达房地产开发有限公司自有资金和申请银行贷款资金投资，项目申请贷款万元，项目经营期六年，其中建设期四年，延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本万元。详见附表项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率为。详见附表计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为。详见附表计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为详见附表。项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点为。年保本现金流入为万元。也可解释为在现定价基础上下浮至，即住宅元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。年保本销售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点平方米，综合楼平方米，合计为平方米。第二章项目背景近年来，在国家系列鼓励住房消费政策推动下，房地产投资持续保持较快增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺发展势头。据统计，截止至年月底，镇房指数已达点，比去年同期上涨点，涨幅为。项目实施符合房地产发展基本态势房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来。江苏房地产业发展过程，年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第轮增长周期从至年。经历了三个阶段起步年迅速崛起年成倍增长直线下滑年。年，房地产增长跌入谷底，负增长。年我省房地产业走出谷底，比年增长，进入第二周期。年，江苏房地产处于调整复苏低速平稳增长阶段。年，投资增长速度跃上六年来最高峰年增速分别为，达，进入快速增长时期。与其他产品样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效需求，房地产投资就不可能持续增长。尽管近几年江苏住宅建设直保持较快增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长住房需求相比，还有较大差距。江苏是个人口大省。第五次人口普查资料显示，全省有多万人口，占全国总人口，位于三十个省市第五名。其中城镇人口万，外省流入人口万。城镇人口居住现状是居住面积偏小。城市人均居住建筑面积平方米，县镇人均居住建筑面积平方米。城市人均居住面积低于平方米人口占，居住面积在平方米占。党十六大提出全面建设小康社会，胡锦涛总书记要求江苏要率先全面建成小较低城市，实施跨市跨省区大开发。江苏已成为众多房地产商追捧热地。房地产开发领域拓宽，产品多元化。房地产开发产品从原来主要集中在商品住宅，逐渐向商品办公楼商业用房商品厂房，综合楼等多样化方向发展，触角甚至涉及些基础设施项目。基于上述趋势，本地房地产企业发展重点对策主要有房地产企业自身要进步把好土地使用关。土地是房地产开发之本，土地又是有限不可再生。要从环保角度长远观点，有计划有限度获得土地计划开发，避免成为供地者。加快房地产结构调整步伐。需求决定市场。房地产业投资和产品主体结构是由它主体功能规定。为新进城居民提供安居条件，提供高中低档各类户型住宅是仍是房地产发展主要需求。房价只有贴近老百姓购买能力，才能激发人们购房欲望。房地产开发要进步提高安居工程经济适用房开发比重，二要选择交通比较便利区域建普通商品房。提升企业竞争力。从微观方面来看，江苏房地产企业自身还存在些不利因素资质等级偏低。企业规模比较小。房地产开发企业高负债运营。竞争性行业优胜劣汰，强者生存。当今江苏房地产企业面临不仅是省内竟争，而且是全国范围内竞争，甚至还有境外投资者竞争，没有强大实力很难取胜。要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源，建立规范开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。项目实施是镇江市城市总体规划要求镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要港口风景旅游城市和区域中心城市。镇江市城市发展目标是经济高效充满活力城市，长江下游最富有特色现代化滨江城市富有文化特色城市，国家历史文化名城和优秀旅游城市优美人居环境城市，人与自然和谐共生山水园林城市生态城市，清新亮丽充满灵气和活力江南名城。项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设快速发展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程要求加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康社会项极为重要任务。依据镇江市城镇体系规划预测，年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万年为，城镇常住人口万。因此加快城市规划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模主要方法。