。而本项目是此地段唯个顶级写字楼，商家进驻本项目，必定能抢占先机，待地王建成并投入使用后，必定再次拉升此地段价值本项目投资价值商业价值从长远看，有较大升值空间。本项目裙楼客户定位本项目裙楼市场定位主要针对以下几项依据与整个金水区区域定位相结合与周边商业环境相结合与本项目特点相结合与本项目形象相结合。本项目商业裙楼客户定位为有实力注重企业形象建设准备开展多功能业务银行证券公司裙楼定位论证银行证券公司及高档酒楼选址必要条件此两类企业营业点选址，估计有以下几方面必要条件资金流密集周边消费层次结构组成丰富交通方便车位充足方便形象展示，地域标识性强所使用物业在软硬件设施方面能符合企业现在及未来持续性发展办公需要具备餐饮业建筑设计布局本项目区域唯性般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳选择。因为写字楼大堂物业管理等方面能达到银行等金融业企业使用要求。而本大厦是目前郑州最顶级写字楼物业，软硬件设施流。本大厦更是本区域内唯顶级全新商业物业。它唯性，决定了它商业价值。这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额经营战略企业而言，是最为合适。周边繁华经三路存在先天缺陷缺陷车道狭窄，交通阻塞，人流车流不通畅离本项目约分钟车程经三路，是金水区内发展成熟商业路。虽然此处商业较为密集，但是，由于早期道路规划原因，双向两车道设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求效率要求。路口多红绿灯多客观环境，导致日常办公时间内，这里车流都不太顺畅。上下班时间堵车更是司空见惯。缺陷二物业软硬件方面均难以适合企业可持续发展办公需求这里写字楼物业绝大部分属于过渡性产品这在下节写字楼可行性研究分析中有详细叙述，无论物业质素档次机电设备配套设施物业管理等方面，无法满足现代企业办公需求更无法很好地满足企业可持续性发展需求。如果最终因物业方面原因而最终放弃所驻守区域，也即非战斗性损失已抢占市场份额，这绝对是企业不可接受。从以上三方面综合分析，论证了本项目商业裙楼作为银行证券公司办公场所是具备了充分条件与必要条件，所以，本项目商业裙楼功能上，是适合银行证券等金融企业使用。事实上，从目前多家与本项目正在洽谈客户情况观察，银行类客户占了大多数。这从另角度也证实了这个结论正确性。裙楼情况简介本项目裙楼为地面层，面积共约平方米，分层面积如下楼层建筑面积平方米南，北，南，北，南，北，南，北，平面图见下页平面图显示区大厦写字楼可实与商住物业相比，进了大步。可惜数量在郑州实在太少。从这些物业进驻客户中，也可发现，外资公司国内著名公司集中进驻比例比其它商住型物业非常明显地增多。例如润华商务花园飞利浦三星等众多外资公司进驻设立办事处未来大厦诺基亚法国达飞船务华为清华同方英美烟草等多家国内外著名公司等进驻。由客户需求看，发展到定阶段企业，已经将公司形象作为成功商务交往重要因素之。他们在国内外各大城市商务办公习惯，在他们挑选办公物业时已明显反映出，商住物业，并不符合他们办公选址要求。目前郑州市场上高档写字楼物业稀缺，只有极少数楼宇达到较为优质水准随着郑州市经济逐步增长，已具有定发展实力和规模写字楼客户对物业质素要求将越来越高，香港怡和大厦写字楼发展世界性趋势从国际写字楼普遍形式反映目前国际上新建写字楼，全部采有纯写字楼形式，甲级标准更是众多客户追求理想指标。国际上写字楼形象，完全向纯粹发展，这也符合商务形象。国际上，即使是中小企业发展，也会注重企业形象建立，以求全方位赢得市场先机。德国德意志银行大楼法兰克福银行大楼国内大城市写字楼形式反映目前，国内各大城市写字楼，虽都存在商住类型物业，但随着市场发展，与国外市场频密交流，再加上商住物业过渡性质，决定了其退出市场主流必然。在目前各大城市写字楼市场中，最受客户追捧，仍然是属于甲级写字楼纯办公物业。北京国贸中心上海金茂大厦广州中信大厦深圳地王大厦而在深圳最近新建写字楼中，全部都是纯写字楼物业，也从另角度反映了，市场发展决定了商住物业最终退出市场必然。而且这个趋势，只用了不长时间，就完成了。深圳国际商会中心深圳新世界中心基本上，纯粹写字楼，讲求空间开阔明亮空间自由分隔。这些是平面结构形式上表现。而在北京上海深圳等地在建写字楼，几乎所有都采用这种形式，以迎合写字楼发展趋势及客户需求。深圳在建甲级写字楼华润中心平面结构深圳联想大厦办公空间深圳地王大厦办公空间办公商务形式演变必然性在完全公有制经济年代，企业办公物业，仅仅是工作场所，没有太多讲究。这种状况维持了相当长段时期。在经济开放年代初期，批民营企业茁壮成长，也是他们最先拓宽视野，与国内外企业不断加流，不断学习。企业办公物业，开始由完全工作场所逐渐转向带有社交性质办公空间。但受限于企业发展规模，经济实力，以及国内市场情况，更多企业处于创业阶段，亦商亦住办公物业成为了符合市场发展阶段性产物。