能力照顾父母，还是亲自照顾为好。工作很忙，没时间照顾老人，让 老人独自呆在家里，是孤独，二是出了安全事故，可能没人知道， 也不放心，类似情况的老人还是送到专业养老院养老最合适，安全放 心。不过，虽然现在的专业养老机构还有些床位空出来，但几年后， 随着入住老人的增多，床位肯定会比较紧张。各级政府将会加大对社 会养老事业的投入力度，将发展养老事业的资金纳入年度财政预算， 扩建新建改建福利院敬老院老年公寓。鼓励和支持民间资本 兴办养老机构，推进社会养老服务设施建设。 三国内老年人市场状况 中国不仅是个人口大国，同时也是个老年人口大国，由于中 国人口政策的特殊性，目前我国岁以上老年人口已达亿，占 全国总人口的以上，到世纪中叶将超过亿，占全国总人口 的。随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中 老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的种方 式，由于老年公寓的特性决定其区别于般养老机构和普通房地产的 运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为其 运营模式应遵循二路出击的市场定位原则三方并举的销售原则四 点标新的社区服务原则。 老年公寓具备的特点 特点老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住 条件和人性化的服务内容。在北京上海广州等经济发达的大城市， 存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体， 他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都 不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养 老需求的新型养老模式老年公寓。 老年公寓是种专供老人居住的专用住宅，是种居家养老与社 区服务，老年人口逐渐呈现年轻化状态，预计 未来女性男性即可退休，纳入到老年人行列了。 此外，由于疾病谱的改变，慢性病对健康的影响更加突出，由此 而造成的为数不少的功能障碍者也需要康复。在社会主义市场经 济条件下，面对如此数量的弱势群体。如何通过挖掘卫生资源来 保障这些人能得到及时充分的治疗康复，已成为人们关注的焦 点。 年中国健康医疗市场规模超过亿元，年均增长率超 过，按此预计，年中国将会成为仅次于美国的全球第二 大医疗市场。面对这些数据所折射出的庞大市场前景，康复服务 第章总论 第节项目基本情况 项目名称 北京房山中慈颐和老年服务中心 二项目业主 中联国泰北京医学科技有限公司 三项目建设地点 北京市房山区十渡镇十渡村 四项目的特性和建设内容 北京房山中慈颐和老年服务中心是国家民政部门支持社会 资金建立的非盈利性的公益事业。由中华慈善总会指导中联国泰 北京医学科技有限公司投资的民政养老项目。主要以老年公 寓医疗康复中心养生休闲活动几个部分组成，使老年人以最 低的投入，获取最高质量的晚年生活。 工程建设内容包括土建工程古建工程公建工程桥梁工程 市政工程园林绿化冷暖工程保安监控和消防工程等。 具体经济技术指标如下 入住总床位张 项目总规划面积 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建筑占地面积 总建筑面积 绿化面积 绿化率 容积率 建筑密度 以上各项数据均符合北京市的规划要求。 具体建设内容如下 第土建工程共计 序号工程名称单体面积施工面积 综合办公楼层栋 徽派住宅楼层栋 徽派住宅楼层栋 型徽派别墅层栋 型徽派别墅层栋 型徽派别墅层栋 第二古建工程共计 楼阁式风水宝塔层栋 徽派仿古牌楼层栋 水榭层栋 临水小轩层栋仿古游廊层栋 茶室亭廊层栋 项目所需资金，由业主自筹，银行贷款，社会融资。 三资金计划表待列 第二节研究依据与范围 研究依据 国家有关编制可行性研究报告的规范规定 国民经济和社会发展十二五计划 房山区十渡镇发展总体规划 现行建筑设计规范大全 现行建设结构规范大全 现行建筑设备规范大全 工程设计标准大全 建设项目经济分析与评价第二版 国标建筑设计防火规范 民用建筑设计通则 二研究范围 本可行性研究报告的研究范围为市场分析福利敬老院市场分析食疗保健市场的分析与定位 建设地点与外部建设条件建设内容及建设规模建设方案消 防及安全环境保护与能源节约项目组织机构及劳动定员项 目建设管理及招标投标投资估算与资金筹措技术经济分析与 评价项目风险分析等。 第二章市场分析 第节老年人市场分析 年龄划分 世界卫生组织新的年龄划分法提出 岁以下为青年 岁为中年 为老人或老年前期 岁为老年 岁以上为长寿老人 二老年人的需求 天意怜幽草，人间重晚晴随着老年人的增多，加之社会竞争激 烈，子女们忙于工作，无暇照料老人，专业养老院也越来越多，越来 越多的老人选择到专业养老院养老。以前，人们认为把父母送到专业 机构养老，是子女的不孝。现在，大家的观念在慢慢转变，很多人认 识到，到专业机构养老是购买服务享受服务，让老人过上更充实 更幸福的生活。