销 售额达到亿元，增长，其中住宅销售增长，占商品房 销售额的比重为。 年度，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长， 增速比上年回落个百分点，低于全社会固定资产投资增幅低个百 分点，占全社会固定资产投资比重为。其中，住宅投资亿 元，增长，比重比年上升个百分点。住宅投资中，经济适 用房建设投资总额为亿元，增长，占房地产开发投资比重 为，比年上升个百分点办公楼投资亿元，下降 商业营业用房投资亿元，下降。从上述数据可以看出，在国 家宏观调控政策引导下，开发商更为理性务实地分析房地产市场，房 地产投资在保持稳定增长的同时，结构进步优化。 从近三年重庆市房地产行业的发展统计资料显示，重庆市房地产市 场投资与消费均处于稳步增长状态和趋势。 二近三年商品房交易情况 商品房交易量大副增长，供需基本平衡，住宅市场表现活跃 年，重庆市房地产开发施工面积万平方米，同比增长 ，其中新开工面积万平方米，同比增长房屋竣工面 积万平方米，同比下降，其中住宅竣工面积万平方 米，同比下降主城区商品房成交面积万平方米，成交金 额亿元，分别比上年增长和，其中，住宅商品房成交 面积万平方米，成交金额亿元，成交均价元平方米， 分别同比增长。 说明年，全市实现生产总值亿元，同比增长， 城市居民人均可支配收入元，同比增长。的增长人 均可支配收入的增加，极大的刺激了重庆市民的购买需求和欲望。居民 人均可支配收入水平增幅与商品房成交均价的增长相适应，在很大程度 上不会影响购买者的经济承受能力。 年全年商品房施工面积万平方米，增长，竣工面 积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增 长，销售额亿元，增长，其中住宅销售额增长， 占商品房销售额的。商品房成交面积的增长远低于成交 金额的增长，成交面积的增长与同期竣工面积的增 长成反比。 方面表明国家宏观控制的成效，统计数据反映出销售面积的增长 速度地出让量，渝北区江北区和北部新区分别名列前三位批准预售 面积，渝北区和江北区分别名列前两名。商品房供应量的增加，必然加 剧原本激烈的市场竞争。 据不完全统计，目前，已入市和即将入市的中高档楼盘有多个，市 场竞争激烈。 大盘集中，楼盘品质不断提高 三北地区是重庆市房地产大盘最集中的区域，亩以上的大盘有 目录 第章总论 项目概况 二业主简介 三项目内容规模 四编制依据 五主要技术经济指标 六报告主要结论 第二章市场预测与分析 重庆市房地产市场简析 二区域房地产市场分析 三区域渝北区江北区北部新区房地产发展状况 四本项目相近类型重点竞争楼盘住宅产品分析 第三章项目定位与营销策略 项目定位 二营销策略 第四章项目总体规划 功能划分及面积指标 二项目选址及建设条件 第五章项目建设进度及销售计划 工程建设进度计划 二项目销售计划 第六章投资估算及资金筹措计划 投资估算 二资金筹措及使用 第七章经济效益评价 基本假设前提 二评价原则 三基础数据 四财务分析与评价 五不确定性分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 六社会效益评价 第八章结论及建议 第章总论 项目概况 项目名称金香林小区 项目业主重庆金鞍物业发展有限公司 设计单位重庆市钢铁设计院 项目性质住宅物业小区配套商业 项目地址重庆市渝北区回兴兴科大道 申报时间年 二业主简介 重庆金鞍物业发展有限公司成立于九九八年，具有较强的资金实 力。公司注册资本万元，实收资本万元，分别由邓勇出资 万元，任毅平万元，龚敏出资万元，邓红出资万元组建。重 庆金鞍物业发展有限公司成功开发了金鞍花园经济适用房住宅小区 总开发面积万平方米，是渝北两路首家经济适用房住房元 税后利润万元 投资利润率 投资利税率 盈亏平衡点 财务内部收益率大于基准收益率 财务净现值万元大于 基准收益率预期收益率 投资回收期年 贷款偿还期年 六报告主要结论 本项目可行性研究报告对工程建设项目进行科学客观公正地作 出分析。通过对项目建设必要性市场研究项目规划建设内容投 资估算资金运作投资周期效益评价风险分析结论与建议等主 要内容进行科学完整准确的定性和定量分析，为项目业主投资决策 以及银行进行放贷风险分析和决策提供参考依据。 通过我们的分析测算，本项目的各项财务指标均较为理想，项目的内 部收益率为，大于基准收益率的要求，税后财务净现值为 万元，大于，项目可行。本项目贷款偿还期年，投资回收期 年，项目返还现金的速度较快。项目产品售价总投资销售费 用在范围内变化时，净现值仍然大于。