境，绿 化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加 快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步 发展，加之相关政策法规的出台，进行房地产投资是适宜的，是和国 家形势相致的。蓬安县房地产市场 年的蓬安县房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高 的态势。全县房地产开发项目较前些年增多，房地产宏观经济指标开 始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的方向转变。 个人购买率舒缓。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购 买力水平的重要指标，从都市水乡阳光丽都世纪广场的销售情况 可以看出年全县商品房个人购买率是消费平稳，并无火爆场 面，较年总体消费量有所增加，这主要从个侧面表明由于开 发面积的增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。 房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在定的 价格差距，去年全县的房地产价格走势。 价格指数 季度 二季度 三季度 四季度 第到第季度价格继续上浮缓慢，第季度在季度价格基数相 对较高的基础上继续保持较大的增幅，这主要是由于世纪广场电梯 公寓的带动，总的趋势是价格保持攀升。市场特点分析 宏观市场特点 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了 动力。自年月日延续了近多年的福利分配住房制度退 出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出 来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完全停止， 居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅 这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在年完全纳入了市 场经济轨道。 空置商品房消化能力加强。年蓬安房地产市场的销售情况 趋缓，市场容量扩大范围不大，除吸纳上市的部分商品房外，还消 化点往年的市场占有率为，相对于目前的居民收入而言，该面 积以上的房子销售去化较慢。 以下的房源供应市场占有率为，供应比例明显过大， 从所调查的在售楼盘来看，销售完或者预定的房型面积都 在平方米。 价格分析 案名价格范围 元 均价 元 主力面 积 主力总 价 万元 楼层差 价 元 物业收费 元 月 都市水乡 阳光丽都 碧水芳洲 城南市场 世纪广场 分析 各楼盘均价都在元以上 楼层差价在元 目录 项目背景 二项目慨况 三项目开发经营环境分析 四有利投资经济形势分析 五市场物业分析 六项目地块分析及商业价值可行性研究 七项目分析 八建设方案 九节能措施 十项目实施进度 十项目投资估算 十二项目资金筹措 十三财务评价 十四风险分析 十五研究结论与建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目背景 项目名称 蓬安县城中市场 开发单位 四川相如房地产开发有限公司 项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之 。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从 而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济住宅经济与商业经 济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业 发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡 大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。我们公司 为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划开发改造城中市场。 城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径米内的居住户 日常生活采购，是县城中心经济之。 近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，城中市场 功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之 必然。 城中市场的重新规划开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心 市场继续保持较快增长，预计季度消费品零售额增长， 比上年同期提高个百分点。 同时国内房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上升的发展 趋势，房地产开发呈现以下特点房地产开发投资与到位资金持续快 速增长房地产销售面积与销售收入增势强劲平均销售价格稳中趋 升施工总量不断扩大新开工项目快速增加，各级政府消化空置面 积的努力初见成效，年商品房空置面积出现大幅度回落， 年全国房地产开发投资增长，同比加快个百分点，但比 至月回落个百分点，延续了下半年以来的回落态势，预计 年季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大，并将带动固定资 产投资增速出现反弹。