入新的活力。 四铜山区域经济新的增长极 铜山区作为徐州南部综合性新城区，重要科研产业文教和高档生活居 住区，区内面积平方千米，总人口万人，年经济总量位 居全国县市第位，达到亿元。食品机械钢铁汽车电子等 五大产业是铜山的优势主导产业，食品产业突破百亿元大关，成长为铜山的 第大支柱产业，蓝博湾项目的建设，将改变铜山城区内商业长期依赖徐州 主城区的局面，进步改变铜山北京路的商业经营环境，成为铜山区内经济 新的增长点和重要的经济增长极。 第六节目标客户定位 定位原则选准目标，稳准出击 定位已完成原始积累具有定经营规模的商家，淮海经济区内具 有中高级以上职称的高端人才 产品目标客户 造什么产品卖给谁略 二目标客户细分略 第六节价格定位 定价原则市场无形，定价有道。 定位以徐州市场的房地产价格为依据，通过比较分析，本地段预计得 出 商铺约 写字楼约 住宅约元起 房地产价格是由地价工程造价，各种税费资金利息销售费用和开发 商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，般市场定 价原则由三个价值取向构成。 市场价值取向需要考虑同等片区同等物业采用比较的手段来确定。 成本价值取向项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向该区域位置的物业在消费者心里的功能价格比。 当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括 的多种可变因素 以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基 础。 我们在整个项目开发建设中，本着经营市场