界权属调查费耕地占用税耕地开垦费新增建设用地有偿使用费土地报征指标费等控规编制经费。第四项整理区域内国有土地使用权收购费用。付款进度要求土地整治协议签定十个工作日内，开发商向政府专项账户支付首笔土地整理款万元，协议生效。剩余款项由开发商根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整理进度需要整治协议签订后双方共同提出土地整理进度计划，并满足政府专项账户金额不少于万元。项目风险项目主要风险因素拆迁成本价是否能控制在万元亩范围内在当前土地出让政策下，政府是否能顺利支持土地整理合作开发商以土地整房地产商域网海量房地产资料下载房商网全国最低价销售房地产营销策划大全联系治成本摘得土地，获取二级开发权。房地产商域网海量房地产资料下载第二章市场研究区域经济环境研究旅游资源都江堰市是成都下辖市，是国际旅游名城，被誉为世界水利文化鼻祖都江堰水利工程坐落于此。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达，被评为国家级生态示范区中国历史文化名城中国优秀旅游城市。该市处于九寨黄龙成都都江堰乐山峨眉黄金旅游线枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有分钟分钟车程，境内高速公路国道省道和铁路运输，构成了四通八达交通网络，成为成都平原重要物资集散地和交通枢纽青城山位于都江堰市内，青城山主峰老霄顶海拔米。在四川名山中与剑门之险峨嵋之秀夔门之雄齐名，有青城天下幽之美誉。青城山是中国首批公布风景名胜区之，年，青城山作为四川青城山都江堰风景名胜区重要组成部分，被国务院批准列入第批国家级风景名胜区名单。年月日，成都市青城山都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家级旅游景区。年月，青城山与都江堰根据文化遗产遴选标准被列入世界遗产名录。青城山上中国著名道教名山，中国道教发源地之，自东汉以来历经二千多年。东汉顺帝汉安二年公元年，天师张陵来到青城山，选中青城山深幽涵碧，结茅传道，青城山遂成为道教发祥地，被道教列为第五洞天，全山道教宫观以天师洞为核心，包括建福宫上清宫祖师殿圆明宫老君阁玉清宫朝阳洞等至今完好地保存有数十座道教宫观。素有拜水都江堰，问道青城山之说。交通条件五纵五横轨带道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从年至道板块青城前山板块青城后山板块此五大板块。都江堰房地产板块格局示意图房地产商域网海量房地产资料下载青城山区域房地产发展格局青城山区域板块概述青城山区域房地产发展主要被划分为三个板块以中兴镇为中心，沿省道方向发展省道板块，依托青城山景区为发展方向位于青城山镇青城前板块和位于大观镇青城山后山板块。青城山省道板块蓄势待发价值洼地零散双刃剑。年在都江堰当局规划指引下，沿线块依靠快速通道交通优势和丰富土地储备开始被全面激活，众多开发商纷纷进驻拿地如新锐珠江，板块开发开始进入准备蓄势阶段。进入年由于受地震影响，多数开发商推迟了项目面试时间，目前仅珠江天生墅项目面世。沿线商业配套主要为乡镇集市，较为低端，几乎没有中高端商业项目开发。目标客群成都中偏高端客群为主。产品形态总价控制较为严格联排别墅产品。代表项目珠江逸景天生墅住宅。青城山区域板块分布示意图房地产商域网海量房地产资料下载青城前山板块多强林立激烈博弈品牌开发产品形态丰富。青城山前山板块直为青城山区域主要房地产开发板块，随着环山渠内可供开发用地不足，目前板块房地产开发主要集中在前山门省道两侧，为青城山区域房地产开发主战场，沿线多强林立置信大连亿达龙湖中铁泰达等，并且均进入市场销售阶段，市场博弈激烈。目前上善栖临省道有左右偏高端休闲类商业面世，主要经营业态为茶楼会所中高端餐饮等。目标客群成都及其他省市中偏高端偏高端客群为主。产品形态低层院落联排别墅为主住宅，商业综合楼商业。代表项目青城山房住宅上善会商业泰达上青城住宅商业商务青城后山板块国际化高端开发接近尾声。青城后山以其丰富私密自然资源成为板块开发驱动力吸引了大量高端客户并且板块开发物业，已经逐渐摆脱了传统青城山项目川西民居市场形象，更多向国际化靠拢，如高山流水欧式风情高尔国际高尔夫特色。但由于后山为自然保护区，可供开发用地较少，目前开发项目较少。而后山商业开发主要是依附于高尔夫酒店会所休闲类商业业态，商业开发项目较少。目标客群全国偏高端客群。产品形态偏高端独栋双拼别墅为主。代表项目逸岭锦江住宅。房地产商域网海量房地产资料下载本案所在版块竞争项目研究版块市场整体状况本案所在版块大牌开发商云集，开发方向均以休闲度假别墅为主，商业地产开发较为滞后，住宅类物业有向顶级高端物业发展趋势。目前本版块住宅类楼盘销售价格集中在元平米元平米之间，其中部分独栋别墅价格已达到元平米。