对本项目小户型住宅的需求 本项目地处龙潭化工医院西侧，交通十分便利，周边医院 商业医院商业配套服务设施齐全，十几万元套的小户型住宅 为中低住宅为中低收入群体带来能买得起的房屋，将为给中低收 入群体提供便利的生活条件。满足中低收入群体的购房需求。 三有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象 项目的出现调整了江北地区商务发展的框架，弥补了该区域 商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点提升了地区 整体商务环境，项目南北两侧各为层小高层建筑，本项目建 设为层高层建筑，它将为龙潭区城市建筑再增添个亮点。 必将成为吉林市西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。 综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三章市场分析 市场供需分析 市场供给 年供地计划危旧房篇 越秀棚户区南区项目北山旧城改造项目珲春街改造项目 二期黄旗路南改造项目二期吉林大街工字楼改造项目 电力学院北改造项目解放西路改造项目长春西路改造项目 西山三区号改造项目南山街东改造项目新生街号改 造项目林家沟改造项目长春路两侧改造项目 号楼沿江工矿棚区项目东广场周边地产项目雾凇高架桥 回迁区项目华山路改造项目江南公园西改造项目秀水街北 改造项目松北区改造项目原冰箱厂区域改造项目近江 胡同改造项目解放西路西改造项目吉东木业二期昆明街 改造项目丰满移民小区项目二期四川街两侧改造项目 鹿场街改造项目中粮大厦改造项目北极街改造项目南部新 城建设项目期东山区域改造项目期化工园土地集 约利用项目二期光华路改造项目林荫路改造项目雾凇 路南住宅区等共计个项目。 年房地产开发用地供应计划 莲由路北地块小碳素厂南侧地块天瑞区地块天瑞 区以西地块理想路北地块阳光国际购物中心阳光国际购物 中心和平路与虹园街东南角地块望去由景地块建公司地块火电俱乐部高新市民回迁区二期市荣升木业地块体设计更加完善。 对于本工程大跨度通廊，可采用钢结构，具体的结构布臵可 结合建筑造型完成，但通廊位于两栋变形不同的塔，须解决两端 变形不致结结构有影响，拟通过对支座的特殊处理解决。对于 大空间结构和大悬挑结构，需选择刚度大自重轻的结构，预应力 对提高结构刚度减轻自重是比较有效的方法。 三技术指标 第章总论 项目概况 项目名称汉阳新居 性质新建 建设地址及范围 项目建设地点位于吉林市龙潭区汉阳街号。其四至为东至 汉阳街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。 建设内容与规模 项目总用地面积平方米，其中，总建设用地面积 平方米。 项目总建筑面积平方米，其中，期工程现康 圣医院建筑面积平方米，住宅建筑面积为平方米， 工现已交付使用。，二期工程建筑总高度米，建筑面积 平方米本可研报告主要针对二期工程而言。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议国家计委计办投 资号审定的投资项目可行性研究指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方 法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠 居住小区期号楼项目建设的目的必要性项目区 域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招 标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险 分析等方面进行全面论证和研究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促 进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构， 把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。根据国家统 计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个 百分点。吉林房地产占的比重还将快速上升，对的贡献 率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民 住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城 镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能 基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比 息万元。项目建设资金中，项目单位自筹万元， 利用房屋建筑销售回款万元，申请银行贷款万 元。 二项目建设单位情况 单位名称吉林北泰地产开发有限公司 成立时间年 注册地址吉林市龙潭区 注册资本万元 执照注册号 企业类型有限公司 主营业务房地产开发业务等 经营范围房地产开发销售商品房信息咨询等。 吉林北泰房地产开发有限公司现有中工具有本科以上 学历的员工占，具有中高级职称者多名。公司具有多年的 房地产发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系 统及管理人员，具有创新务实的开发理念和不断进取的开拓意 识形成了高水准高品质的开发经营思路和市场品牌形象， 建立了套符合市场竞争需要结构扁平的管理体系以及支人 员简练经验丰富高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。 目前，公司正以专业专注真诚高效的标准为广大客户 提供最优质服务。第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 本项目期于年开始建设，完成了期工程开发建设， 后因当时写字楼销售形式不好，销售价格偏低，连开发成本都收 不回来，因此二期工程由于日照与消防等因素的影响，原有方案 无法实现，二期工程直没有建设。 经过对原有规划方案的调整，改变房屋使用性质，再加上这 几年房地产市场直走强，江产房屋销售价格在元平方米 左右，本项目二期工程才有机会开始开发，由于项目二期工程建 议书代可行性研究报告批复的有效期已过，同时项目控规进 行了新的调整，根据吉林市发改委对编制项目可行性研究报告资 质的要求，吉林市北泰房地产开发有限公司委托工程咨询公 司重新编制项目可行性研究报告。 二项目建设必要性 有利于遵义路与汉阳街周边环境的整治和土地资源的优化 配臵 本项目地块南侧为期工程现康圣医院，北侧为遵义大厦， 两栋楼高度都为层，只有本地块现为低矮平方与二层非 法建筑小楼，地块面临汉阳街，为城市主要干道，其低矮破旧 的环境与周边大环境及不和协，地块距遵义路尽有百米距离，东 侧为吉化医学院，严重影响龙潭区的整体形象，利用现有用地建 设商住楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化城市环境，减少城区环境污染是非常有益的。 本项目的建设可以使原地重将达到，城市 化水平将提高到左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均 套人均室，力争年达到人均建筑面积平方米，主 导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用 较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之。因此，本项目的建设是国民经济发展 的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 随着吉林经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居 住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设 就是为了使吉林城市居民的生活环境居住环境不断得到改善。 其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升 城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要。 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下 岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业 问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国 民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继 续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关 权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供 多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增 长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建 设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本 项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加吉林 市当地社会就业岗位作出定的贡献。 工程进度 本项目建设周期为年半，计划年底完工。其中，年月年月，完成项目前期工程和施工图设计， 年月年月，完成项目土建装修设备工程等。 预期目标汉阳新居项目拟在占地面积平方米的土地上， 建设总容积率为，建设密度为，总建筑面积为 ，平方米的栋号楼高层电梯住宅房其中住宅 面积，平方米，层商铺面积平方米，地下停 车场面积，平方米。 项目主要经济技术指标 表二期项目主要经济技术指标表 序号名称技术指标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 其中地上 地下 总建筑高度米 建筑密度 绿化覆盖率 停车数量辆 其中地上 地下 投资估算与资金筹措 项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利米远，其中区部位距站点有 近米的距离，项目周边配套服务设施，距离较远，周边有 米范围商圈。 本项目与上述两项目之间对比，本项目楼前就是交通站点， 周边米范围内配套服务设施齐全，有较大优势，本项目占地 较小，没有相应的景观环境，物业服务上没有优势。三个项目本 年度相续开工建设，存在相互间的竞争，要改变这种状况，只有 在产品上下工夫，开发不同类型的产品，以所处位臵，产品的独 特性，单套住宅购买压力小等优势同上述两项目竞争。 三区位优势 本项目所处位臵处于江北地区的商业中心区的副中心区 域，距江北百货大楼商业区域米左右，地块周边正在形成化 工医院为中心的新商业中心，这里去集各种商业设施，如医院 中小型超市农贸市场饭店宾馆银行邮政等设施，地 理位臵十分优越。 四交通优势项目东临汉阳街，北临遵义路，此两条主路为吉林市城市 主要干道，也是江北对外主要交通通道，公交线路四能八达，产 通非常快捷便利。