客隆超市占据物业主要经营面积。裕客隆超市是对方公司自 营的项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。 通过对该超市的实际调研，初步判断该超市的品类不是非常齐全， 个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市 经营并不理想。通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和 超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金的，由此可 以判断，场地租金的收益间接体现在超市的经营收益中，如从超市 的经营收益中剔除场地成本，超市的经营更为不理想，从物业整体 经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。 三楼服装卖场经营状况般。由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。 四楼现时空置中。 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。 二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。但合作方家族内部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族我司认为该项目应迎合外 来务工人员消费频次高单次消费额度小，娱乐休闲需求高的特点， 调整项目的经营布局，提高项目的单位租金价值，获取最大的商业 利益。在商品的选择上，主要面向具有定品牌基础，具有较高性 价比，单位价值不高的服饰相关用品为主，突出娱乐休闲消费 的主题。 简单而言，可采取分步开发的方式，通过对首层商业布局的重新 调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业 的租金成本方式，对二三楼进行后续的逐步改造，从而实现物业的 商业价值最大化。 二项目经营定位设想 第部分项目简介 项目名称 裕客隆购物广场项目以下简称项目 二项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号， 处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新 沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。 三项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多 条公交线路可以直接到达。 四项目规模 项目建筑面积，共有四层，每层楼高米。首层 建筑面积为，楼板荷载。第二层建筑面积 为，楼板荷载。第三层建筑面积为 ，楼板荷载。第四层建筑面积为， 楼板荷载。合计。另有露天停车位个。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 五业主的基本情况介绍 该项目的业主是个家族企业，企业中的几个负责人都是个 家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生 意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设 阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建 成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。 六项目的其他情况 经营状况 项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度， 目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为 单。 项目米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。 沙井路商圈递增方式暂缓递增，租赁 期内可节约万的租金成本支出。此外，我司还要求对方资产中 处于亏损的超市自行结业，节约了大量的人力物力及再投入的财力， 以及相应多员工的后续遣散费用，有效的节约公司的拓展成本， 扫清了未来物业经营的重大障碍，为项目未来的成功开发运营奠定 了较为优越的基础条件。 现该项目的主要谈判工作基本告段落，进入项目建筑合法 性合规性实际落实及项目建筑工程配套设施设备相关技术指 标核实阶段，如相关资料齐备，且与双方最初协商条件致，即可 进入集团审批核准程序。第二部分项目的实施原因及现状分析 项目实施的原因 符合我司的经营规划 根据我司制定的广百置业公司三年战略发展规划的指导精 神，以发展商业地产中的专业市场购物中心创意园区为我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。 二具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析周边市场的调研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。 三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。我司的专 业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟。 四丰富公司拓展经营经验 在我司的专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性 商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营的操作经验，尤其为今后 对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。更有助于广百置业公司在商 业地产领域能快速成长。 二项目实施的影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展的首个项目， 对我司既是个挑战，更是个机遇。 该项目的成功开发，提高我司在行业内的知名度与美誉度 该项目的成功开发，创造可观的经济效益 该项目的成功开发，使我司锻炼出零售商业多集中于项目以北沙井汽车站带，项目 周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。 目前除首层华源门诊大地通讯中国移动海王星辰肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于年年内到期。 二租金成本 本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期年，原始租金元 平方米，合共元月，每五年递增。目前该商场开业已将 近五年。 时间段 租金单价 原合同条件约定条件 年元月元月 年月元月 年 年 由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司 接手后，与村里重签合同时，承租价格不作递增，依据原合同重新 计算递增时间，且已于村里达成致意见。仅此项，在剩余的合 同期内，共计节约租金成本多万元。 七项目的进程 我司从年月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍 下，与丁家取得联系，并对该项目进行初步的调研与考察，并要求 广州市总商会提供了份较为详尽的项目初步可行性研究方案。 在了解了项目基本情况后，我司拓展小组认为，由于该项目位 于沙井镇次商业中心区，且商场的大部分区域用于生活超市的自营，实际经营状况并不理想，加之金融危机影响，有持续恶化的趋势， 导致对方决定出让该项目的经营权。 通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种 关键建筑指标后，经过集中研究，我司认为该项目由于主要面向外 来务工人员，虽有定的商业沉淀，但却不适宜开发旨在引入广百 百货新大新百货为主力店的商场，通过转换经营思路，我司认为， 由于该物业所处位置及主要面向消费群体的特点，加之物业总建筑 面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群的的个主 力商场，实行统打造统推广统物管分租经营的方式， 赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。 经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优厚 的承租条件。项目经营权转让费用由最初的万人民币，降低为 万元，同时，还争取到剩余租期租金部分的亏损及租金损失，实际上该商场 的其他部分的收益尚有盈余。 第四部分项目所处商圈竞争对手分析 项目所处商圈商业物业分析 沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主， 近年随着房地产市场的发展，才逐渐形成商圈。 目前较具代表性的商圈包括沙井路商圈市民广场商圈 市民广场商圈位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集 众多新建大型楼盘，是沙井镇的新城市中心，定位中高端市场。代 表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。 沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端 居多，单件商品的售价在元左右 聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路的 以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运 动服装的市场需求比较旺盛 商圈内的超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货 的消费需求较大，且同业竞争较为激烈 商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模的龙头商业项目 周边的文化教育机构较多，特别是成人培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈的主要消费人群在文化需求方面较为突出。 二周边人口分析分析 人口规模特征 根据政府公布的数据显示，沙井共有个居委会，总人口为 万，其中外来人口万，占总人口的。 其中本项目公里范围内的居委会包括沙头蚝三蚝四 和沙四以及马鞍山，总人口约万，其中户籍人口约 人，外来人口万多。 人口结构特征 性别结构 从人口统计数据来看，沙井人口的性别比例约保持在之 间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例的 水平。这说明，沙井人口呈现女多男少的特点。 年龄结构 根据政府公布的数据显示，沙井岁青年年龄段的人口最 多，占了总人口的七成以