而在经济开放年代，尤其是中国加入后，经济不断腾飞，企业不断发展与壮大，面对激烈国内外市场竞争时，企业已识意到企业形象对他们赢得市场先机重要性。企业对办公物业选择，除具备完全办公功能，实现日常商务社交外，更关注办公物业对企业形象影响，也即转向精神层面追求了。因为这是市场发展必然结果。以上写字楼物业类型发展痕迹，与市场开放程度经济行市场经验预计，大厦升值空间保守估计有幅度。最终推广均价将超越元平方米。结论大厦具备了优秀物业质素，达到了国际甲级写字楼通用标准。以下几点优势，确保了其保值增值市场基础达到国际甲级写字楼通用标准高起点建筑设计规划高标准建筑用材高规格物业定位真正纯甲级写字楼，超前设计理念，领先市场建筑设计符合未来写字楼国际发展趋势迎合未来市场高端需求郑州顶级物业稀缺，有效供应将长期不足大厦拥有高层次物业质素少有超大容量停车库，解决日益突显停车难问题交通网络完善发达，车流通畅位于郑州北门户显赫位臵位于郑州唯商政地理版块迎宾大道上标志性建筑周边环境优美大厦专业完善物业管理。以上是确保物业领先市场，从而使物业保值增值先天市场基础，其它项目难以完全各项复制，也即是大厦具备市场唯性。综合分析，按目前郑州市写字楼价格水平衡量，大厦价格只处于中等水平，尚有较大价值空间仍未体现。升值空间较大。全文完楼市场发展奠定了基础。作为城市经济发展晴雨表，城市品牌形象名片，写字楼随着经济繁荣，城区规模扩大，将迎来新轮建设高潮。目前市场供应现状经过本行实地调查，郑州写字楼市场现状是部分写字楼使用功能混杂定位不清，体现现代商务办公高水准物业较为缺乏，商住型写字楼仍为市场主流产品。但商住型写字楼物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过程中过渡产品。近年销售情况较好国际大厦财富广场数码大厦我们对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼现时供应状况财富广场基本上是住宅型结构，居家式建筑尺度无法满足商务企业宽敞明亮办公要求每户带个小阳台，商务办公严谨性不够。电梯数量较少也无法有效配合高效现代企业需求。国际大厦较财富广场有进步，完全商住型结构，电梯配臵及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼标准。但在结构上尚带有住宅痕迹，对于提高企业形象方面没有起到促进作用。目录大厦商业裙楼可行性研究分析项目位臵介绍郑州市城市规划发展分析商业环境层次结构本项目特点分析本项目裙楼客户定位裙楼定位论证银行证券公司选址必要条件本项目区域唯性周边繁华经三路存在先天缺陷裙楼情况简介大厦写字楼可行性研究分析郑州目前写字楼市场状况目前市场供应现状甲级写字楼状况写字楼发展世界性趋势从国际写字楼普遍形式反映国内大城市写字楼形式反映办公商务形式演变必然性核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,大厦领先市场持续性优势本项目整体优势本项目细部优势高档写字楼具有较大升值空间大厦符合国际甲级写字楼通用标准大厦价格分析大厦价格市场水平大厦推广价格策略简析大厦投资回报从销售情况预计升值空间结论大厦商业裙楼可行性研究分析项目位臵介绍本项目位于财富广场国际大厦融元广场位于经三路，所谓金融大道，位臵上佳，属于商住型物业由于物业质素交通等原因，无法支撑高位价格，销售均价徘徊在元平方米幅度范围内而数码大厦，同样位于经三路，但物业质素较财富广场等上述三个物业在物类形式上有大进步，更加接近现代型写字楼类型，属于非商住物业。因此，几乎同样位臵，但其成交价格却高达，元平方米从以上统计显示，很明显，属于商住型物业财富广场国际大厦融元广场新闻大厦等写字楼，最终销售均价不超过，元平方米但属于非商住型物业报业大厦数码大厦广汇国贸大厦等售价均在，元平方米以上，说有市场需求已逐渐转向非商住类物业甲级写字楼物业前景看好而本项目现时均价约为，元平方米。本项目物业定位为郑州首席纯甲级写字楼而且，按前章节客观分析，本项目具备多项优势，在外部交通周边环境内部物业质素等多方面以压倒性优势傲视郑州写字楼市场。以现时价格水平，较市场平均价格水平略低，此价格仍未真正反映物业市场价值。大厦推广价格策略简析本行根据丰富市场操作经验，对于本项目推广，本行制定了低开高走推广价格策略。本行采取这种策略原因在于以优惠价格吸引客户关注物业预留定价格空间，在合适时间，提升价格，从而建立良好项目形象。实施这种策略，是基于本行对此项目进行全方位考察后，本行对此物业有充分信心，因此，有把握做到价格拉升。实现发展商最大化之利润以及迅速建立企业品牌。大厦于月日正式开盘，目前处于前期最优惠价格阶段。面对火爆销售行情，本行即将对价格进行上调。大厦投资回报考虑到房地产地域差异性，本行抽样市场调查中，随机挑选了些与本项目距离相近楼盘，对其投资回报作简单分析