房地产市场呈现出产销两旺的局面。 四川房地产开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。 据了解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长的基础上呈现 高开高走态势，全省房地产开发投资亿元，同比增长 房地产开发投资占同期全社会投资的。我省房地产开发投资 增速与全国平均水平比较，由去年上半年低个百分点转变为今 年上半年高出个百分点。据分析，房地产开发投资增长较快的主 要原因，是民营企业和港澳台商企业投资活跃。二是成都市投资增 势强劲。成都市房地产开发投资占全省房地产开发投资总额的 。三是土地购置费大幅度增长。上半年全省房地产开发投资中， 土地购置费达亿元，同比增长倍。另据四川省统计局统计，今年上半年四川房地产开发中商品房新开 工面积在去年同期下降的基础上实现了恢复性增长，其中商品住宅增 长最快，开发结构区域合理。其中，上半年成都市商品房新开工面积 万平方米，同比增长。 四川房地产景气指数 近年来，随着住房制度改革的深化和旧城改造步伐的加快，四川房地 产开发保持了快速增长的态势据省统计局测算，从去年以来川房景 气指数运行良好，个分类指数连续四个月全部在景气区间运行今年 季度四川房地产业的企业家信心指数为点，比上季度上升 点房地产业的企业景气指数为点，比上季度上升点从川房 景气指数来看，月份为点，仍处于景气期区建设的面貌。 二项目概况项目地点四围 东临东风路，南处悦庆街与县政府人事局相对望，西连建设路 县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，方临街。 建设规模与目标 城中市场改造项目规划总用地面积平方米，建筑面积平 方米，其中住宅平方米，市场商业平方米。总居住户数 户，规划总居住人口人，容积率，绿化率。二楼为集 贸市场层为住宅。 致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。 主要建设条件 供水雨水污水排放供热供电供气电信等配套设施已 成熟。建设时寻找最近接入口 三项目开发经营环境分析 国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更 是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决 策者所关注的首要问题。 改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量 进步提高。 年季度中国经济运行分析预测 展望年季度宏观经济运行走势，年经济运行的惯性将 会对之产生明显影响。年我国出台的宏观经济政策的影响也将逐渐显现，同时还会受到国际经济环境变化的滞后影响，他们将共同 决定季度经济运行的走势。综合考虑这些因素的影响，我们认为， 年季度国民经济将保持较快增长，预计增长速度将达到 ，较年四季度有所下降通货膨胀率将有所提高。 年季度年季度消费景气先行指数与致指数走势图 从国内外需求的变化来看，年上半年我国消费品市场将继续保 持活跃局面，主要是年各地提高最低工资标准增加社会保障 支出下半年国家落实公务员提高工资水平等项措施，直接起到提高 居民收入的作用，对于推动居民消费具有正面影响房地产销售继续 保持较快增长，将拉动与之相关的建材工业品销售数字电视的播放 将促进城市居民家电更新换代的步伐加上年元旦与春节之间 间隔时间较长，节假日效应将比年更为明显。根据上图的消费 景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等致指标约年左右， 由于年前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着上半年消费品风流曼谷，优质蚕丝留 洋美日，江河养殖独领风骚。矿藏有砂金锆石氯化钾井盐芒 硝石膏石油钛铁天然气等有待开发。 蓬安政策发展方向 是以能源工业为支撑，建设工业经济强县。做大做强能源工业， 积极推进马电技改和管理升级。发展壮大机械工业改造提升传统产 业引进培育新兴企业。 二是以水果产业为支柱，建设特色农业大县。按照市场规律，积极 引导农民群众大力发展以水果业为支柱的特色农业，推进农业和农村经济结构调整，建成中国锦橙第县，力争十五末全县锦橙号 产量达成亿公斤，产值亿元建成中国南方制种大县，力争十 五末全县制种面积达到万亩，产量达到万公斤，种业收入 过亿元建成无公害农产品基地县。 三是以发展三产业为依托，建设商贸旅游旺县。紧紧围绕相如古县 为主题，加快开发以白云山风景区大深南海渡假村为主体的自然 生态景观，以燕山古寨龙角山等为主体的历史文化景观加强特色 市场建设，调整市场布局完善市场功能，构建统开放竞争 有序的市场体系，建设农副产品物业配送中心和农资配送中心大力 发展服务业，拓宽服务领域，提升服务档次，加快发展步伐。 四是以招商引资为手段，建设民营经济新县。在深化企业改制中扩 大招商引资，发展民营经济在优化投资环境中扩大招商引资，发展 民营经济在创新思路中扩大招商引资，发展民营经济在建立高效 运作的工作机制中扩大招商引资，发展民营经济。 五是以基础设施建设为重点，建设绿色生态靓县。大力推进城镇建 设，树立经营城市理念，按照布局合理功能齐全设施配套环