稳定酒店部分由公司负 责经营管理，以便公司的酒店连锁发展。 七项目地块初勘等情况 规划条件 注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土 地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。 红线图 地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。占地 面积，总建筑面积。如图 胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立的项目 公司进场开发建设。 八项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策 项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策参照园区相 关规定执行。 第三部分区域分析 项目所在区域发展情况 胜浦镇发展概况 胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。年撤乡建镇， 属吴县。这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。 胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖 个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口 万人。 经济发展水平 年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元， 到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元，居 民人均收入万元。在年国家统计局农村社会经济调查队发 布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强 镇第位。 基础设施建设 基础设施建设达到了八通平。累计投入十几亿元，基本完成了胜浦镇区域的主要基础设施开发建有主干道路条，总长近 ，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵 站座，通过污水管网将所有工业企业排放的工业废水及全镇生活 污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污 邮电有线电视基本实现了全覆盖。 便利的交通条件 胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪 价格预测 周边价格参照 商业写字楼酒店 租赁均价 元月 销售均价 元 租赁均价 元月 销售均价 元 均价 元 调研结果 建议可拟定价格 注目前胜浦无商业办公房，故数据来自周边斜塘商业办公房。 序号离项目距离住宅总套数总人数交房日期销售均价元 盛景华庭 东景公寓 金苑新村 园东新村， 新盛花园， 浪花苑， 星胜客 吴淞新村， 小计， 第部分项目总论 项目概况 项目名称 金苑邻居中心项目暂定。 项目位置四至范围 胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。北至规划河道东至幼儿 园南至中胜路西至兴浦路。 项目周边目前现状 项目以东为动迁房园东新村，以西以北为动迁房金苑新 村以南为东景公寓住宅下有沿街商业。地块处于整个 胜浦镇中心区域，四周皆被住宅环绕。 项目周边住宅入住情况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有 世纪联华福客隆数家中型卖场，其次是宅下底商，商业 形象混乱。 项目性质及主要特点 本项目规划为商服用地。项目所在区域为镇区黄金地段，中胜路 兴浦路为南北干道。地块周边集聚了若干成熟社区动迁房商品房 皆已交付，辐射周边常住人口在万人。 项目所在地人流车流量大，是胜浦镇区的商业核心。 项目地块面积 地块规模约亩。 二项目研究的目的 我们通过研究分析以下几个部分来制定此项目的可行性报告。 评估胜浦镇当前及未来的宏观社会经济环境。 分析胜浦镇商业当前及未来的供应需求情况。 评估此项目的优势劣势竞争和机会。 根据同类商业开发财务信息，对此项目的年度收益进行预测。 基于以上研究结果合理假设计算此项目的财务指标。 三项目研究的前提 所需，又可为附近工业区物流园等商旅人群 提供商业服务。 三项目的平面功能描述指标 项目采取商业商务办公酒店三种功能相结合的模式 商业， 酒店， 商务办公， 四项目的功能品质 打造成胜浦镇商业酒店办公于体的大型购物中心，时 尚休闲中心商旅服务中心。 五项目实施进度 时间进展步骤 年月确定合作方式及签署合作协议，并获得主管部门认可 年月胜浦镇负责项目上的建筑物拆迁清场 年月公司与胜浦镇下属集体企业联合参与土地挂牌竞拍并取得土地 年月成立苏州工业园区胜浦项目公司暂定名 年月设计方案报批通过 年月月施工图设计完成 年月年月桩基工程 年月月地下室工程 年月年月地上工程建设 年月项目开业 六项目开发方式 项目开发主体地块将由胜浦镇政府下属集体企业苏州工业 园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司共同成立苏州工业园区胜 浦项目公司进行项目的开发建设，公司全资子公司苏州工业园区融鼎 资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。 