到今年的施 工面积数量较多。上半年达到万平方米，比年下半 年增加万平方米，增长了其中住宅增加 万平方米，增加。 商品房竣工面积持续走低，上半年仅万平方米，比年 下半年减少万下方米，下降，与年同期相比 下降。 商品房销售已趋缓和。上半年累计销售面积为万平方米， 比去年同期减少万平方米，下降。比年下半 年减少万平方米，下降。 空置房继续减少，仅万平方米，同年下半年相比减少 。 土地开发面积和土地购置面积双双下降，上半年分别为万 平方米和万平方米，分别比年下半年下降和 。 商品住房价格稳中微扬，涨幅逐季回落。今年季度住宅均价元，较去年四季度上涨，二季度住宅均价为元平方米， 比上季上涨，房价处于全省中游。 二手房源充裕。据房产超市统计，市民登记要求转让和出租的房 源有八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约减少二成。价格和 去年下半年相比也有回落。二手房源增加与宏观调控措施出台直 接有关，手房销售不旺，直接影响了二手房市场，原先准备进 行投资或投机购房的市民纷纷释放原来订购的住房，避免风险。 持币观望已成为市民购房消费心态的主要特征。 市场交易活跃，价格不断攀升。二季度市区房地产市场非常火爆。 据市统计局调查统计与去年同季相比，二季度市区商品房销售 额增长，房屋销售价格上涨，价格比上季上涨 。综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点 是房屋价格涨幅扩大。二季度市区房屋销售价格比上年同季上升 ，同比涨幅较季度提高了个百分点。二是各类房 屋销售价格涨幅均达两位数。其中商品房销售价格同比上涨 ，私有住房销售价格同比上涨。在商品房中，多 层住宅写字楼商业用房的价格涨幅明显大于高层住宅别墅 价格涨幅。多层住宅高层住宅别墅写字楼商业用房销售 价格同比民活动广场，每天 享受着美轮美奂的环河绿化便利的交通亮丽的公园清新的空气 等等，花团锦簇之间，个个以人为本的现代化建筑小区向人们招手。 在嘉兴，作为融入大桥经济的嘉兴第站海盐县，当地的海 欣房地产开发有限公司的宜家花城楼盘，从去年元平方米 的开盘价，路走到了现在的接近多元平方米，这在海盐这 个滨海小城是个奇迹。房价的猛涨，也极大地吸引了投资者，嘉兴 市域内些原先靠服装皮革等行业积累定经济实力的企业现在纷 纷涉足房地产。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式 第章前言 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所 处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的 规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方 式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二报告编制依据 海盐市规划局规划方案 国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策 嘉兴市统计局，海盐县统计局 现场勘察和实地调研所得资料。 三项目概况 该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧海兴路北侧，西侧临团结 港北侧临盐北河，总面积约亩，并位于海盐县经济开发区内， 该地块基本较为平整，经盐城规条武字号文件批准通过， 该地块主要用途为居住用地，类别代号，容积率不大于，以中 高层以上住宅为主中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积以 上时不大于，建筑密度不大于，绿化率不小于。建筑限高多层不超过五层约米左右，不含底层层高米以下的自 行车库，允许建高层，高层住宅层数不超过层约米左右 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高等档次的住宅新区。 建筑形式采用组合式 江房地产著名品牌年会上，得出的个有关结论，认为中国 整个房地产市场目前正处于个快速增长时期，至少还有年的 发展历程。 我省房地产开发投资情况。在土地和信贷紧缩政策的双重作用 下，我省房地产投资热进步降温。月，全省房地产开发 投资亿元，同比增长，增幅分别比 回落和个百分点。主要特点有 住宅开发增长速度快于办公楼和商业营业用房。月， 全省住宅投资亿元，增长，增幅超出总速度个百 分点办公楼和商业营业用房分别投资和亿元，增长 和，增幅均低于住宅投资。 二级资质企业增幅上升，三四级企业出现回落。今 年以来，部分企业面临资金紧张状况，实力雄厚企业优势突显。 月，在总速度回落的情况下，二级企业开发速度不降反升， 分别增长和，增幅比月上升和个百分点 三四级企业分别增长和，增幅回落和个百 分点。