如美国通用公司德国宝马汽 车公司日本三菱自动车工业株氏会社沃尔玛中国有限公司美国泰克公司 日本丰田通商株氏会社三洋电机有限公司和美国吉列公司等。 大东区是民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车飞 机发动机机械设备制造生物制药仪器仪表和其它机械制造业为主的庞大的产 业群。是全国最大的机械加工区，其境内所产轻型客车占全国的市场份额达以 上，航空发动机占全国以上。 大东区内可置换的与需重新盘活的工业用地有万平方米，水煤气电 等工业用基础设施完备，有相当丰富的工业资源尚未得到充分利用。区内有所大 学两个国家级研究所以及众多的工业企业，培养和储备了大量专业技术人才，以 及支专业素质高技术精湛的产业工人大军。 五人才资源 大东区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校， 每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。拥有各类专业技术人员万余人， 是市科技人员最为集中科技力量最强的园区之。 项目建设地点 项目位置 东现状住宅住宅 南航空西路 西傍江街 北中学 项目位置 图项目在市大东区的位置 周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道的滂江街 北为市重点初中中学，正东为辽宁省重点中学市第高级中学周边 有以东逸花园为首的等高档生活社区有世纪联华大型商业卖场西南面 为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为公顷，草木繁茂。项目所在 地的自然环境优越，区位条件良好。 即将建成地铁提高了项目未来的发展潜力 项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎 明国际酒店，没有大型的商场和高档的写字楼，而这里将是地铁号线和地铁五号 线的交会点，未来的商流客流量将十分巨大。大东区将据此打造发展潜力巨大的 滂江商的整合型商务楼概念的首次提出，为大厦确立 了项目的整合优势。 威胁 周边有类似销售项目 项目对面是正在销售中的商务公寓东逸花园商务公寓。 二商住楼有集中趋势 全市的行政办公楼盘商务公寓楼盘项目大多处于地理位置优越保有量丰富 的状态。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目概况 项目情况 项目名称大厦 项目地址市大东区 总建筑面积平方米。其中公寓及写字间约平方米，商铺约为 平方米，地下停车场及设备用房约平方米。 建筑高度层含地下层 建设单位情况 建设单位市房屋开发有限公司 法人代表 资质等级房地产开发企业资质三级 公司地址辽宁省市沈河区彩塔街号 项目建设的必要性 实践大东区十五发展规划的需要 在市大东区十五经济和社会发展规划中指出结合市府大路沿线餐 饮业较发达东陵西路汽车贸易渐成规模和地铁号线出口处的潜在商业资源优势， 规划发展具有商务休闲金融中介特色餐饮购物娱乐汽车品牌贸易为特色的 商业功能东扩轴。本项目处于地铁号线出口和内环线交汇口，项目的实施实现 了相关规划的建设要求 协调大东区产业结构的需要 大东区是民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车飞 机发动机机械设计制造生物制药仪器仪表和其他机械制造业为主的庞大的产 业群，是中国著名的航空发动机制造基地数控机床生产基地轻型汽车生产基地。 但是，大东区产业主要以制造业为主，而经济的发展趋势是第三产业渐成主流，本 项目的建设对于协调大东区产业结构具有重要的意义。 实现大东区带三圈规划目标的需要 随着地铁号线进入大东区，围绕在这里设立的个站位，大东区将推出 带三圈的地铁经济发展框架。其中带指大东区新的经济隆起带。三圈 指，在地铁号线津桥站滂江站黎明文化宫站站口的周边，半径米的 范围内，打造个经济圈。本项目处于滂江站，依托环路靠近城市中心区，商业 较发达居民密度较大收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公 金融保险信息产业商务和商贸为主大连哈尔滨抚顺丹东高速公路网已经建成。距营口港公 里，距大连港公里，可与世界多个国家和地区的港口通航。连接山海关 大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集于此，并且与朝鲜蒙古俄罗 斯直接相通。桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场，距大东区公里。 东站坐落在区内，条铁路专用线构成发达的货运网络。 图市在辽宁省的位置 大东区概况 大东区位于市东部，是市市内五城区之。面积平方公里，人口 万，是市内面积最大的城区。 交通条件 大东区所在地是中国交通最发达地区之，也是东北地区最大的交通枢纽， 已形成陆海空立体交通网络。 公路以为中心，至北京大连哈尔滨抚顺丹东环五射的高速 公路网已经形成。 铁路作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关 大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集，并且与朝鲜蒙古俄罗斯 直接相通。 海运从出发，小时可达营口港，小时可达大连港，可与世界多个 国家和地区的港口通航。 