酒店的市场定位和各种功能设 计。 清晰度 在可行性调查论证过程中，我们邀请国内外酒店管理专家参与讨论，以期对项 目开发的市场机会市场定位和未来发展思路等都有更加清晰的认识。同时本报告 对酒店的市场定位业绩预期和风险防范等都尽量作较为详细的描述和预测。 希望通过我们的工作，使新世纪花园酒店建设有良好的开端。 项目简介 项目名称惠州新世纪花园酒店暂定名 项目投资惠州新世纪花园有限公司 投资性质有限责任公司 项目位臵惠州市惠城区鳄湖路中段 占地面积占地面积，平方米 建筑密度建筑密度建筑面积规划总建筑面积，平方米 投资总额项目预计总投资金额人民币亿元 项目定位园林式的接待功能齐备的五星级商务酒店 建成时间项目预计于年底建成 第章酒店经营环境调查及分析 惠州社会发展状况 概述 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东南端，南临南海大亚湾，与深圳香 港东莞毗邻。惠州为地级市，现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县和龙门县， 设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总 面积万平方公里，全市总人口万。 惠州市是广东省的历史名城，自古以来就是东江流域的政治经济文化和交 通中心。 自然条件 惠州有着独特的地理位臵和优美的自然环境，属亚热带季风气候。境内雨量充 沛，阳光充足，气候温和，年平均降雨量毫米，年日照总数多小时，年平 均气温度，月平均气温度，月平均气温度。 惠州四季长青，全年无霜期达天左右。 交通条件 惠州已形成以市区为中心的海陆空配套的立体交通网络，广惠高速公路广汕 公路惠深高速公路惠河高速公路广梅汕铁路京九铁路贯穿其中。惠州港是 对外客运货运的深水良港。惠州的平潭机场，航班付款可打八五折或分 三年付款。 惠州及周边地区与酒店数量比较 年惠州及周边地区与酒店数量比较见图。 东莞珠海惠州 亿元 酒店数量座 高星级酒店座 图有关地区与酒店数量比较图 比较发现，与周边地区相比，惠州酒店业发展明显落后于社会经济整体发展水 平。 惠州星级酒店经营情况调查及分析 住房率情况 近年来，惠州星级酒店的住房率呈现快速发展的态势，增长率情况见图。 目录 前言 项目简介 第章酒店经营环境调查及分析 本章对惠州社会经济的历史沿革和现实情况进行了宏观分析，认为惠州 经济正处于起飞前高速滑行期间。同时，惠州第三产业发展和旅游业开发严 重滞后，兴建高星级酒店对社会经济协调发展将产生积极影响。 第二章酒店业调查及分析 本章对惠州与周边地区的酒店业发展情况进行了数字化对比，认为惠州 星级酒店无论住房率还是房价都处于较高水平，市场饱和程度低于周边地区。 本章提出，以惠州旅游商务市场容量，完全可以支撑家以上五星级酒店。 同时，酒店建设需要政府进步扶持。 第三章酒店式公寓调查及分析 本章概述了深圳和惠州酒店式公寓的发展情况，并重点分析了大亚湾康 汇外商公寓和假日酒店公寓楼的经营状态。认为随着外向型工业的发展，惠 州酒店式公寓将持续受到市场欢迎。 第四章餐饮娱乐业调查分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,本章概述了惠州餐饮娱乐业发展情况，并重点分析了餐饮在星级酒店 的生存状态，认为惠州餐饮娱乐市场潜力比较大，有利于构筑以客房为经 营中心，充分发挥配套项目的功能，形成收入多元化的酒店经营格局。 第五章产权式酒店调查及分析 本章分析了汤泉高尔夫度假公寓和大亚湾康汇外商公寓的产权销售情 况，认为上述两个项目都取得了较大成功。本章提出，在惠州经济高速发展， 市，同时参照国内先进酒店的设计模式， 对项目的环境改造建筑风格建筑结构等提出了建议，对大堂客房餐 饮等进行了初步规划，希望酒店成为区域地标式的建筑。 第十四章酒店经营管理规划 本章对项目的经营环境进行了分析，认为自然环境优势和规划优势的结 合将成为酒店的核心竞争力。本章对酒店管理模式和经营方针进行了初步规 划，并分析了配套项目外包的利弊。 第十五章项目财务决策 本章对项目投资额未来年经营情况和现金流量进行了动态分析，认 为项目的投资决策财务评价指标均为合理指标，风险相对较小。同时该项目采用的资金筹措方案及产权式酒店操作方案在财务上也是可行的。 第十六章项目风险及防范措施 本章对项目的投资风险政策风险市场风险和竞争风险的表现形态进 行了分类归纳和分析，提出了风险防范措施。 