投标 投资估算及资金来源分析 经济效益评价 不确定性分析 研究结论概要 建设目标贯彻国家物流业调整与振兴规划国务院关于促进流通业发展 的若干意见和湖北省物流业调整与振兴实施方案年 精神，建设具有现代化意义的孝感南方国际物流商城。 项目功能定位 孝感南方国际物流商城是集家居产品建筑材料装饰材料交 易展示信息交流仓储配送货运以及金融结算等功能于体的 大型物流商城。为生产商供应商采购商贸易商提供原料及产品采 购物流等站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创 造更大利润。 规划用地范围及用地规模 本项目拟建于孝感市孝南区北京路南段，国道以北，老环河以西， 根据孝感市孝南区国土资源局说明，本项目用地分为两期，第期 占地面积折合亩，拟用地块位于孝南区渡口村熊家湾村 苏家村国道复线以北。第二期占地面积折合亩，拟用 地块位于孝南区渡口村熊家湾村苏家村国道复线以北。 拟建规模 建筑物 本项目规划总建筑面积，其中专业市场建筑面积 占总建筑面积的大型卖场建筑面积占总建筑 面积的低，社会物流总费用与的比率高出发达国家倍左右二是社 会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，大而 全小而全的企业物流运作模式还相当普遍三是物流基础设施能 力不足，尚未建立布局合理衔接顺畅能力充分高效便捷的综合交 通运输体系，物流园区物流技术装备等能力有待加强四是地方封锁 和行业垄断对资源整合和体化运作形成障碍，物流市场还不够规范 五是物流技术人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的 组织化和集约化程度不高。规划提出到年，要培育批具有国际 目录 第章总论 项目简要 项目建设单位概况 研究的依据和范围 研究结论概要 第二章项目建设的背景及必要性 孝感市简介 项目提出的背景 项目建设的必要性 第三章需求分析 湖北省武汉市孝感市年经济发展情况 湖北省孝感市年以及近年经济发展目标 市场需求分析 孝感南方国际物流商城的现代经营模式 招商策略 第四章总体规划方案 规划依据 规划原则 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,规划指导思想 规划目标 功能定位 规划用地范围及用地规模 拟建规模 规划建设期限 第五章项目区域地理位置及建设条件 项目选址 建设条件 项目区域社会经济环境条件 项目区公共设施依托条件 征地移民拆迁安置条件 第六章建筑方案及设备方案 建筑方案 设备方案 第七章总图布置房地产策划咨询服务，金属材料，五金工具交电机电产品 不含小汽车建材钢材装饰材料铝型材的批发兼零售，产业投 资，普通货物仓储。 湖北寰城投资有限公司股东共人湖北锦怡实业有限公司，地址 湖北省孝感市孝南区城站路号，法人代表秦应武武汉勇立经贸 发展有限公司，地址湖北省武汉市汉阳区十升路，法人代表何珍珠秦洪磊，地址湖北省孝感市孝南区广场街号，身份证号码 。 各股东出资方式出资额及持股比例见表。 表持股情况表 股东姓名出资方式出资金额人民币持股比例 湖北锦怡实业有限公司货币出资万元 武汉勇立经贸发展有限公司货币出资万元 秦洪磊货币出资万元 研究的依据和范围 研究的依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 国务院关于促进流通业发展的若干意见 中华人民共和国城乡规划法 国务院物流业调整与振兴规划 商务部国内贸易发展十五规划 国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见 湖北省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 湖北省十五现代物流业发展规划 湖北省物流业调整与振兴实施方案年 孝感市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要孝感市城市总体规划 建设单位提供的基础资料。 项目研究的主要内容 总论 拟建项目背景及必要性 项目需求分经济技术指标 总图布置 主要经济技术指标 第八章公用工程 供配电 给排水 自动控制弱电工程第九章节能措施 设计依据 节电措施 节水措施 第十章环境影响分析 环境保护法规及标准 项目建设和生产运营对环境的影响 生态影响减缓措施分析 第十章劳动安全卫生与消防 劳动安全 劳动卫生 消防 第十二章组织机构运营与管理 组织机构 运营 项目管理措施 第十三章实施进度及工程招投标 实施进度 工程招投标 第十四章投资估算及资金筹措 建设投资估算 建设期贷款利息流动资金估算 总投资估算 资金来源 资本金 用款计划 第十五章财务效益评价 财务评价的依据 房产销售收益测算 租赁经营营业收入税金测算 租赁经营总成本费用测算 利润测算 项目清偿能力测算 财务效益评价 第十六章不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 第十七章结论与建议 结论 建议 第章总论 项目简要 项目名称孝感南方国际物流商城建设项目 建设性质新建 建设单位湖北寰城投资有限公司 建设地点湖北省孝感市孝南区北京路南段老环河以西 项目建设单位概况 湖北寰城投资有限公司是年月成立的有限责任公司，公司注 册资本亿元人民币，注册地址为湖北省孝感市孝南区澴川路号， 法定代表人为秦洪波先生。 