市场挖掘与开拓。由此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。 虽然，年市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争 呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控 制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。 投资环境与市场研究 投资环境分析 经济背景 年由于世界金融危机，我国经济深受影响。经过中央提振市场信心宽松的 经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。年初，国务院 推出十大振兴产业的万亿投资计划，到年底，万亿元的投资计划发挥了良好的刺 激作用。 百货与零售业 年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。从 年全年的情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业的 销售又呈现了积极向上的局面，有的百货店同比销售超过了。年十黄 金周天时间，北京上海广州的些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状 态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业的发展势头非常好，从销售情况 看，他们受金融危机的影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有的零售企业同 比增长在以上。 就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店的速度将加快，像韩国的乐天日 本的高岛屋马来西亚的百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。 同时，这些国际上的零售巨头都有进入中国二三线城市的打算。 年，中日韩三国的百货业将进行更加频繁的交流。事实上，日韩百货业 看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中 的是他们的经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿 元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着 巨大的发展空间，投资机会较多。 房地产业 随着经济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售 面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和 全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个 百分点其中位的计划，本项目产品类型为商业和住宅，商业出租住宅出售，各 类型面积详见下表。 表分物业形态面积明细及销售安排 产品建筑面积租售安排备注 商业出租 住宅出售 销售价格预测 通过对本项目本身特点周边环境和热售楼盘的区位环境资源产品户型配 套容积率性质等因素综合分析和评价，采取市场可比项目定价方法，测算本项目 总论 项目背景与概况 项目名称 •名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园期工程 承办单位概况 单位名称吉林名牌折扣城有限公司 单位性质有限责任公司台港澳法人独资 注册资金港元贰亿元整 单位住所吉林省市区奢岭镇 经营范围百货工艺美术品饰品针纺织品家电电脑批发和零售筹建 房地产开发销售及物业管理项目自营商品的进出口业务以上商品不涉及国营贸 易进出口配额许可证出口配额招标出口许可证等专项管理的商品企业营销 策划设计商业管理咨询服务。以上经营项目涉及许可经营的须取得相应许可证后 方可经营。 法人代表。 建设单位简介 吉林名牌折扣城有限公司，是香港上市公司裕田中国发展有限公司股票 代码在东北地区设立的全资子公司。集团公司目前在广州海口福 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 州南昌等全国大城市均有项目启动或正筹备启动。 吉林名牌折扣城有限公司于年登记注册，注册资本金为亿港元，业务 范围涵盖百货工艺美术品饰品针纺织品家电电脑批发和零售商业地产建设 与经营房地产开发销售及物业管理企业营销策划设计商业管理咨询等服务。 公司具有完整的开发体系和完善的管理规章制度，下设前期部规划设计部工 程部营销部合约部财务部综合管理部等职能部门。公司从成立之日起，坚守 人才是第资源的理念，现已拥有批具有现代管理意识与优秀专业技能的高素 质人才，他们在全国房地产行业拥有优异的建树。公司拥有各类专业技术人员多 人，是支朝气蓬勃奋发向上求实创新团结协作的优秀团队。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议 国家计委计办投资号审定的投资项目可行性研究指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济从 发展的趋势看，城市居民的收入水平直呈上升趋势。数据显示，城市居民人 均可支配收入从年的，元增加到年的，元，购买力的提高为推 动零售业及房地产的发展奠定了坚实的基础。 拟建地点 本项目用地位于区奢岭镇长清公路西侧，用地距城区公里，距龙嘉国 际机场公里。随着长吉图两型社会建设和大交通大物流枢纽中心的建设， 区域优势愈发明显。 预期目标 世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于市区奢岭镇，项目总体用 地面积约为亩，集购物公园高层多层低层住宅和度假酒店及相关配套 酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体的大型综合生态整合开发区。 本项目是产业园的期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目 规划总建筑面积，万平方米，包括购物公园建筑面积，平方 米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积，平 方米。 主要建设条件 土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面的纠纷。 交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。 环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌 站。因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。 项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划 建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中， 三通平正在进行。 主要技术经济指标 表主要技术经济指标 序号项目单位数值备注 用地面积亩 商业亩 住宅亩 总建筑面积 商业 住宅 建筑密度 容积率 商业 住宅 绿地率 项目总投资万元 住宅销售收入万元 商业租金年收入万元正常年份 财务净现值税前万元 财务内部收益率 投资回收期年 投资利润率 资本金利润率 问题与建议 项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算 过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家市的房地 产项目开发程序规定。 根据测算，在预计的开发进度预测的销售价格下，本项目具备良好的可行性。 项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济的 非常时期，尤其是未来指数走向的不确定性，将为项评价方法与参数第 三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对•名牌折扣城吉林省旗舰 中心现代产业园期工程建设的目的必要性项目区域概况项目规模及建设方案 建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案财务分析及项目风险等方面进 行全面论证和研究。 项目提出的理由 关于 源自英语中的，有出口出路的含义，是目前国际上较 为成熟的新颖商业零售业态。其最早诞生于欧洲，近年来在美国等国家迅速发展。 在发展初期作为单个的工厂直销店，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由 于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣 直销广场，并最终发展成为种独立的崭新的商业零售形态。目前，美国各地已有 多家，在其国内商业企业近年来的排行榜中，前位有家的主要业态 为折扣店欧洲拥有近百家亚洲地区如韩国日本新加坡等国 发展也正方兴未艾。 改革开放以来，随着我国人均的不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平 日益提升。中国的零售业态向现代化国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。 业态在我国的发展潜力不容小觑，国内的零售市场亟需这样种新业态的加 入来健全市场流通体系，进步细分市场和售货渠道而随着国内消费者收入的增加 以及生活品味的提高，他们也需要名牌加实惠来满足自身不断增长的消费需求。 市场需求 为应对国际金融危机，年底，中央和地方政府出台系列的刺激消费政策， 使得政策环境大为改观。同时，中央提振市场信心带来良好的预期影响，带动消费需 求的释放。 经济的复苏为市场向上提供了基础，伴随着年出台的经济刺激政策，市 经济增速加快，带动房地产市场的回暖。 市轻轨等重大市政工程的建设，将进步推动市政配套的完善，加快城市向外 扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。 长吉图体化，城市化进程的加快，意味着将有大量的农村居民进入到城市生 活，而人口的增加必定带动消费的需求。 购买力 经济发展提高了城市居民的收入，为房地产业的发展提供了保障和动力支持。体战略，使之成为东北地区现代化商贸中心。 年，受金融危机的影响，政府出台系列扶持政策，从双防转向 保控，再转向保增长扩内需。年，相关政策的出台取得效果，房 地产业随着经济的回暖触底回升，社会消费品零售业也保持稳步快速发展步伐。 年，延续年的调整结构政策。加大对新建商品房项目的管理，颁 布新的购房入户条例，金融税收政策紧贴市场监管政策不断加强。 市场分析 市百货和零售业概况 吉林省人口较多，拥有广阔的市场，这为扩大内需提供了可能性。正是在此背景 条件下，扩大内需问题成为理论界和政策制定者共同关注的重大问题，各级政府也采 取了系列扩大内需的政策措施，这些措施已经取得了些的成效。据最新调查资料 显示，年上半年吉林城镇居民人均消费支出，元，同比增长，扣除 物价因素实际增长，实际增