第十七章可行性研究结论和建议 本章认为惠州社会经济发展迅速，非常适合投资高星级酒店，项目在财 务上是可行的，风险是可控的，社会贡献度很大，是优质的投资项目，投入 市场后将具有很强的竞争力。希望投资者尽快明确各阶段工作目标和进度， 加快项目建设。 前言 受惠州新世纪花园有限公司委托，我公司为新世纪花园酒店暂定名进行可 行性调查论证并编写论证报告。 我们认为，个酒店经营成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合，而市 场需求是由区域经济发展决定的。因此，在调查研究和报告编写过程中，我们始终 坚持市场导向的原则，密切关注惠州经济发展趋向，并把这种关注作为可行性研究 的灵魂。 我们还注意下列几点 客观性 作为中立的项目评估报告，首先要尊重的是市场规律，不是投资者或作者的主 观想象。在报告的编写过程中，我们尽可能采集有关惠州酒店业的各种数据，并广 泛接触惠州市相关政府部门酒店同行和消费者，就项目有关问题征询意见和建议， 力求报告具备较强的客观性和代表性。前瞻性 酒店作为更新换代较快而使用周期较长的产品，要求投资者和经营管理人员必 消费力和投资能力不断增强的情况下，酒店产权销售容易获得成功。 第六章高星级酒店概述及分析 本章从设计布局设施配套设备状况和管理状况等方面，对惠州的高 星级酒店进行了全面分析，认为惠州现有高星级酒店普遍存在硬件档次较低， 内部管理和市场营销水平不高的问题。 第七章高星级酒店经营状况和市场竞争力评估 本章对惠州高星级酒店的经营状况进行了分析，并对他们的市场竞争力 进行了评估，认为天悦大酒店和惠州宾馆都存在收入构成不合理的问题，可 续性发展受到挑战，必须对产品进行更新换代。 第八章对酒店业的整体评价 本章广泛收集了惠州有关政府部门行业权威人士和消费者对惠州酒店 业的评价。认为现有惠州高星级酒店远远不能满足国际化程度越来越高的市 场需要，已经到了产业整体升级和大幅度调整结构的时候。 第九章兴建五星级酒店的市场机会 本章借鉴深圳高星级酒店的发展历史，同时参照年中国星级酒店 统计公报，提出高星级酒店是城市经济发展和综合竞争力的重要风向标， 目前是惠州建设高星级酒店的最佳时机，经营效益是有充分保证的。 第十章高星级酒店的未来走势 惠州高星级酒店将升级换代，现有格局将改变，市场竞争将变得激烈。 本章描述了项目在市场竞争中的优势，并重点分析了与康帝国际酒店之间相 辅相成而又相互竞争的辩证关系，提出差异化发展的思路。 第十章酒店市场定位 本章对惠州酒店业未来客源市场进行了分析，认为大中型工业企业仍 然是惠州未来经济的主要构成部分和最活跃的部分。根据酒店自然条件，把 项目定位为园林式的接待功能齐备的五星级商务酒店，并提出了定位依据。 第十二章酒店功能定位 本章对项目的住宿商务接待餐饮娱康乐和公共区域的功能进 行了设计，对设备设施档次进行了定位。同时根据酒店产权分布情况和营业 部门的经营变数，对资金投入原则提出了建议。 第十三章酒店设计布局和风格 本章对项目的自然环境进行了分业调查及前景展望 惠州旅游业发展状况 作为第三产业的主要组成部分之，惠州旅游业近年来也取得了些进步，包 括市政府对西湖的整治罗浮山及其他旅游景点的建设旅游宣传推广力度加大 星级酒店保持了较高的住房率东江菜在保留传统基础上的锐意创新等。 年，惠州全市接待国内外游客次数比年增长旅游总收入比 年增长，两项皆保持了定的增长速度。但总体而言，惠州的旅游业发 展直处于较低水平。突出表现为 旅游设施的开发配套差 惠州旅游资源及竞争力在珠江三角洲及香港澳门诸城市中高据榜首，但开发 和配套远远落后于上述各城市。 表是广东省社会科学院对珠三角各城市旅游开发配套的综合评价。 接待人数少，收入水平低 长期以来，周边城市的旅游接待人数和旅游收入都高于惠州市。年的情况 也不例外。年，惠州全市共接待游客万人次，旅游总收入亿人民币，外 汇收入万元美金，各项都落后于周边城市。年惠州与相邻城市相关数字对 比见表。 表惠州与其他城市旅游开发配套比较表 城市 比较项目惠州珠海广州深圳 城市景观 娱乐环境 购物条件 可通达性 服务设施 开发程度 总体评价 注分为开发配套力度低 分为开发配套力度中等 为开发配套力度高。 摘至广东省社会科学院惠州产业发展战略规划 表惠州年与相邻地区旅游收入对比表 城市 项目深圳东莞珠海惠州 接待人次万人次 旅游收入亿元人民币 国际旅游收入亿元美金 资料来源各地政府统计报告，惠州市旅游局 惠州旅游业发展展望 虽然惠州旅游业长期落后于周边城市，但随着壳牌正式落户，惠