之城，打造集观光旅游文化博览运动休闲体育健身康体养生金融服务等为体高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。建设商务休闲之城，以生活品质最高建筑风格最美为目标，提升净绿亮美韵等必备指标水平，使霸州成为自然和谐安全舒适温馨高雅商旅城市。廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对霸州开发区付庄村进行城中村改造，开发金康雅居小区项目，除部分回迁户外，致力于为在霸州工作从业人员，及其他知识层次较高家庭收入较好市民家庭提供个优美舒适居住环境。总用地面积金康雅居小区项目，规划总占地亩。建设规模金康雅居小区项目规划总建筑面积为，其中地上总建筑面积地上建筑物中，住宅，公共建筑，地下储藏室建筑面积。金康雅居小区分为南北两个组团，北部组团由共计五栋层高层住宅组成，南部组团由四栋层高层住宅组成。金康雅居小区总居住户数户需要安置回迁户数为户，需要安置面积，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。主要建设条件供水在金康道北侧有上水管线，本项目上水可从此干线引入。雨水污水排放金康道现有现状雨水管线和污水管线，可以就进排入。供电拟从金康道开闭站引条千伏电缆，接入小区内配电室。供气由金康道天然气管道线引入。金康雅居小区项目内设天然气调压网站。电信本项目预计需装机容量为门程控交换机，拟由当地电信部门解决。主要技术经济指标霸州市金康雅居住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表所示。表项目主要技术经济指标览表序号项目名称单位指标备注规划用地面积亩建筑物占地面积总建筑面积地上总建筑面积序号项目名称单位指标备注住宅建筑面积公建建筑面积地下储藏室建筑面积房规划户数户户规划居住人数人人户容积率建筑密度绿化率停车位辆户项目能源消耗水电万度天然气综合能耗产品方案根据项目地理位置规划条件市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对霸州市场所做调研分析，在坚持走差异化原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到项目整体定位，对本项目最终整体规划如下总体规划思路经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。产品定位明快丰富简洁自由，纯居住中高档精品物业。户型选择小区规划以高层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪高品质住宅区风貌。金康雅居小区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在霸州及周边省土地增值税征收管理暂行办法。房地产投资项目基础数据分析估算。本报告研究范围项目建设规模及建设内容开发项目市场分析项目选址与自然条件项目环境影响分析投资估算资金需求与资金筹措财务评价说明结论和建议等。在此基础上，考虑项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。结论通过财务分析，安置回迁户数为户，需要安置面积后，本项目所得税后财务内部收益率为所得税后财务净现值为万元投资回收期为年，上述指标表明，本项目有较好效益，在财务上是可行。该项目建设产生现金流充裕，各项财务指标均优于相应标准，同时，该项目建设有利于改善霸州市城市面貌，并对提高人民生活质量具有重要意义，具有良好社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证。问题与建议考虑到金康雅居小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，其用户多数为霸州私营企业主和政府官员外埠高收入人群结合他们消费心理和消费结构，要特别注意附属设施建设，如停车场及安保措施。另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设很大程度上依赖于霸州经济快速发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。而且要重视该项目社会效益。第二章宏观环境与市场预测分析房地产市场调控政策分析房地产是国民经济重要产业。年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为，拉动经济增长平均为个百分点金融危机爆发后最关键年，房地产业对我国经济增长贡献率达，拉动经济增长个百分点。房市调控特点相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。年政府对房地产实行了系列调控，被称为史上最严厉调控。然而对比年，年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长，施工面积同比增长，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长，商品房销售面积同比增长，房地产开发企业资金来源同比增长。房地产投资占城镇固定资产投资比例从年上升到年，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从上升到。观察近年房地产调控，发现房价增幅与增幅密切相关，年来房价同比变动处于二者之间，在进入下行通道时，房价降幅高于进入上升通道时，房价涨幅又高于，在指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国历史实际。房地产调控含义是抑制房价过快上涨使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡好感受到经济发展给他们带来直接好处，使人民感受到在党旗帜下能够幸福生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度减小了对环境破坏，该工程完成后，从前脏乱差大体环境变成了环境幽雅，全新建筑造型，秀丽自然景观，功能齐全，配套公共服务设施以及便利交通，无疑将在该市形成个全新修养圣地，对于美化霸州市市容，改善环境带来较大影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行。建议强化项目进程中投资质量进度计划，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能由高峰期向下降期转折风险。公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来标志性有品位产品。项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对空间。设备条件室外外墙采用高级外墙涂料。屋面现浇平屋面或坡屋面。室内设计理念本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计方案样板间供客户参考。配套设备电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置开关照明插座电表各个。天然气天然气管道安装到厨房。④给水变频式供水系统，每户水表，给水分为生活用水温泉水两套系统。排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。智能化系统安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门小时电子巡更系统车库管理系统等。卡通智能系统卡门禁小区内停车消费卡通。项目建设期本项目根据开发计划，从年月起至年月底完成房地产开发任务，开发建设周期为年。投资估算霸州市金康雅居住宅工程项目项目总投资万元，其中土地费用共计万元土地摘牌价为万元，除去需要安置回迁户数为户，第章总论项目概况项目名称霸州市金康雅居住宅工程项目。项目地址该项目位于霸州市经济技术开发区付庄村，东邻国道，西临泰山路，处于迎宾西道以南，金康西道以北。城中村改造意义城中村改造成为我国彻底城市化进程中个必然环节。城中村给城市发展带来了脏乱差等诸多问题，也落下了治安差等诸多隐患。城中村改造是极其复杂系统工程，事关村民集体开发商政府等多方利益。都市里村庄既是我国历史遗留物，又是高速城市化进程中新生体。城中村改造也就成为我国彻底城市化个必然环节。城中村类型及存在主要问题核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,当前城中村在我国存在以下几种类型类，完全没有农用地农村，且己经完全被城市包围类，有少量农用地农村和处于城市近期重点建设区域农村类，有较多农用地农村和暂时响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十五章研究结论与建议推荐方案总体描述通过研究本区域经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。推荐方案优缺点描述优点项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。项目在经济上具有较强可行性金康雅居小区项目规划总用地，总建筑面积为。项目总投资万元。项目税前财务净现值万元。项目税前财务内部收益率该项目需要安置回迁户数为户，需要安置面积。上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。项目具有突出优势在附近区域与金康雅居小区项目竞争对手较少。金康雅居小区项目定位属高档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大。公司资金具有优势。项目拥有较好周边环境包括自然人文交通等环境。项目所处地块发展前景较好。项目开发经营风险较小本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。存在问题项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