周边竞争项目研究本案位于聚青路南侧，紧邻大道，成灌高速路以西，距青城前山山门约公里，距成灌高铁终点站公里，步行分钟内可黄村卫星城建设有着很大推动作用。项目实施不仅大幅度改观了项目区面貌，提高了区域成熟度，塑造出高品质区域形象，而且促进了居住休闲养老教育娱乐等公共服务设施集合，从而提升整体生活质量和生活品位，实现经济效益社会效益和环境效益统，保障城镇可持续发展。经原始测算，项目资金缺口约为万元。在综合考虑了各种可能因素后，项目综合收益为万元，项目总成本为万元。从静态角度分析，项目纯收益约为万元，认为项目在财务上可行。对于政府而言，如果从全局出发，考虑项目直接收益和综合社会效益，该项目是具备实施条件。具体实施过程中可以通过加强项目整体管理寻求较优规划方案提高土地价值控制成本支出等措施，使土地级开发投入产出关系趋近合理，避免给未来财政带来较大负担。其它需要探讨问题由于级开发项目涉及面广，开发期长，关系到社会各方面问题。其成功与否不仅仅是经济问题也是个社会问题，因此在项目实施前后还应注意处理好方方面面问题。特别是居民安置问题，由于拆迁过程中，项目区居民安置问题如果处理不好，将引发系列社会问题。大道都江堰段成青旅游快速通道五横即彭青路蒲中路外二环二环路环路轨即成灌客运快速铁路带即龙门山旅游产业带路网。成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国通过五纵，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区距离五横主干线将连通都江堰河西河东，促进两岸人流物流经济流通带旅游路网将提升龙门山系旅游产业上档升级和对外形象，全面促进都江堰青城山旅游经济复苏发展。发展规划城市性质旅游城市主导城市未来发展方向。以世界文化自然遗产为特色国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。城市职能国际度假旅游目地城市，成都重要卫星城市之。以都江堰青城山为品牌国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。以独特山水田林堰城为自然人文特色国际休闲度假目地城市。承接成都平原向川西地区辐射与带动区域交通枢纽城市与服务中心城市录第章摘要,项目简介,可行性研究报告编制依据,项目效益分析特殊说明事项,第二章项目界定与现状描述,项目界定,土地使用现状及地上物描述,第三章投资环境分析,自然条件,社会经济状况,基础设施状况,区域优势,第四章市场分析,北京房地产市场发展态势,郊区房地产发展态势,项目潜在购买力分析,竞争性项目分析,第五章项目策划,规划设计条件,分项用地控制指标,规划用中等收入以上家庭购买自用住房，适当支持购买高档住房和经济适用房客户。方面，上述政策对供给方有了限制，由于本土地级开发项目投资较大，且资金全部为银行贷款，增加了级开发项目资金风险。建议提高项目运作效率，缩短项目开发和出让周期，防止资金链条断裂。同时在开发过程中应制定详细开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展每步计划中，降低资金风险另方面对需求方也有所限制，促进中档房产市场。管理风险土地级开发具有拆迁工作复杂投资金额大不可预见风险集中人力资源专业性和经验性素质要求高牵扯面广等特点，而中心或各分中心在人力资源和专业上投入都是有限，因此应首先完善各种规章制度，加强内部管理。其次要严格依照招投标程序选择各专业实施队伍，统协调，高效组织，保障各开发单位有序高效工作。最后要和政府其它部门紧密合作，力争尽早对拆迁安置工作作好准备，做到早协商早发现问题早解决。第九章社会效益评价社会评价指标增加就业机会土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。首先，项目建成后小区将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。对社区发展和城市建设影响项目实施将增加社区各种公共服务设施改善市政基础设施如道路交通电讯燃气，推动区域发展建设，方便人们生活，真正实现为人民谋福利。对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元税收收入。社会效益评价项目区目前状况布局零乱总体面貌破旧环境质量较差人口混杂，道路狭窄不平商业规模小人民生活质量低。项目实施将带来综合社会效益实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区经济发展和城市建设用地需求符合大兴区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标，对于加快大兴区城镇建设和旧村改造有着很大推动作用。规划后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中