报告编制原则与依据 编制原则 符合国家内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范， 贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划 进行布局。 结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则， 合理确定建设规模及标准。 建设集居住生活配套为体的大型生态生活园区，吸收优 秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的 环境功能，努力创造个开放的，与城市生活密不可分的有机结合 综合体。 二编制依据 国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南试用 版 国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参 数第三版 国家和地方有关规程规范政策及条例等。 伊金霍洛旗城市总体规划。 建设单位提供的其它有关资料及数据。第二章市场需求分析与建设规模 鄂尔多斯市房地产市场现状 ‚十五‛期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。‚九五‛期末 鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到‚十五‛末为平 方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快， 大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商的人员增多， 将产生大量的住宅需求。 二房地产市场消费基础的分析 人口增加导致的刚性需求 乌兰木伦镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团 神东煤田的主采区。目前，全镇常住人口万多人，共有煤炭生产 企业家，年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司的两 座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇 境内，随着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增 加导致的住宅需求空间还很巨大。 随着乌兰木伦城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进， 地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相 对繁荣的阶段。 城市化对地产市场的影响 目前，乌兰木伦平方公里。境内 有四星级宾馆国际标准网球场旅游渡假村各处，建成公园 处，绿化带条，镇区周围荒地全部进行绿化，正建设国家级生 态园。镇区道路人行道全部进行了硬化和绿化。建成停车场处。 新上污水处理厂和垃圾填埋场各处。 四市政条件 给水 本项目主要为生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。 本项目用水由自来水公司统供给，给水管线接口管径为，给 水可满足项目需要。 污水 小区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为 ，建设后可满足项目需要，小区内污水收集后，经化粪池处理 排入市政污水管网。 目录 第章总论 项目概况 八主要技术经济指标 二建设单位概况 三项目提出的理由与过程 四项目建设的必要性 五项目可行性研究报告编制原则与依据 第二章市场需求分析与建设规模 鄂尔多斯市房地产市场现状 二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 三建设规模 第三章项目建设地点及建设条件 项目选址 二建设条件 第四章项目建设方案 编制依据 二规划设计主题 三规划设计方案 四建筑方案 第五章配套工程建设方案 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,电力工程 三给水排水工程 四采暖通风与空气调节 五燃气 第六章环境保护 环境现状 二项目建设与运营对环境影响 三环境保护措施 四环境影响评价结论 第七章劳动安全卫生防护 劳动安全 二卫生防护措施 第八章消防 编制原则 二编制依据 三消防措施 第九章节能节水 节能措施与能耗指标分析 二节水措施与水环境系统的建设目标 第十章组织机构与人力资源配臵 组织机构 二人力资源配臵 第十章招投标要求及内容 编制依据 二招标方案第十二章项目实施计划 第十三章投资估算与资金筹措 固定资产投资估算 二新增投资估算说明 三新增资金来源与筹措 四流动资金估算及资金来源 第十四章财务评价 项目运营计划 二总成本测算 资源优 势和区位优势，充分构筑煤炭煤化工建材林沙为主的工业 体系，呈现出经济建设持续快速发展社会事业整体推进机构 调整更加合理城市功能日趋完善生态建设成效显著人与自 然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区 个旗县区前列，年财政总收入完成万元包括 上划自治区和上划中央收入，不含社会保障基金，完成年初预 算的，同比增加万元，同比增长，总量位 居全市各旗区第三位。地方财政收入完成万元，完成年 度预算的，同比增加万元，同比增长。由于 经济总量迅速增长，带动了城市居民收入的增长，促进当地形成 了大量的高收入人群，为市民未来购房臵业打下经济基础。诸多 经济社会利好因素的合成，特别是城市化进程的不断推进，旧城改造已经成为伊金霍洛旗目前城市建设的重要任务，温家圪堵位于 享有‚内蒙第经济强镇‛乌兰木伦镇南部，属乌木伦镇经济核心 地，原有规划十分拥挤，为此启动温家圪堵假城改造，建设高标准 商住小区，满足人们商住需求十分迫切。 