注册资本，万元。 出资比例公司以现金投资，万元，占注册资本 苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投 资，万元，占注册资本。 合作期限年 项目名称金苑邻居中心项目暂定。 项目地理位置胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。 项目规模占地面积，可建建筑面积约，。 地块权属胜浦镇负责以旧镇改造申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦 镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地。 土地性质商服用地。 土地使用费按国家有关规定缴付。 项目功能设置 根据项目规划限制以及周边住宅商业现状，作以下功能设置 在招商项目上满足胜浦镇的商业配套要求，在业态布局上除邻里中心 项必备功能和项商业配套功能外，还设置商务办公连锁经济 型酒店连锁院线影院，以填补胜本报告的总结与建议是基于以下假设之上的。 此报告中论述的预估竞争条件是与胜浦镇未来富有竞争力的 商业相符。 胜浦经济将会持续发展，并保持过去的增长速度。 胜浦镇主要交通干道沿线地块将继续稳步增值。当地政府对该商业项目的持续支持。 所有经营运作的预计结果是以可行高效的管理为设想而建立 的，并不包括这个项目所在区域的商业市场的变化。 本次可行性研究中的有关资料来源国家相关法律法规，项 目地块规划文件苏州市统计局等部门统计资料同业态商家 开发信息等。 本次可行性研究中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或 发生自然灾害或其它不可抗力对项目的影响。 四项目研究的背景 本公司作为苏州工业园区代表性国有公司，在园区精耕细作十余 年，形成了成熟的开发思路运作理念，保持了良好的发展态势。在 园区中新合作区之外寻找适合的地块开发项目，是公司实施二次创 业的必然举措，也是公司做大做强社区商业的必然之路。 为论证该项目开发价值，验证企业业务发展模式的可复制性，现 总结如下 案例模式是公司在中新合作区外的又个项目案例前者为 已实施的唯亭项目。 当地需求随着胜浦镇城市化步伐加速，居住项目不断推出 开发，当地具有引进高品质商业配套的需求。 开发储备需要公司目前亟待储备年以后开发的项目， 获取本地块的开发权，有利于企业未来的业绩持续增长，有利 于企业做大做强。 第二部分项目介绍 项目位置 二项目总体布局 本项目总建筑面积其中，地上建筑面积 地下建筑面积地下层，容积率，绿化率， 建筑密度最终土地面积以及规划条件以获批准的规划为准， 下同。项目工程总投资预计为亿元左右。本项目以商务办公 酒店餐饮娱乐为经营主题，设有商务办公，各种业 态商业，酒店，地下室，等， 经济型酒店商务办公胜浦首家相关丰富的商业业态，即可以 满足周边居民日常生和综合服务类门店数占比为， 而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为 ，这三类业态比重过低。二是规模结构，胜浦镇商业设施大都 是小面积沿街门店，面积大的门店比重极少以下商业网点占 以上的网点仅占。三是层次结构，胜浦的商业 层次偏低，缺乏中高档的餐饮店星级酒店和有定档次的休闲娱乐 设施，无法满足企业商务接待和商务住宿的需求。 文体设施不足 目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青 少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积 小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等。 二产业政策 作为苏州工业园区下辖镇之，享受国家给予苏州工业园区的所 有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。 目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目 的建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目的市场占比和调 控能力。镇政府根据经济发展市场供求变化，适时调整商业网点布 局规划，使之更符合胜浦商业发展的实际情况。把政策扶持作为推动 商业发展的项重要措施，积极引进重点业态重点品牌，提升商业的层次与水平。 本项目地处镇中心，发展前景乐观。通过对周边商业业态的整合， 做好科学的规划，合理的功能定位，建设成区域性商业服务中心。 第四部分市场分析 所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 项目周边商圈布局 胜浦镇主要商业网点分布在中胜路和新胜路，该区域聚集了主要 商业设施，已建成商业面积万。 振胜路和通江路交叉路口嘉瑞商业广场定位为服务周边的社区 商业，商业面积万。 兴浦路和吴胜路交叉路口吴淞商业广场和农贸市场，商业面积 万，主要服务吴胜路南侧居民。 项目周边现有商业规模 名称面积物业类型完工时间 嘉瑞商业广场，纯商业年 吴淞商业广场，纯商业年 新盛广场，纯商业年 邻居中心老金苑，纯商业年 嘉馨苑，址体量销售均价元租赁均价元月 内 东景公寓沿街商铺中兴路与兴浦路交界口， 盛景华庭沿