银行贷款增幅进步下滑。月，国内贷款到位 亿元，只增长，增幅比月回落了个百分点，比去年 同期回落了个百分点，占本年资金比重，同比回落 个百分点。月末，全省各项应付款及工程拖欠款增长了和 。 各市对宏观调控的反映差别较大。衢州绍兴两市回落速 度最快幅度最大，月增幅分别比月回落和个百 分点，比月回落和个百分点杭州和宁波市下滑速度 比较平稳，月增幅分别比月回落和个百分点，比 月回落和个百分点。在宏观严控下，些市的增幅还 有所上升，与月相比，增幅上升的有温州嘉兴和丽水市 与月相比，增幅上升的有温州舟山台州和丽水市。嘉兴 市月增幅达到了，速度明显偏高。 二嘉兴市房地产发展概况 地产业仍是投资的热门行业，今年上半年市区又新开设房地产开 发公司家，至月末市区累计已有房地产开发公司家，总 注册资本金万元，注册资金在万元或万元以上 的企业达家，占企业总数的在万元万元 的有家，占在万元万元的有家，占。房地产开发投资已开始回落，今年月房地产开发投资为 万元，与去年同期相比增加，但比年排屋多层，小高层，并初步确定项 目主要技术指标如下 总用地面积平方米，合亩。 容积率 总建筑面积 其中排屋多层住宅 小高层住宅 公建面积 建筑密度暂无设计方案无法计算出，建筑密度建筑基底 总面积建筑用地总面积。 绿化率 以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方 案，在很多方面还有待于进步优化 第二章 项目开发经营环境分析 年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业 更是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发 决策者所关注的首要问题。 宏观市场分析 据国家统计局，最新发布的国房景气指数报告显示，今 年月的国房景气指数为，比 月份微升点。今年月，全国商品房平均销售价格为 每平方米元，与去年同期相比上涨，增幅比月 回落个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为每平方米 元，同比上涨。从全国房地产投资的总情况看， 月，全国房地产开发投资亿元，同比增长，增幅 比上月提高个百分点。其中，商品住宅完成投资亿 元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比 分别增长了和。显然，国家收紧地根的政策并未 有效控制房地产行业的增长势头，商品房平均售价继续上涨的势 头在短期内尚难以改变，因此房价仍有进步上升空间。 房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当 地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势 主要体现在市场占有企业信用和品牌效应三方面。 号令第次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业，标志着中国房地产业正走向成熟。房地产业 发展将日趋规范化。据嘉兴市统计局提供的房地产统计快报显示， 今年上半年由于国家宏观调控的各项政策相继出台嘉兴市区的 房地产开发开始降温，逐步回归理性，房价稳中微升，少数指标 由于惯性的作用，仍处于高位运行态势。在近日，中国浙 浙江 第阁之称的千佛阁江南八达岭之称的谭仙石城天下奇观 日月并升等风景名胜，已成为沪杭旅游线上颗璀灿的明珠，吸引海内外游人纷至沓来。海盐山海湖风光秀丽，名胜古迹众多，社会各项 事业全面发展。海盐将建设成为杭州湾畔滨海新市浙江的文化旅 游名城上海南翼的经济强县。 四有利投资经济形势成因分析 国家宏观经济的影响 年中国经济将仍保持高速度增长的良好势态，消费结 构将继续升级，消费需求将明显加速，企业投资活力依然强劲， 出口增势趋缓，三大需求结构更加合理，物价涨幅在合理范围之 内。受经济内在增长机制增强的影响，年中国经济仍将保 持高速增长的良好态势。但年政府适度微调政策的作用将 在年中显现，下半年经济增速趋缓，全年经济增长呈倒 型，季度增速稳定，二季度受上年同期基数影响冲高，三四 季度走低。全年增长在左右。消费需求明显加速， 投资和出口增势趋缓，三大需求结构更趋合理，物价涨幅在合理 范围之内，国民经济协调性和稳定性增强。国家统计局统计显 示，年月份，全国完成工业增加值亿元，同比 增长。今年月份，全国累计完成工业增加值 亿元，增长。统计显示，月份，轻工业完成增加值 亿元，同比增长重工业完成增加值亿元，同比 增长。月份，轻工业累计完成增加值亿元，同比增长重工业累计完成增加值亿元，同比增 长。 二海盐县经济发展势头良好 年海盐县经济发展被列入全国县域社会经济综合发展指数 前位。 从总体上看，百强县综合实力强劲，国富与民富兼顾，充满活 力，既各具特色，又均衡发展，为县域经济的发展树立了优秀的榜样。 百强县具有