生活的新时尚。 在全省旅游为经济发展龙头产业的环境中，海南省潜在旅 游资源尚未全发掘，单的旅游产品已经不能满足日益增长的 休闲度假旅游回归大自然的绿色之旅休闲运动旅游度假 客源市场的需求。 高尔夫球场以北是海口湾，是大型船只出入海口码头 的重要海域，也是海口市的主要风景游览区之，目前已成为国家帆板队的训练基地。海口湾的西海岸已被定为岸线保护区， 沿庆龄大道现已建成的休闲娱乐场所有海口热带海洋世界假 日海滩和西秀游泳场，本项目西面公里处正在兴建海口市兴 宝集团所属的两个旅游度假村。在镇海村附近，华厦广场和南 海明珠电视塔两个项目亦即将开发建设。庆龄大道将成为海口 市海岸的黄金旅游走廊。 高尔夫运动是项集健身社交观光和休闲为体的高 雅体育运动，其幽静自然优美的环境以及独特的魅力吸引 着众多名人雅士。而国内高尔夫运动方兴未艾，市场前景极其 广阔。加之，海南本身得天独厚的自然条件，温和气候充足 阳光和清新空气，为高级休闲度假健身娱乐居住提供了良 好的自然环境。如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适 的位置再修建球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔 夫爱好者能够享受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆 为其提供的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。球场会馆 是高尔夫球场的必需配套的项设施。高尔夫球场的经营同时 会给球场会馆带来充足的客源。高尔夫球场会馆的运作成功与 球场的经营息息相关，互相促进。海口市作为省会城市场，是 海南省的经济文化金融贸易中心，与国内其它城市相比， 具有明显的自然环境优势。 我们对海南的产业结构资源和发展状态进行了详细的调 查，敏感地注意到海南地理环境，旅游资源在中国大陆的独特 地其他时间为不规则半日潮， 潮汐不等现象较为显著，日潮振幅为半日潮的两倍。据多年水文 资料统计，各潮位特征为 平均海面米 最高高潮位米 最低低潮位米 平均低潮位米 平均潮差米 以上为理论深度基准面 海口湾外是琼州海峡，海峡长约公里，宽公里， 在正常大气情况下，潮流具有明显往复流特征，往复流基本上沿 等深线方向往复流动，仅因岸线和等深线的弯曲转折，局部地区 流向发生相应的变化潮流具有涨潮东流，涨潮西流，落潮东流， 落潮西流四种形式。 社会环境条件 第章总论 项目概况 项目名称 海南高尔夫球场会馆酒店项目二期 项目建设单位 海南高尔夫俱乐部有限公司 项目建设地点 海口市西海岸长流新区七号路 项目规划设计研究单位 海南高尔夫俱乐部有限公司 项目负责人安利 项目建设单位概况 海南高尔夫俱乐部有限公司成立于年，是香港天 宝国际有限公司投资并控股的家中外合资公司。注册资本 万元，法定地址海口市国贸大道嘉陵国际大厦十七层，主营业 务为房地产开发及酒店，旅游娱乐设施的开发经营和管理。公司 从成立开始就从事高尔夫房地产项目的操作。 公司负债率低，没有长期负债，也没有不良负债经营状态 良好，至今未向金融机构融资，资信较高。 项目背景及建设的必要性 高尔夫运动是项集健身社交观光和休闲为体的高雅 体育运动，其幽静自然优美的环境以及独特的魅力吸引着众 多名人雅士。而国内高尔夫运动方兴未艾，市场前景极其广阔。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,加之，海南本身得天独厚的自然条件，温和气候充足阳光和清 新空气，为高级休闲度假健身娱乐居住提供了良好的自然环 境。如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适的位置再修建 球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔夫爱好者能够享 受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆酒店为其被土壤水体大气 环境质量得到充分的保护，确定合理的开发强度。 经济原则在确保项目建设档次和品质的前提下，低成本开发， 低成本运营。球场设计市政工程设施配套等要充分考虑项目的 运营成本。 安全原则运动对社区游客的影响，规划中要合理组织交通 和线路，确保游客和居民的安全。 主要技术经济指标 主要技术经济指标汇总表 序号项目名称单位数量备注 占地面积公倾 项目总投资万元 建设周期年 正常接待客人数万人次年 最大接待客人数万人次年 正常年份收入万元 经营利润万元 经营成本万元 投资利润率 投资利税率 投资收益率 财务内部收益率 财务净现值万元 投资回收期动态年 投资回收期静态年 贷款偿还期年 盈亏平衡点出租率为 职工定员人年用水量万吨年 年耗电量万度年 建筑面积平方米 本报告的主要研究范围及编制依据 研究范围 项目的研究工作范围为项目提出的背景建设的必要性 市场分析建设规模建设方案项目投资估算与资金筹措 财务分析等。 