而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通影响主要指新土地市场竞争获得盛达欧洲城综合小区开发是企业通过市场调研后作出重大投资战略决策，盛达欧洲城综合小区开发实施将成为目前镇江市最大规模设施最完善综合小区之，项目实施将有效扩大房地产市场供应。镇江盛达房地产开发有限公司具有完成项目开发实施技术经济管理能力，项目开发投资计划可行，项目市场定价科学，能确保在预期销售期内完成销售。项目财务分析结论可行，财务评价指标能够保证企业投资赢利要求。盛达欧洲城综合小区作为大盘房地产项目存在限制因素，但作为具有丰富开发经验房地产商镇江盛达房地产开发有限公司已制订了详细应对策略。综合各种分析，盛达欧洲城综合小区开发项目市场定位准确，投资资金落实，经济效益良好，项目可行。量小康社会个重要指标就是人均居住面积，达平方米。用这个标准衡量，城市还有居民住房没有达到小康标准。住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到，住房中无厨房和合用厨房占无厕所卫生间占，还有部分住户是合用有住户没有用上自来水使用燃气比例为，使用传统煤炭和柴草比例为，有住户住房内不具备洗澡设施。居住条件差家庭比例还比较大。居民购买商品房才起步。年我国正式出台了住房改革方案，居民有个观念转变和资金积累过程，城市已购买商品房家庭不是很高，占，购买经济实用房占。无房户租房住者仍占相当份额。此外，随着中国加入民营经济发展，城市化进程加快，我省小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大拉动作用，对住宅办公楼商业营业用房等各类房屋需求正日益显现。因此，房地产业发展还有很大空间。江苏是中国经济增长较快地区之，经济总量名列全国第二，占全国比重，工业增加值全社第章总论项目背景项目介绍项目名称盛达欧洲城建设单位法人代表项目负责人注册地址建设单位概况编制依据江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布有关法律法令法规和政策。报告基础资料和数据来自镇江市有关部门和项目建设单位提供或认可资料文件函件及经江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到资料和信息。可行性研究报告编制依据主要有建设项目经济评价方法及参数第二版投资项目可行性研究报告编制指南试用版中华人民共和国城市规划法年核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,江苏省城市规划管理技术规定城市用地分类与规划建设用地指标镇江市城市发展规划建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第号中华人民共和国环境保护法中华人社会经济正处于高速发展期，党中央提出了建设和谐社会发展目标，要求在保持国民经济持续稳定增长同时注重民生环境与精神文明建设，十五规划及荣辱观教育充分体现了上述精神。房地产业作为国家支柱产业，受宏观调控政策影响较大，从长远来看，国家对房地产业政策措施是促进长久稳定发展，避免大起大落或过热过冷，近期来看，房地产市场迅猛发展已对金融消费资源等造成压力，管理部门已从金融土地供应审批立项等方面进行从严管理。外部协作风险交通运输供电供水等主要外部协作条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。本项目位于城市规划区内，交通条件较好，对外联系有多条通道，区域供电供水配套已完成，项目建设无交通限制及供电供水不足困难。社会风险预测社会条件社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。由项目社会效益分析可知直接利益人较少，项目作为房地产项目直接利益人为是土地占有者资源占用等，不至造成利益相关人发生抵制或抗拒行为。风险程度分析从上述分险因素分析可得出如下结论技术风险工程风险外部协作风险社会风险为般风险，风险发生可能性不大，项目风险不影响项目可行性。市场风险政策风险为较大风险，风险发生可能性较大，发生后对建设投资影响较大，但造成损失是项目可以承受。资金风险为严重风险，风险发生可能性大，但采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施。防范和降低风险措施风险回避风险回避是彻底规避风险种办法，即断绝风险来源，对本项目而言意味着彻底改变方案否定本项目，由于项目风险造成损失或各项风险控制措施尚不能达到得不偿失地步因此不采用风险回避。风险控制风险控制是对可控风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施。本项目技术风险工程风险可采取风险控制措施主要有勘察设计施工招标多方案比选专家评审，实行工程强制监理和全过程控制，确保采用技术先进适用性可靠性可得性。通过加强基础资料收集，增加技术设计过程及现场实时调查，对工程地质水文地质差异进行跟踪调查，降低工程量变化。资金风险与政策风险通过制定不同情况出现因应措施，对项目开发进行控制，避免因资金政策出现变化造成停工及销售不畅。风险转移风险转移是将项目可能发生风险部分转移出去风险防范措施。针对本项目可能发生安全因素及意外伤害风险可通过保险转移，既通过交纳劳保基金投保建筑安装工程切险进行风