项目盈亏平衡点， 属房地产行业正常范围，故项目抗风险能力较强。总体评价，项目具有 显著的经济效益和抗风险能力。目前项目已经完成了期和二期工程的 开发，销售工作也基本完成，成熟度较高，不可控因素逐渐减少，抗风 险能力进步增强。项目盈亏平衡点，略高于的行业平均水 平，盈亏平衡点的计算结果主要是产品定价较低引起的，根据目 前项目期二期工程销售情况来看，定价较低提高了销售速度，反映定 价策略是适宜的，良好的销售业绩也反映了业主提供的产品形态符合市 场需求，即达到的盈亏平衡点容易实现。 综上所述，本项目建设投资效果明显，经济效益较好，项目业主能 够获得预期的回报，同时，该项目能促进渝北区房地产业的发展改善 城市面貌推动渝北区社会经济的发展。项目经济效果较好，社会效益 显著，经济合理，技术可行，业主应加快建设速度和资金回笼速度，达 到投资目的。 第二章市场预测与分析 重庆市房地产市场简析 近三年重庆全市开发情况 年国家针对房地产固定资产投资规模偏大投资增速过快过热 的问题，通过采取了整顿土地市场提高项目资本金比率控制城市拆 迁规模上调人民币利率等系列宏观调控政策，重庆市房地产投资增 速过快的势头逐步得到抑制。房地产投资从年月份的高 增长速度逐月回落到月份的低谷。年，全市房程，在渝 北两路地区属于有定规模和影响的花园住宅小区，房屋销售喜人，至 今已售房比例占建成房屋的以上。公司通过建设金鞍花园积累了城 市住宅小区的开发经验，并创出了金鞍花园品牌效应，在渝北房地产市 场站稳了脚，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较 快发展。截至到年月日，公司总资产万元，其中流动资 产万元。负债总额万元，其中流动负债万元，无银行借 款。年实现销售收入万元，利润总额万元，净利润 万元。 金鞍公司现有员工名，其中本科以上学历人，大专以上学历 人，拥有高级职称员工名，中级职称员工名，分别来自同专业领域， 拥有合理的人力资源配置。法定代表人邓勇，性别男，大学文化，岁， 具有丰富的管理经验，现任公司董事长职务。公司在邓勇的带领下，逐 渐建立的完善的法人治理结构和科学的经营管理方法，并促使公司制度 建设日臻完善。 三项目内容规模 内容金香林小区包括住宅小区配套商业会所车库幼 儿园及配套设施用房。 建设规模地块面积，总建筑面积，容积率 其中商业，住宅，会所，车库，幼 儿园，物管及设备房。 四编制依据 计委立项文件 国有土地使用证 工程投资估算按重庆市九九建筑定额及安装工程定额估算， 工程建设其他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 中国国际工程咨询公司年编著投资项目经济咨询评估指 南 委托方提供的相关资料 项目地地形图 项目规划方案平面图 金香林总体策划方案 重庆市空港工业园区号地块地质勘探资料 重庆市统计局统计快讯 五主要技术经济指标 表主要技术经济指标 项目指标 总用地面积平方米亩 净用地面积平方米亩 总建筑面积平方米万 其中商业平方米 住宅平方米 会所平方米 车库平方米 幼儿园平方米 物管房设备房平方米 其他建筑平方米 有无还建 还建平方米 建筑密度 绿化率 绿地率 容积率 房屋总套数 其中住宅 商业 其他建筑 总栋数 序号项目名称单位数据备注 总销售收入万元 总投资万元 税前利润万年，渝北，包括北部新区将为重庆主城贡献平方公里的新城， 这为渝北房地产业的发展提供了广阔的舞台和空间。这些优势也为房地 产业再攀高峰奠定了基础。将把房地产业作为渝北的支柱产业，积极打 造龙溪北部新区这条城市主干线，着力把龙溪地区建成现代服务业集群 区，把两路城区建成最佳环境宜居区。 渝北区房地产发展的优势和特点。渝北区是重庆的重要主城区，也 是主城区通向三峡库区的个枢纽，是重庆市通向川东南区的北大门。 近几年渝北区房地产发展的势头良好，大批优秀的，名字响亮的楼盘 都在渝北区，通过房地产的发展不仅改善了当地住房条件，增加了政府 财政的收入，也改善了渝北区的城市风貌。 年房地产开发的施工面积，年渝北区达到万平方米， 这个比例占整个主城区的。。另外开发竣工面积也非常大，渝北 区年开发竣工的面积达到了万平方米，完成的投资额，在 年完成了个亿房地产开发的投资额，占整个主城九区的， 这个比例是很高的。 渝北区有几大优势，是交通优势。现在到渝北区非常方便，不管 是机场大道，金开大道，包括下步八条辐射的高速公路。第二是地形 优势，重庆是个山地，很大部分是深丘，渝北基本上属于浅丘，土地 相当平坦。第三条是人居环境的优势，渝北区和北碚区都是重庆主城中 间，自然条件比较好，风景比较好，环境