城市之。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市 场，这是房地产发展的个必然。线海景和近海海岛的公寓 酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资的首选。 综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好的外部经济环境，社 全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析到目前为止，烟台市还没有家真正意义上的度假酒店，高 端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块约，位于烟台东端，东南面向黄 海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质的有专 属海域的线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺 的块宝地。 市场定位 烟台度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来 烟台度假的具有高消费能力的富豪高端游客，包括世界强 企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从 产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星级 酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在 千万元以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟 台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部的阳光酒店 式公寓。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。 因此，本项目的发展前景是非常诱人的。 第三章项目定位 主题定位 烟台五星级度假酒店为产权式酒店。 功能定位 休闲度假美食疗养会议娱乐。 市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目 标使用者是哪类人。 下面将根据家庭生活的阶段及区域两个标准进行划分及 详细分析，从而最终准确地家。 具体定价建议如下 相关经济及技术指标 本项目公寓酒店主楼部分销售面积约平方米度假单 元式套房部分约平方米。总销售面积约平方米 本项目总建筑面积约平方米 本项目总投资费用约万元 可销售面积部分单位成本元平方米。 平均售价制定建议 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变 化因素，再酌情提高或降低。综合烟台市最新房地产市场行情和 同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议 第阶段，本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快 目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景及建设必要性 可行性研究的依据和范围 主要技术经济指标 施工进度计划 第二章市场调研及前景预测 产权式酒店的概念 烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情 况分析 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 项目建设方案及规划设计定位 价格定位 入市姿态及推广时机定位 销售方式定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,物业管理定位 第四章营销策略 宣传主题概念 卖点整合 优惠措施 销售目标体系整体推广思路 分阶段控制的公关效果 外发式宣传策略 销售进度目标 资金计划 第五章投资估算和资金筹措 投资估算 资金筹措 第六章财务评价与社会效益分析 盈亏平衡分析 赢利预测 敏感性分析 社会效益分析 第七章结论 第章总论 项目概况 本报告所陈述的对象为五星级度假酒店，以下简称本项 目。 本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区。犹 如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与地中海爱琴海 加勒比海大西洋太平洋道，呼吸着温馨的海洋季风，这是 条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳光 最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自然生态环境在 世界首屈指。联合国将烟台评为最适宜人居城市。烟台市把 海水浴场列入全市水构达到正负零 年月日结构封顶 年月日交付使用 第二章市场调研及前景预测 产权式酒店的概念 产权式酒店由时权酒店演变而来。它是由 消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这概念的是瑞士的亚力山大奈特。年，法国阿尔卑斯山 地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权 而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为个 带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住， 也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒 店赠送的定期限的免费入住权。产权式酒店是种旅游业和房 地产业有效结合的投资品种。 由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系 分解为单体的组合，给拥有定闲置资金既想获得较高回报又 不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围内 正快速增长。据国际旅游组织年报告，其增长率达到。 到年，已有万个家庭在个国家的多个旅游目的 地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了 个。 在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海 珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均有各种规模 的产权酒店。 烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 市场形势分析 客观区域市场分析 定位烟台五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内的海岛休闲度假型五星级大酒店。 酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中 数量不多，但占经济比重较大的类型之。项目所处的市场形势 利好。 烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速的城市之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了 长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国 之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点， 它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡 发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作 最优最适宜游泳的海水浴场。这些稀有 的自然资源使在全球游客中具有很大的吸引力。烟台五星 级度假酒店便位于景色最为秀丽的东南端。 本项目建设用地东南面临黄海西南靠海水浴场北 临兴岛路，西面不远处为洞标准高尔夫球场，地势北高南低， 视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的理想用地。 项目提出的背景及建设必要性在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了 长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国 之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点， 它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡 发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作 用。 在全国旅游发展的大形势下，的旅游业步步升温。旅游房 地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，随着国内经济的好转国家假日经济的刺激国人 消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得越来越受 到国内及国际的关注。与此同时，也因为良好的气候和优美的 自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到旅游度 假充满热情。 目前，仅有家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参差 不齐，至今还没有家度假休闲酒店，不能满足日益增长的市场 需求。 在此背景下，我们准备开发建设的五星级度假酒店无疑适 时而上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场高 品质的度假休闲酒店，满足市场的需求，另方面也会产生较大 的经济效益和社会效益。 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着 准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分 将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推 广策略以及项目的财务评价进行研究。 主要技术经济指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 可销售面积平方米， 建筑密度 容积率 绿化率 施工进度计划 年月日破土动工 年月日在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠 闲日子。 期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥 有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。 另外，随着烟台作为旅游度假目的地地位的日趋形成，烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情的地方。因此，本 项目推出的旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生的个 难得的机会。 以区域作为划分标准对目标客户层的分析 以北京为核心的三北地区 主观影响因素 与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满 豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。 因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激发 他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为 的。项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢 磨就可赢得他们的青睐。 客观影响因素 以北京为核心的北方地区与烟台地区气候上的差异较大，令 海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。北 京人特别喜欢山东的海景房。 而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚 着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是 最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档 住宅商品价格普遍高于元平方米，到烟台购旅游度假 物业，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要，另方面在烟台较低房价的情况下会显得轻松而从容。 因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为 区域市场应为三北地区 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活 质量的成熟家庭 三北地区的中小企业 具体细分，该项目的细分市场应是 第类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作 地拥有至两套住宅，并有