户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。 结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次 置业者和地产投资者。 同区域类比楼盘 楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期 开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产 项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路 物业类型多层小高层高层小高层小高层高层 项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅 客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者 项目规模亩亩亩 总建筑面积 总户数 面积 主力户型 三室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期， 中央丽城。 楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号 物业类型高层小高层高层 项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅 客户定位 二次置业者 房地投资者 白领阶层 二次置业者 白领阶层， 房地产投资者 项目规模总亩亩亩 总建筑面积总 总户数 产品面积 主力户型三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅两卫室卫 主力面积 起价 均价 最高价 综述通过上述类比楼盘的分析，环路与二环之间楼盘及项目周边 楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项 目走精品化道路。项目客户定位指向主要分三类 第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典 第二类二次置业者中央丽城博园上东区 第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治 环路与二环路之间项目均价基本位数量单位投资总投资万元 土地成本亩万 二前期费用 三通平 勘察费 设计费 监理质监费可研市调费 三建安工程费 住宅平方米 商场 地下车库 四基础设施费 供电 供水 供气 有线电视 绿化工程费 电梯费 宽带网电迅 道路 公共设施费 五销售费用 六管理费用 七财务费用 九销售税及附加 十不可预见费 总投资合计 可售面积单位成本 第二节项目资金筹措 前提 本项目具备贷款渠道 本项目具备其它资金拆借渠道 项目资金筹措 总建面平方米 第章项目周边情况概述 项目地块基本情况概述 项目位置 项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园王旗营村恒森家私城， 南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。 总开发占地面积约为亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区 占地约亩，凤凰新村城中村改造亩。 宗地权属附着物拆迁 云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于年， 注册资金万元。 原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘 等方面的污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续 生产，经昆明市官渡区等各级政府的积极协调，现已将二厂搬迁至北 郊茨坝镇。搬迁后原厂址的土地经市政府批准，土地清查办核实后， 现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。 为积极配合市政府建设新昆明的规划及响应昆明市政府对城中 村的改造，美化城市景观，建设环境好品质高的住宅小区，经与 凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设世纪俊园项目。 项目地块中厂区附着物以厂房为主，为层的砖混结构，凤凰新 村以至层的自建砖混结构房，建筑密度大。 项目地块内无保护建筑或文物保护单位 二项目周边环境情况 地块周边建筑物 项目地块位于昆明市北市区，紧临北京路延长线，项目周围以住 宅小区为主，掺杂部分农民房。 项目区域市对较早，户型设计及小区配套功能落后， 不能适应人们生活水平日益提高对居住环境居住水平的要求，因此项 目区域居民存在二次置业的可能。以及项目地段较好，交通发达，项 目未来的升值潜力巨大，因此也对房地产投资者有较大的吸引力。 地块区域客户源分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改 造的推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓 解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍 都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上 还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。目前世纪俊园项目 区域潜在购买人群主要是 第二次置业者，项目周边是昆明开发较早的居住区，随着经济发 展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于 这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业的首选， 这部分人群将都是项目的购买人群。 工作在该区域的事业单位企业工作人员。由于工作生活方便， 也将是置业首选。房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来 市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大的吸引力。 二宏观环境变化分析 昆明市总体规划的影响 今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明 主城规划区规划管理工作的通知，通知规定对主城规划区开发建 设尤其是房地产项目进行严格控制，主城市核心区的开发建设用地规 模不得小于亩，二环路内，以居住为主的商品房开发项目用地，容积 率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆 明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引 导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转 移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城 区范围，通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影 响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通 知对主城区开发的控制造成主城区项目开发量的减少，相应主城区 房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利的。 第三章项目区域房地产市场分政生活配套 本项目所处的片区是昆明传统的市民居住区，该片区周边已形成 完善的生活市政配套，学校医院酒店公交餐饮等应俱全。 周边配套米以内 医疗九州泌尿专科医院昆明同仁医院昆明市计划生育服务中心 第二服务站玛利亚女子医院云南妇女儿医院翠康大药房 教育铁路局北站幼儿园春苗幼儿园昆明市妇联艺术幼儿园云 南省电子技学校昆铁五中第十中学盘龙区桃源小学 金融建设银行工商银行农业银行交通银行中国银行。 宾馆雄业酒店金邮大酒店金星宾馆齐宝酒店锦大酒店等。 购物盛兴超市国美电器家乐福。 休闲娱乐日新温泉浴场万紫千红博雅娱乐城。 餐厅北大门美食城 治安公安局盘龙区分局其它服务设施中国邮政北站营业厅中国电信北站营业。 人口 项目区域人口居住密度相对不高，项目周边多为住宅小区和企业 单位宿舍并掺杂部分农民房，人员较为复杂。 交通情况 交通便捷，道路路况较好，公交车覆盖面广，项目辐射力强。 公交车 路火车北站大观楼路北市区公交站昆明丫 路火车北站三农场路火车北站昆明站 路黄家医圈金星小区路白马小区市客运北站 路北市区公交站民航机场路黄土坡理工大白龙校区 路近日公园金殿路巴士家园菊花灯市 路菊花村黄土坡路北站阳光花园 路龙聚建材市场西华园路眠山火车北站。 路火车北站梁源小区 项目的污染情况 项目为家俱厂厂房及城中村改造，无任何重大的工业污染。 第二章项目区域情况分析 地块社会性分析 地块的区域属性分析 世纪俊园项目地块位于环路与二环路之间，交通发达，适合用于住宅开发，但由于地块周边社会环境困历史发展的原因，区域规划 较为凌乱，区域中混杂大量农民自建房，外来流动人口较多，有城乡 结合的气息，对地块的社会秩序和商业活动有定影响。 地块区域经济属性和人口购买力分析 项目区域是昆明开发较早的市民生活区之，小区居民生活较富 裕，但是这些小区建设时间相，项目下部应建商场及商业网点。小区采用人车分流，车辆的使 用和停放全部用地下车库解决。 产品价格模拟 客户定位 通过对昆明市，相似楼盘的调研分析发现，购买城区精品楼盘的 业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个 体商业经营者。白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之 家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质和房屋的性 价比，对教育医疗生活配套要求较高而房地产投资者对房屋地 段，房屋的升值潜力，房屋性价比比较关心，消费心理成熟。 价格模拟 上述客户群中，白领阶层小型个体商业经营者，由于事业 正处在上升阶段对未来充满信心，但是自身事业对资金的需求较大， 而且工作时间短，手中可调动的资金有限，但每月的收入较高并且稳 定，因此这部分客户群多数要求首付不要太高，选择按揭而房地产 投资者购买力较强，但这部分客户群比较青睐小型，主要原因是小户 型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高， 应控制在万之间。 目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。 商铺价格在元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市 场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米 左右商场及商业网点价格在元平方米左右 第五章项目建设地点和建设条件 项目建设地点 世纪俊园项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应 加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分