房宿舍区及部分空地组成。规划容积率为，产品设计包含花 园洋房小高层电梯房和独栋联排别墅。项目环境将邀国内知名景观设计公司把本项目精心打造成 个低碳科技宜居的现代化品质社区。 物业类别以服务社区和谐社区为服务理念，将新科技 产品和新管理模式合理运用于物业服务管理过程之中，努力为业主打 造集住宅餐饮娱乐休闲商务为体的完备生活配套及全 方位服务的复合型地产项目，将湘西州畜牧局土地开发项目构筑成 座靓丽现代魅力之城。 项目现状现在为吉首市区新旧城区结合部，场内均为棚式及 砖混旧生产车间。 项目周边情况 项目处于新旧城区黄金圈中，规划发展良好，交通极方便，配套完 善，商住环境佳。 周边是教育中心有多所学校。车站路网交通便利，公共交通发 达各方面配套都十分完善。 人民中路城市主干道直达新旧两中心区域。 项目优势分析 企业战略优势。湖南中欣集团在本项目的整体运作上依托充 分的市场调研工作和科学发展的战略分析，坚持有计划有目的地开 发经营，为分期开发的统经营管理和各种商业整体规划提供了保障 特色化开发优势。高起点发展的规划理念将是本项目成为卓 越品质楼盘的有利支撑点项目集多种业态于身，并形成多元化 产业联动，全力打造吉首地区独无二的复合型地产项目。 交通优势。充分发掘地段优势潜力，使其成为本项目在全市 范围内最大卖点之。项目所处新旧城区连接部，便利的交通将住 宅项目和商业项目进行了完美的结合。 规模优势。住宅楼群体量较大，有利于项目品牌吸引力和整体竞争力的提升。 功能定位优势。项目布局依托充分的市场调研与分析和公 司丰富的开发经验以及准确的市场把握度布局大型的产品形态齐 全的住宅群体，致力于打造个新的宜居商圈，集居住的渴望，力求创造愉悦舒适景色宜人尺度适宜亲切近 人的人居环境。 把人的行为与环境设计结合起来，为居民提供交往空间与交往机 会。 体现特色文化，注重意境的营造 充满情趣，让艺术走入生活。 空间序列与景观构成 以入口广场为景观的起点，形成中心水体，将小区建筑物包围其 中，形成小区的主景观轴，它将整个小区的道路空间景观绿化 等统起来融为体，形成了由中心绿带景观轴线宅前绿地景 观绿地等多层次的绿化体系，并以点线面将绿化景观均布渗透至 各个院落每栋宅前乃至消极空间，营造个贴近自然闹中求静 目录 第部分公司简介 第二部份项目概况 第三部份消费群体分析 第四部分项目规划及分区功能 第五部份项目定位与开发策略 第六部份价值评估与项目投资测算 第七部份融资渠道和融资额度 第八部分合作流程及项目推进状况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第部分公司简介 湖南中欣房产集团简称湖南中欣集团，年月在湖南省 工商行政管理局登记注册，是家以房地产开发为主，涉及建筑施工 投资贸易物业管理等多个领域的大型综合性民营企业集团，下辖湖 南省中欣房地产开发集团有限公司湖南省中楚投资发展有限公司 湖南法利达臵业发展有限公司湖南宏吉臵业发展有限公司长沙市 金桥房地产开发有限公司长沙市中欣物业管理有限公司湖南省中 欣建筑工程有限公司国家级建筑资质。目前，集团拥有资产总 额亿余元，净资产亿元。 集团董事长王本奎先生，系长沙市人大代表，从事经济工作和房 地产开发工作多年，拥有丰富的行业经验，注重诚信，为人谦慎，对 企业的发展高瞻远瞩，思路清晰。多次被评为长沙市优秀民营企业家。 集团秉持诚信稳健务实的经营理念，享有湖南省私营企 业百强湖南省银行业守信用企业湖南省房地产开发企业诚信单 位湖南省企业信用评级级信用企业长沙市级纳税信誉单 位等余项荣誉。集团拥有个团结专 年吉首房地产市场概况 年，吉首市实现房地产交易额亿元。目前，吉首市的 小高层电梯房均价为元，少部分高端楼盘已上扬至元 左右。 吉首市持续保持高速增长亿元 吉首市年人均收入元 从上图分析得出，近年来吉首市的经济状况和人均收入表现较为 强劲。 目前，房地产行业经过年国际金融危机之后，年正处 于经济复苏时期，吉首市房地产市场依托消费刚性需求，对于近期受 到的政策调控冲击影响不大，房地产业处于稳步健康发展时期。 三项目特点 项目周边有多所机关单位和州内最大的建材及小商品批发市场大 中院校吉首大学湘西州财校等。 项目地块属于净地。 四市场预测 吉首市房地产市场近年来发展迅猛，本地消费购买力占据主流消 费。加之自治州下辖的七个县城，其中有旅游强县凤凰县全国百强 经济强县花垣县以矿业开采加工为主等消费强劲支撑，预期本 年年年项目开盘均价元是可行的。 