公司经营范围为商业住宅楼宇及配套设施的开发建设出租 销售运输仓储库存装卸搬运以及包装等物流 活动综合起来的种新型的集成式管理，通过对各种物流要素的优化组 合和合理配置，提高物流活动效率，降低社会物流总成本，为顾客提供 更为全面多样化的物流服务，实现物流全过程及各个环节价值增值。 现代物流业历经近年的发展历程，仍属于处在成长期的年轻行业， 但在国民经济中已起着相当重要的作用。目前，现代物流业已成为推动 发达国家国民经济发展的重要支柱性产业之，它连接社会经济的各个 部分并使之成为个有机整体，从种意义上，物流业的发展已成为衡 量个国家综合国力的重要标志。我国直到年加入后，现代物流业才开始起步。但是由于我 国经济直处于高速发展的过程中，对现代物流的需求也非常大。在短 短十年时间里，受经济高速增长的刺激，中国现代物流业也经历了其高 速发展的第个黄金时期。我国年年情况见图，物 流行业发展情况见图 图 图 年前三季度，中国社会物流总额实现了的高速增长， 年月份以后，金融危机对中国物流行业影响开始显现，物流行业 增长持续放缓。然而，随着宏观经济稳步回升势头逐步增强，特别是 年月国务院印发物流业调整与振兴规划，强调必须加快发展现代 物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。物流 业调整与振兴规划的出台，极大地提升了行业发展信心，我国现代物 流业也步入了新轮的高速增长阶段。 我国现代物流业的发展背景 商贸服 业正在向社会化产业化标准化现代化的方向发展。商贸服务是 古老而又宽泛的领域，包括了商品交易商品流通商品交易市场支 付方式与手段地域关系和国与国关系金融保险和税收等诸多因素， 同时与生产加工仓储货运配送批发营销等所谓物流条件密 不可分。在现代概念下，为商业中心服务的产品生产基地和加工中心 为物流服务的配送分类服务和物流管理信息系统都为生产商贸易中心批发商或零售商所利用，按照市场的要求以及顾客或自身体系企业订货 的预期，对商品实施生产加工组合储备配送，组合储备和配送已 成为巨大的第三利润源泉。 国家在关于加快我国现代物流发展的若干意见指出，企业要转 变传统观念，树立现代商贸和物流意识，充分认识优化商贸服务和物流 供应链管理是降低生产总成本，提高产品附加值，增强企业竞争力，获 得新的利润源的重要手段。我国现代商贸服务和物流业正处于蓬勃发展 阶段，但与先进国家相比尚有很大差距，这也意味着市场潜力和发展前 景十分广阔。加快我国现代商贸服务和物流业发展，对于优化资源配置， 调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业综合竞争能力，提 高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经 济增长方式的根本性转变，都具有非常重要而深远的意义。 年月国家颁布了物流业调整与振兴规划，指出我国物流 业的总体水平仍然偏低，还存在些突出问题。是全社会物流运行效 率偏和物流业是国民经济的重要支撑之，国家在中华人民 共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出了十五 期间要加快发展商贸服务业加快发展物流业的要求，其基本政策是 打破垄断，放宽准入领域，建立公开平等规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入，提高非公有制经济比重要按照营利性与非营利性分 开的原则加快产业化改组采取积极的财税土地价格等政策，支持 关键领域薄弱环节和新型业态的发展健全标准体系，推进服务业标 准化大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务 经济为主的产业结构。而要达到的目的是坚持市场化产业化社会 化方向，拓宽领域扩大规模优化结构增强功能规范市场，提高 服务业的比重和水平。具体到商贸和物流业来说，其发展方向是推广 现代商贸和物流管理技术，促进商贸服务社会化，促进企业内部物流社 会化，实现企业物资采购生产组织产品销售和再生资源回收的系列 化运作培育专业化商贸中心和专业化物流企业，积极发展第三方物流 建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进商贸和物流信息 化加强商贸和物流基础设施整合，建设大型商贸和物流枢纽，发展区 域性商贸和物流中心。到年基本建立