空运桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场。从沈海现代工业示范区 出发，分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地的北方航空公司，已开通 国内外航线多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜俄罗 斯日本韩国等国家。 货运东站座落在大东区内，条铁路专用线构成发达的货运网络。 环路大二环路横穿全区，市东西快速干道在大东区内。 二基础设施 区内基础设施完善发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的 水煤气等供应充足。工业用地上建筑必要的专用设备在数量和质量上，居于 市前列。 三居住条件 大东区是市最适合于居住的城区之，南北两条运河流经全区，沿岸花团 锦簇树木葱荣景色优美，适合开发高档住宅区特别是正在建设的大东广场， 是市最大的广场，广场周边地区适合建设金融保险高档写字楼等商贸服务 设施。除此之外，区内还拥有大片闲置的工业仓储及生活用地可供开发利用，房 地产业发展潜力巨大。 四工业基础 大东区是当前市最具竞争力的工业区。的具有高科技含量的现代城市集群商业带， 拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。 可行性研究报告编制依据 投资项目可行性研究指南国家计委以计办投资号文件， 中国电力出版社 建设项目经济评价方法与参数第三版中国计划出版社 市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要 市城市总体规划大纲年 国家辽宁省及市政府现行有关规定及文件 大东区第三产业发展规划十五及年 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 投资项目方签定的协议书或意向书 其他有关依据资料 项目批复文件 主要技术经济指标与研究结论 表大厦项目主要技术经济指标表 序号项目指标单位 建筑类 总建筑面积 占地面积 二投资类 项目投入总资金万元 土地取得费用万元 前期费用万元 城市基础设施配套费万元 建筑安装工程费万元 园区配套费万元 管理费用万元 销售费用万元 财务费用万元 预备费万元 资金筹措万元 项目资本金万元 银行借款万元 销售收入投入万元 三财务类 净现值税后万元 内部收益率税后 静态投资回收期税后年 借款偿还期年 大厦项目经测算，预计总投资为万元，预计总销售收入为 万元，经计算，该项目的盈利水平较高偿债能力较强，而且销售收入及 建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。 项目选址及建设条件 项目所处区域 市概况 是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具 有重要的战略地位。以为中心，半径公里的范围内，分布着钢铁基地鞍山 煤炭基地抚顺化纤基地辽阳煤铁基地本溪石油基地盘锦煤粮基地铁岭电 力基地阜新等座百万人口以上的大型工商业城市，构成了经济联系特别紧密市 场容量巨大的城市群体，不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源，而且还是个购 买力极强的产品销售市场。 市是中国交通最发达的地区之，也是东北地区最大的交通枢纽。以为 中心，至北上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由 人这主体完成的。在这过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不 可忽视的。 影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态欣赏趣味消费时 尚攀比心理价值观念等因子。 六国际因素 房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境国际经济状 况地区紧张或军事冲突贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市 场需求和房地产价值，随着全球经济体化，这些影响因素将更直接更明显。 区域因素 区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响 因素。相对于般因素而言，区域因素的影响范围要小，般影响到个城市或城 市的部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。影响 写字楼需求和价值的区域因素主要有商圈规模商服繁华程度交通条件等。 商圈规模 自然形成，市民商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。商圈规模的大小 将直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。商圈确定是商业房地产投资中非 常重要的个环节。影响商圈规模的因子有商圈范围的大小级别总体规划 发展历史商圈内居民的消费水平人口数量等。 二商服繁华程度 商服繁华程度是指个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影 响程度。商服繁华程度与个城市的城市性质规模人口数量经济发展水平等