提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含量等 方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据市城市经济社 会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求， 并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日 趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的 个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，市市住宅市场针对 些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向 是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计 营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必 行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面， 不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及 升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识 到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅 这诱人的市场。在去年市市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重 点由价格区位转向开发商的品牌。那帕溪谷住宅的成功开发和火爆销售，就是个 最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。市市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入 水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富 裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在 公用建筑疏散楼梯口地下车库通道等位置，设安全出口标志灯在通道及转弯处，设 疏散标志灯。 电力设计消防设备按消防中心指令开停机通风空调系统集中联动控制生活 水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。 供气 总论 项目建设背景 为满足市城市居民世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过 全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状 与发展趋势，选择靠近市植物园，临南水北调的村建设精品住宅小区。结合市 城中村改造的优惠政策，这优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据市城市规划发展需要以及村控制性规划要求，河北房地产开发公司只 要与村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安置，即可获得该村 亩土地的并分期开发建设。 该项目初步规划设计方案设计已经完成，盛水绿都项目建议书等各项前期工作 和规划报批方案工作已相继开展。 项目概况 项目名称盛水绿都项目。 建设地点市村。 建设单位河北房地产开发公司。 企业性质股份制。 经营范围主营房地产开发经营。 公司类别专营企业。 资质等级城市综合开发二级。 企业概况河北房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有各类 精通房地产业务的技术及管理人才多人，其中高级职称人，中级职称人，初级 职称人。几年来，该公司成功开发了市胜利南大街小区塔南路胜利小区 等项目，以及正在开发的位于红旗南大街东营村的东盈绿园项目，总开发面积数十 万平方米，形成定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了广大业主的 好评，在市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业 得到了较快的发展。盛水绿都将是本公司开发的又精品住宅小区。 工程概况盛水绿都项目占地约亩，总建筑面积万平方米，其中多 层住宅约万平方米，低层住宅及花园洋房约万平方米，小高层住宅约万平方米，商业面积约万平方米，公建面积约万平方米。经估算，工程总投资亿元， 每平方米造价元。 资金来方米建设投资元 投资利润率 全部投资财务净现值税后万元 全部投资投资回收期税后年 二住宅市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以住宅为 主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在 商品房开发投资稳步回升。年房地产业超速发年下半年起宏观调控， 至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓的趋势。年以后，商品房投资 逐步增加，年，在国民生产总值增长的中，住宅建设的贡献率达到个百分点 以上。 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅 速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。 房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二三级市场联 动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。 市商品房现状与市场需求 市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米， 位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑 面积还比较小。从市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜 力。根据有关市场调查资料，市目前有的市民住房是单位借房，约属房 改房，是私房，只有的住房是居民购买的商品房。从以上现象可以看 出，目前商品房在市市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商 品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费 信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占 ，平方米的占，平方米的占，平方米以 上的只占，有近的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水 平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典 雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代 蕴藏巨本项目建设资金完全由河北房地产开发公司自筹，不足投资通过 预售房款解决。根据收益计算，项目平均年收益率，投资回收期年。投资 利润率，计算期内国家税收万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和 经济效益较好。 可行性研究报告编制依据 省市政府有关城中村改造的相关政策以及合作开发旧村改造报批立项 河北房地产开发公司与村委会签订合作开发建设意向书 市规划局关于城中村改造的意见及村控制性详细规划 西北建筑工程学院设计研究院盛水绿都项目初步规划方案 村地质勘探资料 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 建设部房地产开发项目经济评价方法。 可行性研究报告研究范围 根据盛水绿都项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市 场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措， 项目经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变 更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房 升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和市已有部分收入较高的住房消费 群体，户型规划为中高档住宅，根据对市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。 财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用村村民用地，对提高村 民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下步方案规划 时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，尤其是面积较大的较高 档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面 积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 主要经济技术指标盛水绿都项目主要经济技术指标见表。 表盛水绿都项目主要经济技术指标 序号项目名称单位指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑容积率 小区绿化率以上 户均面积平方米户 居住总户数户 综合售价元平方米 建设投资万元 销售收入万元 每方案，盛水绿都主要工程项目见表 表主要工程量览表 序号项目名称说明土建工程建筑面积 多层住宅 联排低层高档住宅 花园洋房 小高层高档住宅 商业 配套 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 给排水工程水箱水池水泵机房 普通消防系统住宅区 变配电工程强电配电房变配电设备 照明工程小区照明 通讯工程普通电话配线端子接单元口 宽带网社区局域网等 火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门 闭路电视住宅区 室外工程室外绿化及部分道路场地 五建设方案 建设场地环境 地形 建设场地为村现状较规则矩形地块，东西长，南北窄，地形平坦。 场地自然条件 地貌场地位于市西北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌， 原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。 地震烈度根据建设部建