研究工作依据 国家部省市县现行的政策技术规范和定额 海南海都城市规划设计研究院的编制的海南高尔 夫球场项目总体规划。 第二章项目背景及发展概况 项目提出的背景及发展概况 海南的热带海岛旅游资源得天独厚，在全国具有独特性， 在世界上也是少有的。同时，海南保持着良好的生态环境。 年来历届省委省政府直都很重视旅游业。朱总理来海南视 察工作，对海南发展旅游业有明确的指示。朱总理指出，海南 省省应把旅游业和农业作为发展的重点和主要产业，真正搞好 了海岛旅游业和热带高效农业，海南就可以富甲天下了。可见 旅游业在海南的重要地位。 海南省是中国第二大岛，也是中国唯全境地处热带的省 份。独特的自然风光民族风情珍稀的热带植物令全国及世 界各地游客叹为观止。旅游资源提供 的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。球场会馆是高尔夫球 场的必需配套的项设施。高尔夫球场的经营同时会给球场会馆 酒店带来充足的客源。高尔夫球场会馆酒店的运作成功 与球场的经营息息相关，互相促进。海口市作为省会城市场，是 海南省的经济文化金融贸易中心，与国内其它城市相比， 具有明显的自然环境优势。 我公司选择在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设 高尔夫球场及球场会馆酒店项目。 建设规模及方案 建设规模 项目占地面积公顷亩，占整个高尔夫项目占地 总面积的 项目总投资万元 项目建筑面积 客房总数间 床位数床 建设方案 球场会馆酒店将按照四星级旅游度假酒店的标准建设， 各项配套设施完善，将设有豪华舒适的客房中西餐厅酒吧 多功能会议厅康体娱乐中心等设施。在球场会馆酒店内无论是家庭聚会商务洽谈，都能为您提供温馨舒适的环境和尽善 尽美的服务。在外部园林方面将追求清新自然的园林设计风格， 与球场别墅区及球场优美的环境融为个整体， 外观设计风格凝重大方，中西合璧 内部装修古朴典雅，舒适豪华 规划面积公倾，平方米。 建筑占地面积平方米 总建筑面积平方米 其中 餐厅酒巴平方米 客房平方米，间，平均每间建筑面积 平方米 宴会厅平方米 多功能会议厅平方米 后台区及办公室平方米 配套娱乐康体服务设施平方米 园林绿化面积平方米 道路水面平方米 项目总投资万元 其中 固定资产投资万元 建设期利息万元， 流动资金万元 项目建设基本原则 特色原则充分挖掘和展现项目所处地段的景观环境特征，突 出项目特点，设计结合自然。市场原则根据项目的市场定位和营销目标，满足多样化的消 费群体的需求，兼顾专业和业余选手的需要。 生态原则保护所处地域的自然条件和生态环境，把项目的建 设过程作为生态环境进步改善的过程。价格，最优质的服务，同时也是他们进行商务交往活动的主要场 所。估计以上二方面的客人会占会馆全部客源量的以上。另 外的客人是普通的旅游客人。 在本项目中，球场的建设是第三期工程，会馆为二期工程， 在球场还没有正式运营时，会馆酒店的主要客源为普通旅游客人。 客人来源地海南省球市的境外客人以日本韩国港澳 台为主国内客人以北京上海珠江三角及东北地区为主，同时 培育省内具有较高消费能力的长期会员客人。 客源消费力分析 能够进行高尔夫球消费的客人的消费能力是所有休闲度假 及商务旅游客人中较高的。 客源人数估计 根据高尔夫球场的设计规模及容量，高乐夫球场会馆酒 店拟设置间客房，最大接待能力人次。根据我们的估 算，高尔夫球场平均日接待客人可达人次，省内客人与省外 客人及国外客人的比例为，省内客人大部分没有住宿的需求， 但是省外及国外酒店客人大部分都有住宿的需求，另外还有大量 的到海南来休闲度假的普通旅游客人，酒店的客人来源还是比较 充足的。 价格分析 住宿价格分析 在住宿方面根据会馆的性质，不同类型的客人，我们将实行 不同的定价策略，会员卡客人在这里消费将享受最优惠的价格和 定期免费住宿的待遇，而非会员客人则按市场价格住宿，本会馆 按四星级的标准进行装修，收费也将按四星级的标准进行，根据 海口市同等标准的酒店的价格，这里的标准房的平均价格拟定为 元天。 餐饮消费 根据我们的市场定位，会馆酒店的服务对象为具有身份地位的客人，他们具有较高的消费能力，在就餐时追求的是美味 及优质的服务，在会馆酒店的餐饮方面实行高质量优质服 务高价位的经营策略。 人桌的普通饭菜不含酒水，在海南的各高档酒店 中的价格不低于元，这里以平均每人消费元保守估计。 餐饮的成本原料般占其价格的左右。 娱乐消费 会馆酒店中设有国际流行的康体娱乐设施，以供客人们 的消费需要，以酒店日接待客人计，这此客人还会