，重 化工业化城市化市场化进程加快引导的内生经济增长活力进步增强，将基 本形成城镇消费结构升级产业结构升级企业自主投资能力提升就业增加 城市化进程加快消费结构进步升级的良性循环。 再次，稳健货币政策将继续维持，间接融资渠道仍较通畅，企业债券等直接 融资渠道有较大扩张空间。年经济发展对积极财政政策依赖会有所减弱，但 国家仍将继续发行适量国债，以满足在建项目和社会发展的需要，我国经济社会 协调发展能力进步增强。 综合考虑以上因素的影响，年中国经济将承接年的发展势头，继 续保持高增长态势，国民经济有望增长左右，我国的经济增长周期由复苏阶 段向繁荣阶段发展。 市投资宏观背景 城市综合实力 是闻名遐迩的历史文化名城，因地处古沈水浑河之北而得名，孕育了 辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之。 市位于辽宁省的中部，地处东经ˊˊ，北纬ˊ ˊ，市东西长公里，南北长公里，辖区总面积万平方公 里，市区面积平方公里。 市现管辖区市县及个行政街道，个乡，个镇全市户 籍人口万人，其中市区人口万人，县市人口万人，家庭 户数万户，户均规模人，较年下降人。 市区位图 是辽宁省的省会，东北地区的经济文化交通和商贸中心，中国的工业 重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战 略地位。以为中心，半径公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为 主的大城市，构成了资源丰富结构互补性强技术关联度高的辽宁中部城市 群。 市委市政府在东北大振兴，要先行的战略决策和新思路新体 区已初具规模。目前，区内累计已引进主要建设 项目个，协议投资总额亿元人民币。其中已投入使用的个，在建项 目个，已签约待建项目个。近几年来，开发区管委会累计投资亿多元人民 币进行区内基础配套设施建设及区内公用服务设施的完善。已建成环湖道路和区 内旅游道路公里，铺设供排水管道条延长米，日供水量吨架 铺供电线路公里新建了的邮政大楼和的电信楼，电话设计能 力为门，现已有门程控电话正式开通使用。开发区的基础配套设施完 全可以满足投资者不同程度的需要。 项目总论 项目背景 项目名称 本次进行可行性研究的项目名称为路项目暂定名 开发公司 本项目的开发公司为置业发展有限公司 承担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位为 研究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下 概念性规划设计方案 房地产开发项目经济评价方法建设部年月日发布 国家及市经济建设的方针政策和城市规划。 项目建设规模和内容 本项目总用地面积为，总建筑面积为，规划建设为单体别墅 双拼别墅联排别墅，叠拼别墅度假村疗养院酒店会议中心国际学校 商业服务中心组团配套服务中心。 主要规划技术指标 主体建筑物使用性质住宅酒店学校 用地面积含政府负责投资建设的景观绿化带， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,其中别墅开发区用地配套学校区用地服务中心区用地 酒店度假区用地别墅区外景观绿化用地含政府负责 投资建设的景观绿化带别墅区外道路用地。 建筑面积，其中别墅区面积含别墅面积 会所面积幼儿园面积学校面积服务中心面积 酒店度假面积。 建筑容积率。 项目开发手续略 可行性研究结论 市场预测 国内宏观经济形势看好，我国经济运行已经政策开始取得显著成效，中国经济增长的内生动力明显增强，我国经济运 行已经平稳进入新轮景气循环的扩张期。 年年全国发展走势图 国内经济运行主要特点 经济增速创新高。 亿元 增长率 年全年国内生产总值达到万亿元，按可比价格计算，同比增长 ，比年增加个百分点，为年以来增长最快的年份。按现行汇 率计算，年国内生产总值相当于万多亿美元，我国经济已经结束 年亚洲金融危机爆发以来的调整恢复期，正进入个新的快速增长期。 固定资产投资成为经济增长最主要拉动因素。 年全社会固定资产投资达亿元，同比增长。其中，国有 及其他单位完成投资亿元，同比增长。按建设性质划分，新建项 目增速较快，新建扩建项目分别完成万元万元，比去年 增长和。工业投资增速高达，工业投资在全部投资中所占比例 较上年提高个百分点。 