生了根本性转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风 险确实正在加大。加上些地方性政策性因素比如以开征期房 转让契税，二手房恢复征收的个人所得税，经济适用房用地不得低 于房产用地投放总量的等为主要内容的所谓杭州房产新政 月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房的外 地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款 增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成 些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房 源停止按揭的政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预 期收益率下降。因此，这部分需求也同样在缩小。 综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这 是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非 是杭州独有。只是由于杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩 的幅度也将更大而已。 关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起， 这两者之间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量 抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避 免出现通货膨胀。目前看来，这政策是有效的。但由于货币政策效 应的最终显现有个月的时滞，因此它对宏观经济的影响要再过 段时间才能更好地看出来。 不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引 起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的货币 政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。 二财政政策 相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收政府采购 转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。我们见得最多的只是大 型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。最典型的事件是斥资百亿元 的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部门予以 确认的消息，但它仍具有定的标志性意义即中国多年的扩政办公金融贸易会议展示文化 娱乐旅游服务等功能的区域和大都市的心脏，核心区的建设具有十 分重要的意义。 华联•钱江时代项目的启动将能大大加快钱江新城的建设步伐，并与 其它区块建设工程遥相呼应，相互衔接，成为钱江新城的大亮点， 项目建成后，将与杭州大剧院国际会议中心市民中心相呼应，全 总论 合资各方概况 中方浙江华联三鑫石化有限公司 成立于年月，是由华联控股股份有限公司浙江展望控股集团 有限公司和浙江加佰利控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。 公司注册资金亿元人民币。 公司主要生产加工销售精对苯二甲酸及聚脂切片化学纤维 等相关化工产品和原辅材料精对苯二甲酸，简称，为生产聚脂的 主要原料。公司第期年产万吨项目，总投资亿元， 位于浙江省绍兴县滨海工业区。该项目于年月动工建设，预计 到年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大预计建设工期 最短的项目，也是浙江省首个特大型项目。 目前，公司正在积极筹备二期项目。二期项目建成后，华联三鑫 石化的年总产量将超过万吨。在未来的年里，公司将建 成年产量超过万吨的生产规模。 外方怡胜投资有限公司 注册地英属维尔京群岛 法定住所英属维尔京群岛 法定代表人包铁平 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 公司成立于年月，主要经营房地产，对外投资 合资公司概况 企业名称杭州华联经济开发有限公司 经营范围开发建设销售出租华联•钱江时代广场 经营期限年 投资总额约亿 注册资本万美元 出资比例浙江华联三鑫石化有限公司 怡胜投资有限公司 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制 收益分配按出资比列分配，风险按出资比例承担。 企业宗旨引进外资，加快杭州钱江新城的建设，获取满意的社会效 益和经济效益，促进杭州社会经济的更快发展。 编制依据 杭州市国土资源局，国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出 号。 杭州市国有土地使用权挂牌出让补充公告。 杭州市国有土地使用权出让合同。 杭州市钱江新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。 械增长，同时还有新增的暂住人口。 这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体总需求量大约万平 方米年。但是，由于收入较低很多外来新增人口几乎是在杭白 手起家的，在目前杭州平均房价收入比高达∶已稳居全国第 的情况下，大多数人无力购房。因此，这群体有较强的购买欲 望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。 二老杭州人指原来的杭州市区非农业户籍人口。在谈这部分 人的住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了杭 州或者全国房地产市场近几年的超常规发展呢很多人都会说是 城市化或者居民的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。但还有 个现象应该引起足够的注意房地产市场从以来的高速增长， 在时间上是与住房体制改革的步伐正好致的。这种政策变动导致的 需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长的最重要 原因。 短短六年间，杭州的人均住房建筑面积已经从平方米增加到平 方米左右。住房品质更是获得快速提升住宅成套率从不到提高到 现在的左右。可以说，目前老杭州人的基本居住需要已经得到 初步满足，接近的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。 因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集 中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们的需求 更多的是希望借购买不动产实现保值增值的投资目的。 因此，这部分人虽然有购买能力平均薪资较高而且既有的住房可以 提供融资抵押，但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。 三拆迁安置指因旧城改造二次城市化和城市公共工程建设拆 迁安置所形成的被动住房需求。 如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参照国 际通行的房产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为万平方 米左右。 但是，随着拆迁成本的加大私有产权保护力度的加强，拆迁的难度 正日益提高。在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正 在缩小，旧城改造的拆迁速度也在放缓，其主要的政策诱因是月 日国务院办公厅下发的关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的 通知。该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上 它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。 四投资需求虽然投资需合资协议书。 合资各方营业执照资信证明财务报表等。 用地红线图。 主要技术经济指标 总用地面积平方米 总建筑面积约平方米 宗地组成占地面积建筑面积容积率建筑密度绿地率 合计 注其中保留作为企业总部办公用房。 项目总投资额亿元人民币 主要结论与建议 根据杭州市钱江新城详细规划定位，强调高起点规划，充分 考虑世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性，反 映出杭州市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖钱塘江和城 市新中心三者和谐统。本项目位于中心商务区东南面钱塘 江和城市绿地，城市副阳台东面正对杭州大剧院西北 面对市民中心。地理位置优越，交通便捷，公建配套设施条件齐全。 本项目集高档五星级酒店写字楼酒点式公寓为体。功能定 位明确，能充分体现杭州市营造高品位的城市环境特色，使其成为钱 江新城文化商务中心区的最醒目的亮点。 经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率为 ，自有资本内部收益率为，通过敏感性分析可知其具有 定的抗风险能力，项目在经济上可行。 综合分析，本项目有利于钱江新城中心商务区的繁荣和稳定，对 于加快钱江新城的建设步伐，美化城市环境，提高城市的整体形象和 素质，促进经济发展都具有积极意义。建议上级部门予以重视和支持。 项目背景与必要性 项目背景 杭州房地产市场现状及发展趋势 关于需求 现代宏观经济的研究应该是以需求为核心的。那么，究竟什么是 需求呢 经济学上的需求，是指在种价格下消费者愿意而且能够购买的 量。它是购买能力和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不可能 形成有效需求。需求的决定要素主要有四个收入价格嗜好与预 期。其中消费者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及其对未 来包括自己的收入和商品的价格的预期决定购买欲望。理解 了这点，我们再来看房地产市场的需求现状。为了表述方便，我们 把需求按以下进行分类 新杭州人即杭州市区含萧山和余杭，下同非农业户籍 人口的自然增长和人口净流入城市化在杭就读或就业的大学生等 引起的机杭州的现代化建筑群，体现自然与人和谐统的生态环境。 由于钱江新城坐落在江面宽达米的钱塘江畔，因此新城规划强调 钱塘江时代的开放大气豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制 等要与钱塘江相呼应，建筑的标识性应充分体现杭州的城市个性城 市区位优势城市历史城市特殊资源和城市支柱产业。同时，新城 规划还勾划出杭州的西湖钱塘江城市轴线，城市轮廓线从钱塘江和 西湖两个方向清晰可见。 钱江新城未来展望 未来的钱江新城，将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为大中型 企业寻求更大程度的发展和创造更多商机的工作平台，展现杭州市得 天独厚的自然风光，发挥全省政治经济科技文化中心的作用，成 为杭州城市化现代化进程高效能的驱动器。未来的钱江新城，将成为 杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可 持续发展新的增长点，它将是即体现时代特征杭州风格钱江特色， 又具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城。从西湖时代迈