四项目建设的必要性 伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目的建设符合伊金霍洛旗 总体发展规划的要求，与乌兰木伦城市发展程度相适应，建成后将 为乌兰木伦镇居民提供处具有有良好居住环境有完善基础设施 的文明卫生的示范小区，提供多样化可选择的适应性强的经济 型住宅，满足入住居民居住生活环境和条件的安逸性舒适性和安 全性的要求。 伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目整体规划不仅体现生态 性经济性和文化性，还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提 供舒适环保清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境， 随着本项目的实施，极大地促进了旧城区的改造建设力度。 伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目的建设将带动本地段 发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地 的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当 地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。 伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目以整体规划空间层次 多样，组团空间亲切宜人疏密有致的特点，创造了自然休闲 三销售收入销售税金及附加利润及其分配 四项目盈利能力 五经济效益分析 第十五章风险分析 盈亏平衡分析 二敏感性分析 第十六章结论及建议 结论 二建议 第章总论 项目概况 项目名称伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目。 二项目建设单位伊金霍洛旗宏泰城市投资公司。 三项目建设地点伊金霍洛旗乌兰木伦镇温家圪堵。 四项目法人王大勇。 五项目负责人王大勇。 六建设内容规模及建设期 建设内容 本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。 建设期年 建设规模 伊金霍洛旗温家圪堵旧城改造区项目工程总用地面积 平方米，净用地面积，平方米。建筑面积平方 米，其中住宅建筑面积平方米，商业建筑面积 平方米。 七投资总额及资金来源 总投资万元，其中银行贷款万元，企业自筹资 金万元。 八主要技术经济指标 序号指标名称单位指标备注 建设规模 总建筑面积 容积率 绿化率 二项目总占地面积平方米 三建设期年 四项目总投资万元 五资金筹措万元 申请银行贷款万元 建设单位自筹万元 六主要经济指标 投资利润率 投资回收期年 内部收益率 二建设单位概况 鄂尔多斯市容大房地产开发有限责任公司成立于年月，注 册资金万元。公司拥有级资质等级。公司具有独立法人资格， 依法实行自主经营自负盈亏独立核算。公司内设四个行政职能 部门综合人事部财务资产部企管项目部经营销售部，另设五个工程建设部。 公司主要从事房地产开发市政基础设施建设同时，公司按照 市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实 体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多的资金用于城市的建设 经营和发展。 三项目提出的理由与过程 本项目位于伊金霍洛旗乌兰木伦镇温家圪堵。近年来，伊金霍 洛旗经济发展水平居自治区前列，实力雄厚，势头强劲，与首府 呼和浩特的新城区包头昆都仑区以及我市准格尔旗东胜区 起成为内蒙古县域经济前五强。‚十五‛以来，伊旗利，包括乌兰 木伦镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员 人群作为补充。般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。 从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好， 位臵优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质 居住的需要，因此已经成为许多人第居所的首选，尤其是以尊贵罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。 四乌兰木伦镇房地产行业供给及需求情况 乌兰木伦镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长 期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质楼 盘营销消费理念等还有待提升，这给部分开发实力强，开发经 验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。 三建设规模 根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定伊金霍 洛旗温家圪堵旧城改造区项目工程用地面积平方米，总 建筑面积平方米。 第三章项目建设地点及建设条件 项目选址 项目地点 本项目位于鄂尔多斯市乌兰木伦镇温家圪堵村。 二场地现状 土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通 平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。 三城市规划及区域性规划要求 本项目场址符合乌兰木伦镇城市规划功能分区要求，项目按乌兰 木伦镇规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。 四场地工程地质及水文地质情况 参考邻近场地地勘情况，地基在钻探深度内，所揭露的 地层依次为新近回