消费需求平稳增长，消费结构显著升级。 年社会消费品零售总额达亿元，同比增长，超过上年 的增幅。城市销售增长明显快于农村，全年城市消费品零售总额亿元， 增长县及县以下亿元，增长。新的消费热点持续升温，消 费结构升级趋势比较明显。汽车通讯器材商品房等些新的消费热点持续升 温，成为推动经济增长的新兴力量。 物价温和上涨，生产资料价格涨幅明显高于居民消费价格涨幅。 年全国居民消费价格总体水平比上年上涨，其中服务行业价格上涨 。商品零售价格上涨。工业品出厂价格上涨。原材料燃料动力 购进价格上涨。固定资产投资价格上涨。农产品生产价格上涨。 国内经济发展趋势分析与判断 从现实经济增长因素看，年国际国内有利于我国经济保持较快增长的因 素很多 首先，世界政治环境趋于缓和，经济环境有所好转，投资者和消费者信心恢 复，主要发达国家为加快世界经济增长防止全球性通货平稳进入新轮景气循环的 扩张期。 市的经济景气度正处于上升阶段，经济结构继续调整优化，经济运行 质量进步提高。人均达到元，比上年增长。 市经济的持续高速发展及新的城市发展战略使房地产开发处于良好时 机。 房地产市场进入年之后驶入快车道，处在加速发展阶段，销售价格 持续稳步上升。 目前别墅逐渐成为市场上的热点，此时入市是个绝好的时机。 本项目拥有优越的区位及自然地理环境，景观优势突出，是理想的别墅 等高尚住宅类用地。 项目建设期 本项目建设期为年，分期滚动开发。投资估算和资金筹措 路项目的总投资估算约为万元，在建设期年内分四期投入。 本项目开发投资的资金来源包括两个渠道是企业自有资金万元， 二是对外融资万元。 项目综合评价结论 路项目的开发商成本利润率为，自有资金利润率为，税前 财务内部收益率为，税后财务内部收益率为。本项目的财务内部收益 率高于行业平均利润率，并且具有较强的风险抵抗能力，因此在经济上是可行的。 路项目开发时机良好，目前全国经济发展形势良好市正处于经济景气 度上升期新的城市发展战略给房地产开发带来了新的契机，且项目自身拥有的 优越区位自然地理环境及景观优势突出市场定位准确开发周期短投资回 报率高等优势，如能抓紧时间，尽快推出，以独特的设计以及有效的市场营销占 领市场份额，发挥出其地区优势，定会赢得良好的市场回报。 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 国内经济总体发展态势 中国改革开放以后的多年里，国民经济直保持了高速增长， 年间经济增长率为左右，属全球最高之列。年国内生产总值为 万亿元，成为世界第六大经济体。这是自亚洲金融危机以来，中国经济增长率首次 连续三年维持在以上。这结果表明，我国政府持续实施多年的扩大内需的宏 观调前启动阶段年第家房地产开发企业成立 年调整阶段国家宏观调控 年过渡阶段市房地产开发建设领导小组成立 年以后规范发展阶段 三清查，土地有偿使用，市场化道路土地储备交 易中心成立 市历年商品房投资情况 市年房地产投资额 年市房地产投资额以大幅度攀升，比年增长，增幅比上 年提高个百分点，其中住宅建设完成投资比上年同期增长，实现了历 史性的突破。充分显示出房地产业已经成为经济发展的重要产业。 单位万 房屋施工面积 单位万 商品房销预售面积 市历年商品房施工情况 市年房屋施工面积 全年房屋施工面积万，比上年增长。 市历年商品房销售情况 市年商品房销预售面积 按照市房产局的统计，年商品房销预售面积为万，销售 额为亿元，同比均增长。 单位元 商品住宅平均价格 市历年商品住宅平均价格趋势 市年商品住宅平均价格趋势 年市商品住宅平均价格有了较为明显的提升，比年增长了， 但增幅远比年低了个百分点。 市场现状 商品房销售实现高速增长 年，据统计局数据，全市商品房销售面积与销售额比上年同期分别境长 和其中商品住宅销售面积与销售额比上年同期分别增长和 根据市房产局合同备案统计，市实际销预售商品房面积万， 金额亿元，同比均增加其中商品住宅销售面积与销售额同比分别增 长和。 统计局数据和房产局合同备案统计口径虽然不同，但增长的百分比相似，商 品房的销售同比增长基本上都在左右，其中商品住发进入了真正意义上的大盘时代。 理性消费，购房自住比例较大 据有关数据显示，市商品住宅销售量的以上是消费者购房自住，属于 投资性购房比例在左右。市由于前些年经济环境较差，占较大比例的工业 职工购房比例较小，随着近几年整体经济形势好转和房改的深入推进，个人购房 支付能