外来资本增 多，形成了有始以来上亿元开发项目企业最多的年，从上年家增加到 家。计划总投资达亿元，同比增长。由浙江实业有限公司投资 亿元兴建的中国城商业广场完成进度八成，预订成绩颇佳集团投资 亿元打造时代广场已动工而上海花园带来的是大都市居住文化理 念，让海派风格溶入了新城。 房地产市场活跃依然。在建材价格上涨土地价格上升城市拆迁三重因 素的影响下，市房地产市场价格总体呈上升趋势。数据显示，首季房屋销 售价格指数为，房地产租赁价格指数为。其是商品房销售价格上 涨，其中普通住宅上涨，豪华住宅上涨其二是私有住房交易 上涨其三是房屋租赁价格上涨。非住宅类写字楼及其他用房保持 了去年同期水平商业营业用房价格上涨。 多数商家看好开发形势。从季度的调查样本显示，市房地产景气指数 处在高位景气区间，在工业建筑业交通运输等八大行业中处在第位。其 中企业家信心指数点，预计二季度将保持这个水平房地产企业景气指数 点，预计二季度提高到点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行 业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的线企业 更是信心十足。 从政策影响看 房地产投资在市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上 固定资产投资比重。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平 的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的产业。目前国家管 紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制 低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求， 当然政策带来的振荡不可避免波及到市地产市场。 征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。上收县级以下土地审批权 限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。土地交 易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入。 锦绣花园结构层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构，层高层采用钢 筋混凝土框架结构。 三供配电工程 本项目总建筑面积为，按的电力容量计算，本项目需设 置的变压器及与之配套的低压配电系统。 四给排水工程 给水本项目设路水源，进水管径为铸铁给水管。供水方式采 目目录录 第章概论 第二章项目市场分析 第三章项目市场定位及销售预测 第四章项目的工程技术方案 第五章项目管理与建设进度计划 第六章项目招商方案 第七章投资估算和资金筹措 第八章效益分析 第九章项目风险及防范措施 第十章结论及建议 附件项目目标市场定位 附件二定价模型 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章概论 项目名称现代广场项目 二项目地点位于市区建设广场西南角 项目东面临主干道南京路 项目南面靠城市主干道长江路 工程西面西接南山小区 项目北面临桂花村住宅小区 三区域特点 自然条件场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有较大面积原 始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱 葱，是该区域难得的块绿地。 商业价值 地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地商贾云 集，商业价值较高。 交通条件 项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫 尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。 四建设规模 项目总占地面积亩，总建筑面积，该项目建 设分三期进行 期工程包括现代商业广场，首层建筑面积，总建筑面积 ，共层高，二层层高为，三层高，四五层为。 二期工程包括锦绣花园和青少年活动中心二部分 锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为，分为两栋。栋层， 栋层，首层为架空层，设作停车位。 青少年活动中心为层，局部层，二层层高，三四层层高为 ，建筑面积为。 三期工程为青少年科普综合大楼，建筑面积为。 现代广场建设规模 用途层数建筑面积备注 第期工程 现代商业广场 年首季，商品住宅销售面积平方米，相较年同期下降。 未来几年发展趋势 近年，市房地产直保持了较快的发展速度。但从去年央行号文件 下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷 款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的 整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，房地产市场未来几年的发展情况， 我们从两方面加以分析。 从基本情况看 投资继续了高位运行态势。今年月，市房地产开发完成亿元， 同比增长，增速有减缓，同比下降个百分点。仍高于全省平均水平 个百分点，位居之后第三位。开发投资中住宅完成亿元，下降 写字楼完成亿元，下降商业营业用房完成亿元，增长 倍其他用房完成亿元，增长倍。 非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有 力支撑了房地产快速向前发展。从月的情况看，私营开发企业完成投资 个亿，占总量的，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成 亿和亿，占总量的和。国有企业完成亿元，比重由上年 下降到，减少个百分点。 新开工项目规模提高。前月，累计家开发企业有新项目上马，计划 投资规模达亿元，大大超过去年同期家开发企业，计划投资亿元 的规模。截止月底，新开工项目进展顺利，完成投资亿元，占完成总量 的半，比上年同期多出亿元。 ④开发资金到位情况较好。截止月底，累计资金到位亿元，同比增长 。在当年到位的亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突 破，分别为万元和万元国内贷款亿元，增长自筹资金 亿元，增长其他资金来源亿元，增长，其中定金及预收款 增长。自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的，说明了市 房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。 商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅，而将 包括写字楼和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定更长期的投 资发展。而优质写字楼和大型商铺的长远投资价值往往更高，故持续走强。特 别是些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。月，商业营业用房施工面积达 万平方米。增长倍，比重由上年提高到 商场 主体层 局部层 地下车库 车库层 车位 个 第二期工程 青少年活动中 心 科教层 锦绣花园 住宅 高层层 小高层层 第三期工程科教 总计 五可行性研究范围本可研只对第期工程和第二期工程进行分析。第三期工 程未列入本可研范围。 六项目估算总投资额人民币万元，其中土地费用万元，工程 费用万元，电梯设备费万元，相关报建费用万元，其他费 用万元，不可预见费用万元。 主要技术经济指标 序号指标名称单位指标值备注 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 总投资额万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 建设期年 第二章项目市场分析 市经济发展趋势分析 国民经济社会发展计划和总体规划 市城市总体规划于年月日通过省级评审。 该规划将市城市功能定位于南方重要交通枢纽高新技术产业为先导的新型工 业基地中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从 经济区划分行政区划调整基础设施规划环境保护及生态建设规划等个方 面做出详细规划。到年，实现对现有城镇体系格局的初步调整到年， 城镇体系空间结构初步形成网络状结构。年，形成完整的市域城镇体系。 年城市化水平达到，年达到，年达到。 项目所在地城市化进程规划情况 本项目选址所在地的区，将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构建 设向阳路新星路东环北路和北环路，并加强片区的次干路支路网建设在 向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地 区为中高等强度开发。 二市房地产发展概况 房地产市场需求情况 从年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合 年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的 变化情况。 商品住宅开发情况分析 年首季，商品住宅施工面积为平方米，相较年同期增长 年首季，商品住宅竣工面积为平方米，相较年同期减少。 商品住宅销售情况分析 年首季，商品住宅销售额万元，相较年同期上险公司和中国银行位于项目南北两端，造成定程度的视觉障碍，有损 项目整体形象。 高架桥横跨南京路，使本项目与建设广场空间延伸受到限制。据城市规划， 该高架桥有望在年拆除。 机会 本项目居住规模人口数约人，加上周边学校，汽车站流动人群以及 附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。 本项目所在区域目前仅有长江路上的新星量贩购物城，居民购物已不局限 于此家，大多经常移步至其他区，本项目的启动在吸引新星客户分流的同时 也将吸引其他区域居民前往本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少 年提供了个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。 发展商别具匠心的建筑风格，造就个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等 多功能为体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。 进入的大背景下，随着城市化进程的加速，区的物流配送领袖地 位将促进经济产业发展，各种基础设施配套和周边环境将持续改善，城市品 味将得到极大的提升。 周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板 块正形成。 威胁 周边出现的其他新兴商品住宅以及机关单