你愿意把父母送到专业老年公寓养老吗你年老后，愿意到专业养老机构养老吗在专业养老院，又是如何养老的呢老 吾老，以及人之老。中华民族自古以来都有尊老爱老敬老的优良 传统。我们发现，在些子女的观念中，怕把老人送到专业机构养老 后，会被人谴责而在些老人则认为，到专业机构去养老，是子女 嫌弃自己，在心理上难以接受。这些观念有些唯心，但要改变这 些观念还需要时间。如果父母生活能自理，就不去专业机构养小庙堂施工图尚在设计中栋 第三公建工程不含 综合小医院层栋 超市食堂层栋 种植大棚层栋 老年活动中心施工图尚在设计中 室内温泉施工图尚在设计中 停车场施工图尚在设计中 第四桥梁工程共计 古建步行桥施工图尚在设计中座 三级公路桥施工图尚在设计中座 漫水坝施工图尚在设计中座 第五市政工程 小区道路施工图尚在设计中 给排水管网施工图尚在设计中 污水处理站施工图尚在设计中 配电室施工图尚在设计中供电管网施工图尚在设计中 亮化工程施工图尚在设计中 园林小品施工图尚在设计中 绿化施工图尚在设计中 标识施工图尚在设计中 垃圾回收站施工图尚在设计中 护坡和台阶施工图尚在设计中 第六冷暖工程 地源热泵全区由施工单位设计 温泉水疗由施工单位设计 第七安防工程按照北京市关于小区建设的若干规定执行 消防工程全区由施工单位设计 安防工程由施工单位设计 第八其它设施 电梯部三层含以上公寓均安 装轻型载客电梯 电瓶车辆免费载老人出行和区内垃 圾处理 健身器材套 小货车辆人坐客车辆 小卧车辆 开工顺序如下 风水宝塔 小庙堂 两座桥同时修整河道护坡 土建工程 古建工程 公建工程 冷暖工程 市政工程 安防工程 五项目落户对当地的影响 环境资源和经济效益 项目设计采用古朴厚重的徽派建筑风格，结合北京四合院文化元 素，追求晃若世外桃源山水园林式的美好环境。入住的老人以离退休 干部和知识份子为主，会给当地带来新的面貌，又繁荣了山区文化。 项目将从当地招聘招收人左右，作服务员护理员保安员 设备维修炊事员餐厅司机杂务员等。带来的经济效益不可估 量。六总投资估算及资金筹措 总投资估算 总投资估算为万元，其中建设投资万元， 铺底运营和不可预见万元。 二资金筹措 销售方式可以满足不同人群的消 费需求，同时有利于开发商的资金回笼。 三方并举的租赁销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展 的要求。出租出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求出租房屋 使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的 衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式 产权的销售方式适合老年公寓的养老旅游服务模式的市场定位方 面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回 笼资金，另方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有 利于保持老年公寓的经营方向。 原则三社区服务四点标新。社区服务的四点标新意味着社 区服务方面的社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱 乐服务达到标新立异的水平，它是形成老年公寓差异化经营的基础， 是持续正常经营的保障。 老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，方面它提供适合老 年人居住的住宅环境，另方面提供完善周到的人性化的社区服务， 这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年公寓的社区服务水平可以 分为必备层级完备层级完善层级，其中必备层级是老年公寓达到 为老年人提供安全便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人 提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。 例如在社区家政服务方面，必备层级要为老年人提供适合老年人 特点的无障碍的购物场所及丰富的高品质的商品，满足他们安全便 利的购物需求。完备层级要达到根据老年人购物特点，提供免费送货 上门等人性化的规范的服务。完善层级要达到根据每户老年人的消费 习惯购物频次，主动的提供个性化服务。概括而言，四点标新的社 区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年 公寓的差异化经营的基础。 总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养 老方式，在我国属于新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备 创新性复杂性数老人