富，园林绿化工程难度较大周期较长。 旅游基础设施缺乏。库区目前除了通电和机耕道 正在计划拓宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善， 否则，将直接影响到该项目的实施。万年经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主， 第三产业比重较小，旅游业更是新生事物。虽然发展旅游 业已经提上了议事日程，但是，在群众中对旅游业的认识 还有定的差距，尤其是对于应该如何发展旅游业，还缺 乏必要的科技和人才支撑。 第二章旅游资源调查与分析 旅游资源状况 起伏的地貌 余源库区环周丘陵起伏。库区周边最高峰为雩紫峰， 海拔米。由于构造地层较软，地表风化剥蚀较严重， 无陡峭山峰象形石等观赏景观。但库区四周群山环抱， 远山近水，富有层次感。库区沿岸地形迂回曲折，半岛星 罗棋布，随水位的变化而相应变化。水面被分割得千姿百 态，宛如迷宫，为旅游开发提供了良好的条件。 秀丽的水体 项目策划地总库容达万立方米，有效库容万 立方米，在平方公里的集雨面积内，群山叠翠，林 木葱郁，除少量生活污水外几乎没有污染源，使水库保存 了清纯洁净的湖秀水，水体能见度可达米以上，库区港湾相连，水域富有变化。湖区山水相映，景色迷人，爱 情。瑰园。以各类玫瑰为构景，具有较好的观赏 性和爱情意境，并兼营玫瑰销售，增加项目的经济含 量，可操作性强箭园。即丘比特的爱情之箭， 表达青年人的浪漫爱情，让游人参与射箭，是个参与 性很强的园区，深受年青人喜爱石园的设计取 意于海枯石烂永不变心的爱情。在中心区域设计 大型的石柱景点，体现海枯石烂的爱情主题，周 边以各种奇石为衬景设计个室内奇石展厅，展示中 国的石文化，集观赏与购物为体，出售的石艺品有 工艺石和爱情石情园。此园的设计目的在于增 目录 第章项目背景 区位条件 微观环境 市场环境 产权及机制 开发现状 优势分析 困难分析 第二章旅游资源调查与分析 旅游资源状况 起伏的地貌 秀丽的水体 宜人的气候 民风纯朴的农村景色 资源组合评述 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资源总体评价 第三章客源市场分析 客源市场定位 逗留目的分析 地理来源分析 游客嗜好分析 限制条件分析 季节性周期性限制因素 其他旅游点的存在 第四章旅游产品市场定位 定位原则 开发思路 市场定位 第五章旅游产品设计与功能分区 旅游产品设计 游览线路组织设计 第六章旅游区形象策划与产品营销策略 营销策略 策略 营销步骤 目标市场促销宣传 正确的促销思路 促销渠道 促销策划 第七章开发的效益估算 景在向市场逐步推销，则是本项目 主要的市场竞争对手。 产权及机制 库区边岸半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山 乡人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水 域资源产权归珠山乡人民政府所有。上述两家单位同属于 万年县人民政府领导，关系融洽，便于协调。 水库边岸半岛上的山林资源般按现行政策由珠山 乡或陈营镇下属村林场管理，部分采取了承包方式经营， 多数处于自然状态放养水面由珠山乡人民政府收回，交 给娱园旅游开发有限责任公司并经营。 开发现状 目前只有江西水泥厂工人家属和附近居民到库区游 泳游览，也有些摄影爱好者来此拍摄艺术照片半岛上 没有人工建筑水库内只有少量条件简陋的木船或木排供 村民往来樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。优势分析 项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优 势。特别是项目位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂后， 可以形成客流物流的盆地效应，有利于形成旅游客源 规模和旅游资本积聚。而项目地本身的资源品质是旅游开 发后走内涵式发展的内在因素。 立项单位的党政领导，对发展旅游业有高度的认 识和积极性。围绕本项目做了大量相关工作，政府主导是 本项目取得成功的有效保障。 整个项目地理环境处于个相对封闭的状态。水 库由低山丘陵环绕，除了条机耕道外，没有其他对外机 动车道，便于周边环境的整体保护和项目的经营管理，这 是项目开发以后不断区建设规模 建设成本费用估算 基础设施建设费 绿化工程费 管理费 不可预见费 效益分析 直接效应 间接经济效益 第八章实施步骤与保障机制 分期实施 项目分期 各期目标 实施步骤 保障机制 投资开发方式经营管理体制 第章项目背景 地理位置 项目开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡，地理 座标为北纬，东经。北面是 北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂。库 区有余源和金流两个村委会。 交通条件 项目所在地万年县位于江西省东北部，境内有皖赣铁 路。公路有国道穿境而过，从县城通往各乡镇的路面 都实现了硬化。目前库区与外界的交通联系只有条机耕 道。随着县乡镇对该机耕道的拓宽平整，该库区发展旅 游业的区位交通条件将得到明显改善。 