产投资亿元，分别比上年增长和。从限额以上固定资 产投资方向看，第产业投资亿元，比上年增长第二产业投资 亿元，增长，其中工业投资亿元，增长第三产 业投资亿元，增长。 房地产业。年全市完成房地产开发投资亿元，比上年增长 。房屋施工面积万平方米，比上年增长竣工面积 万平方米，下降。全年商品房销售面积万平方米，下降， 其中住宅销售万平方米，下降。市区公开摇号销售经济适用房 套，建筑面积万平方米。 固定资产投资房地产投资单位亿元 固定资产投资 房地产投资 国内贸易继续活跃。 年，实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。其 中城市消费品零售额亿元，增长县以下农村消费品零售额 亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长 餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增长。 年末，全市共有商品交易市场个，其中亿元以上商品交易市场 个，实现成交额亿元，比上年增长。 社会消费品零售总额单位亿元 社会消费品零售总额 居民收入和消费能力不断提升，储蓄存款稳步增长。 年，市区居民人均可支配收入元，比上年增长，扣除 价格因素，实际增长。按不同收入水平五等分分组，城镇居民家庭人均 可支配收入均呈两位数增长。其中低收入组居民家庭收入增幅最大，比 上年增长，比平均水平增幅高个百分点。市区居民人均生活消费 性支出元，比上年增长。市区居民年末人均住房建筑面积 平方米，比上年增长。市区每百户居民家庭拥有汽车辆空调器 台移动电话部家用计算机台微波与下沙板块海天城保利东湾伊萨卡 国际等楼盘以大幅降价促销引爆首置型刚需集中释放直接相关。季度成交的次 热门板块则由滨江浙大紫金港带拱北桥西城北拱宸桥带城西文教 等板块摘得。其余板块的整体表现则较为般。由上可见，季度的热销房源主 要集中在市区周边板块，房源的地段分布特征与之前论述的需求结构特征首置 型刚需为主力军同样形成了良好的呼应，因为市场经验表明，首置型刚需因为 购买力相对有限，在市区高房价的挤压下，往往只能向郊县板块外延。而地处市 第章项目概论 项目概况 地理位置 本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约 公里南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻西至阡陌路，西北侧为滨 江区政府周边核心住宅区东至西兴路。 二经济技术指标 项目主要经济技术指标表 用地面积平方米 容积率 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 其中 住宅平方米 会所平方米 物业及其他平方米 地下建筑面积平方米 建筑密度 绿化率 户均面积平方米 总户数户 车位配比 车位个数个 车位面积平方米 注本项目代建幼儿园，建筑面积平方米 考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为平方米 不考虑政策的限制。 项目户型结构建议表 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 户型面积段平方米户型结构所占比例户均面积平方米户数户 以下两室两厅 三室两厅 三四室两厅 四室两厅 合计 二可行性研究初步结论 市场可行性结论 从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，年杭州的房产市场 受到了比较严重的打击。但是年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房 地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点 是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得 到充分释放。 因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚 园丽江公寓项目之间。 第二章项目投资环境可行性分析 经济发展背景 国民经济保持快速健康发展。 年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算， 比上年增长，连续年保持两位数增长。其中第产业增加值 亿元，第二产业增加值亿元，第三产业增加值亿元，比上年分 别增长和。三次产业结构由上年的∶∶调整 为∶∶。全市按常住人口计算的人均为元，按户籍人口 计算的人均为元，分别增长和，按国家公布的年 平均汇率计算，人均分别达到美元和美元。 非公经济活跃，比重不断提升。 在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到，比上年提高 个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的上升到 。年末，全市共有私营企业万户，从业人员万人个 体工商户万户，从业人员万人。 财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。 全年完成财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政般 预算收入亿元，比上年增长。在税收收入中，增值税亿 元，增长营业税亿元，增长企业所得税亿元， 增长个人所得税亿元，增长。全年地方财政支出 亿元，比上年增长。其中教育科学技术支出亿元，增长 社会保障和就业支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增 长环境保护支出亿元，增长城乡社区事务支出 亿元，增长。 财政收入单位亿元 总财政收入 地方财政收入 人口增长平稳，市区人口比例高。 年末，全市常住人口达万人，比上年末增加万人。其中户 籍人口万人，比上年末增加万人。在户籍人口中，农业人口 万人，非农业人口万人。按公安部门统计的全市人口出生率为， 人口自然增长率并没 有得到完全地释放。 从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经 成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少， 年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处 于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到元平方米，对于本项目来说， 有比较大的上升空间。 二项目本身可行性结论 项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通 便利，生活气息浓郁，离在建地铁号线江陵路站仅米。 项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少 及可售房源的进步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点高标准 的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭 州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城 的贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。 三经济可行性结论 由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型 楼盘如丽江公寓西溪诚园项目。在保证总投资利润率在左右的情况下，推 算土地价格。 做中档精品项目，中档装修成本按照元平方米。预估住宅均价在 元平方米，地下车位价格为万元个推算出土地总价为万 元，按照的容积率，建筑面积为平方米，土地楼面价格控制在 元平方米。 四项目建议 本项目整体档次定位重点考虑的因素 微观位置本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支 撑高端产品定位的自然景观资源。 竞争概况由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成 竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。 整体市场情况年杭州的房地产市场经历了两个阶段年初，由降价 所引起的刚性需求的爆发年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及 部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到的政策限制，目 标客户均为刚性及形成心四轴二区六片三基地 的布局结构。 心四轴二区六片三基地的布局结构如下 个公共中心，即高新开发区滨江东部的区级中心。 四条发展轴，即沿钱塘江中兴路四季大道彩虹大道四条发展 轴线。 二个产业园区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。 九个居住片，即本域内的九大居住片。 三个研发中心，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部 研发中心，沿白马湖西侧研发中心。 城市道路交通 快速路系统中兴路杭州萧山机场快速路彩虹大道东西向四季 大道风情大道南北向 主干路系统主干路火炬大道江晖路中兴路滨康路滨兴路 次干路系统闻涛路东信大道浦沿路海纳路信诚路创业路 长河路江虹路西兴路滨宁路。 公共交通发展战略突出公共交通在城市交通中的优先地位，建立个 以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充的方便快捷 布局合理设施先进管理良好环保舒适的多层次现代化公共交通系统，逐步 改善居民出行结构。 三总结 从城市总体发展规划和区域规划可以发现，项目所在区域是未来滨江区城市 发展的重点方向，对项目的定位提供了必要的支撑。大量高档商务办公的进驻， 将极大促进区域商业住宅需求的提升。 第三章市场可行性分析 杭州市区房地产市场发展概况 商品房市场概况 商品房总体指标包括余杭萧山 房地产指标 年年年 数量同比数量同比数量同比 总投资亿元 施工面积万平方米 其中住宅施工面积万平方米 商品房新开工面积万平方米 其中住宅新开工万平方米 房地产竣工面积万平方米 其中住宅竣工面积万平方米 房屋销售面积万平方米 其中住宅销售面积万平方米 年商品住宅供改善型房源表现 也同样精彩，其合计比例已达到。由此可见，随着杭州楼盘价格的逐步下调， 压抑了许久的改善性需求也正渐渐释放。 季度住宅类物业成交单价分布 年季度成交房源单价分布仅住宅 就杭州主城目前的价格体系而言，地段略有优势如