目前，吉首多层建安成本在元左右，小高层电梯房建安成本 在元左右。本项目通过招拍挂获取土地，依托湖南中欣集团资金 和平台运营优势，通过高效的市场运作可以保障项目顺利实施。 五项目开发背景 湖南中欣集团拟开发的湘西州畜牧局土地开发项目处于吉首市中 心商圈的旧城区与新城区的连接地带。近年，随着沿人民路临街商圈 的开发成功和新城区新建楼盘陆续开发投入使用，同时，作为吉首市 区及连接新旧城区的街心地段，商住开发土地较为缺乏，使得湘西州 畜牧局土地开发项目有潜力成为吉首市旧中心城区与新城区最有价值 的开发区域。并且吉首市的独栋联排别墅花园洋房和小高层住宅 及其配套环境尚属稀缺。由此，在该区位开发建设高品位的配套完 善产品形态齐全的的大型住宅社区是可行的。 六项目分析 项目概况 本着科学决策的指导思想，我司对项目的定位和经营模式从住 宅小区发展方向和现状上都进行了细致的考量，并从其他地区成功 开发同类项目的案例中寻找到适合本项目发展的思路和方法。 项目位臵湘西业敬业富于激情和创造 力的管理团队，管理人既有毕业于国内著名学府精明能干的专业管 理人才，也有实践经验丰富的高级工程师高级经济师注册会计师 注册税务师等高级专家。集团已成功开发了长远大厦碧云天新桥 小区满庭芳极目楚天等批高品位楼房。集团在长沙市市政基础 设施建设中也做出了积极贡献，先后承建了芙蓉北路浏阳河风光带 刘家冲路石竹路和长沙市生态动物园的建设，有多项被评为优良工 程。目前正在开发观园国际公寓楚天逸品期满庭芳三 期和新桥小区三期四个房建项目，建筑面积约万平米。 第二部份项目概况 项目区位 湘西州畜牧局，位于吉首市区杨家坪，处于连接新城区和旧城区 的主干道人民中路和长吉高速入口交汇处，毗邻吉首大学吉首市消 防大队湘西州财校及从文教育集团雅思中学市监狱机关管理局等 单位部门，占地面积亩，土地面积为平米。 区位示意图 二项目现状 吉首市概况 吉首市位于湖南西部，系湘西土家族苗族自治州首府，湘鄂黔渝 四省市边区重要的物资集散地和商业贸易中心。辖个街道办事处， 个镇，个乡，行政区域面积平方公里，总人口万人。 吉首市被评为全省县域经济综合实力强县市，连续五次被评为 全国最具投资潜力百强中小城市，连续四次被评为湖南省进出口 十强县市。 城市总体经济情况 年，全市生产总值达到亿元，财税总收入亿元， 三次产业结构比调整为。年，全市实现社会消费 品零售总额亿元。 交通运输环境分析 吉首市交通有国道线线和省道线，已经建成通车 的常吉高速和正在建设中的吉茶高速吉怀高速及焦柳铁路贯穿全境。 规划建设的临汾三亚高速包头茂名高速杭州瑞丽高 速吉首恩施高速秀山经吉首至益阳铁路在我市交汇，全 市交通网络方便快捷，四通八达。同时，吉首南距贵州铜仁大兴机场 公里，北距张家界国际机场公里。湘西州基本形成了以吉首为 中心，连接县市，沟通城乡，辐射毗邻省市乃至全国的交通运输网络。 的部分。 总体规划设计原则 整体性原则 规划设计坚持以人为本的设计思想，着重居住小区的生态环境和 生活质量，以方便的交通体系完善的配套设施宜人的室外空间 高指标绿地率来改善生态环境，提高居民的生活质量。 追求小区内住户各户型均好性，力求使每个住户，乃至每户中的 个厅室都拥有良好的户外景观与朝向。 住宅间的有机结合，是其具有标志性，拥有鲜明的形象与不凡的 气质，以增大小区的影响力与吸引力。 建设小高层，以降低建筑覆盖率，扩大绿化面积，使每栋住宅有 如臵身于片绿洲中，发展生态型住宅。 住宅小区内的庭园景观拥有自身鲜明的自然与人文特色，借鉴中 国传统园林布局，与现代园林相结合，既创造了宁静和谐的园林 气氛，又塑造了以人为本的多重交往空间。 生态性原则 尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态状况是本 规划的基本出发点。充分尊重现有绿化，尽量用建筑适应现有地形高 差，避免大规模开挖和场地平整。 合理性原则合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通水电等 配套公共设施，满足人的住食行游等活动需求。充分利用景观 资源，在规划布局方面考虑建筑的均好性。 规划目标 利用原有地形地貌，合理设计丘陵地貌下的建筑肌理。 景观结构立足于原有的基地脉络融合于功能结构道路系统之中， 尽可能保留原有树木及自然资源，使自然景观与社区水乳交融，形 成有林伴水的生活城镇规划意象。 合理组织小区内部外部交通网络系统，保证各种不同性质的人流 车流各行其道，互不干