市场环境 在大力发展旅游业的形势下，江西省提出了生态江 西，休闲花园的旅游发展构想，上饶市提出了大力实施 鲲鹏战略，加快旅游业发展的若干意见。随着社会劳 动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲 暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。 虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型 的水库湖区旅游项目则不算太多。开发得比较好的是 上饶枫泽湖婺源鸳鸯湖万年龙泉湖。但针对鹰潭景 德镇等地的客源市场，本项目开发则有明显的区位优势 龙泉湖开发先行步，正性。 第四章旅游产品市场定位 定位原则 旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开 发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性品位规 模市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科 学深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定 位产品设计应遵循以下原则 组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品 味景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场 上单打独闯，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合 推向市场 特色原则。特色是旅游地的特殊本质和特 殊运动形式。旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，旦失去特色，就失去开发的价值。因此，无论是在挖掘其 自身优势，还是人工造景都应突出特色二字。 市场原则。旅游开发是项经营性投资，不是单 纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第目标， 如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在的理由。 因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产 品，取得满意的经济效益。 自然美与人工美统原则。由于本项目地资源类 型的丰满度优美度和人文旅游资源的知名度方面并不十 分理想，因此，人造景观将成为项目地的主打产品，人工 美与自然美的和谐统是决定项目地旅游产品景观相的重 要因素。 开发思路 依据项目地的资源特质资源展布的形态结构景观 分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目园由养鱼池钓鱼台荷花塘构成。在堤坝外 面现有的水塘内开辟三个区域养观赏鱼，设垂钓台， 种荷花。这个项目的设计可谓举二得。是增加了 旅游的丰满度二是解决了从入口处或堤坝的这段距 离无景可卖的问题。 戏水园分三个区域。激情娱乐区，轻舟自娱区，冬 夏游泳区。激情娱乐区，以水上快艇运动娱乐为 主，具有定的刺激性，很适合青年旅游者，是个 参与性极强的项目，有定的市场。以旅游者自 己驾船娱乐戏水为主，项目有用浆划的小木船，碰碰 船，脚踏船。冬夏游泳区，堤坝西侧，地势平坦， 为游泳爱好者的天然浴场。 植物园由桃花园樱花园枫树园构成。这些植物 的季相分明，能形成规模的视觉冲击力，具有很好的 观赏价值。桃花园。桃花春季盛开与湖区的绿树 碧水及漫山遍野的映山红交相辉映，景色优美。与学生踏青旅游季节相吻合，对学生春游吸引力较大 樱花园。由于樱花属异国花卉，可满足游客的 好奇。并且樱花四五月开花与春游和五旅游 黄金周相衔接，易于旅游市场促销，是个很好的卖 点枫树园。从植物构景角度来看，秋季为万木 凋零时节，但枫树在秋天的火红景色十分迷人，因此， 以枫树园的建造对吸引国庆期间的旅游者十分有 利。 红豆园该园的开发以爱情为主线，开辟四个园区， 即瑰园箭园石园情园，体现年青人的浪漫爱情 中年人成熟的温馨爱情老年人白头谐老的永恒地 的旅游开发理念与模式。开发理念为以资源为依托，市 场为导向的旅游开发理念开发模式为资源市场 产品市场。 从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域 向性和本地向性为主，区域向性主要是吸引上饶市景德 镇市鹰潭市等设区市的游客本地向性主要是指对本地居民及周边县市等小城市居民的吸引力。 从资源开发利用的方式来看，本项目地应以大众性 娱乐性参与性休闲性旅游产品为特色，以山水资源为 载体发展娱乐型休闲度假型的旅游产品。 市场定位 通过对项目地的综合分析与论证，本策划认为应以 娱作为项目地开发的中心灵魂，旅游产品开发应围绕 着个娱字来做文章。 鉴于余源和娱园是同音词，本策划采用娱 园作为该旅游地推向旅游市场的正式名称。 本项目地的旅游产品的市场定位为娱乐休闲度假型 旅游产品。旅游企业的名称为万年县娱园旅游开发有限 责任公司。 第五章旅游产品设计与功能分区 旅游产品设计 本项目地旅游景区总体规划为个区域，它们是花卉 园怡情园戏水园植