划分 及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 以家庭生活的阶段性为划分标准的客户分析 家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及 旅游物业购买消费特点 单身阶段年轻单身，几乎没有经济负担，新消费观念 带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租 买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情， 尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。 出游以朋友同事作为组合元素。 新婚阶段年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买 力强，对耐用品大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购 买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。对自助游 拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭 负担。购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还 款能力仍对其购买力给予有力支持。 满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品 购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿 童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始 承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明 显减弱。 满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况 较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意 档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调 整住房到更大更高档次。经验的积累，职位的升迁令该群体拥 有更强更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质量的提高， 高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支 持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个 最佳的平衡点。 满巢阶段三年长夫妇与尚未独立的成年子女同住， 经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静 理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力，对 高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋 理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。 满巢阶最佳的宣传认购时机为 年月到月。 届时，硬件及软件配套应达到如下阶段 项目的建筑整体形象已经达到正负零 物业管理模式服务配套收费标准已确定 销售方式及销售价格已经确定 销售方式定位 销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特 性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够 第章总论 项目概况 本报告所陈述的对象为五星级度假酒店，以下简 称本项目。 本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区 。犹如颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬，与地中 海爱琴海加勒比海大西洋太平洋道，呼吸着温馨的海 洋季风，这是条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最 明媚的阳光最纯净的空气最碧蓝的海水最洁白的沙滩，自 然生态环境在世界首屈指。联合国将烟台评为最适宜人居城 市。烟台市把海水浴场列入全市水质最优最适宜游泳的海 水浴场。这些稀有的自然资源使在全球游客中具有很大的吸 引力。烟台五星级度假酒店便位于景色最为秀丽的东南 端。 本项目建设用地东南面临黄海西南靠海水浴 场北临兴岛路，西面不远处为洞标准高尔夫球场，地势北 高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的 理想用地。 项目提出的背景及建设必要性 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅 游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲 旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的 增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域 经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来 越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，的旅游业步步升温。 旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，随着国内经济的好转国家假日经济的刺激 国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得越 来越受到国内及国际的关注。与此同时，也因为良好的气候 和优美的自然环境使得内地人特别是东北华北地区的人们对到 旅游度假充满热情。 目前，仅有家三星级传统商务酒店，其他酒店 档次参差不齐，至今还没有家度假的重要环节，而度假酒店是酒店类型中 数量不多，但占经济比重较大的类型之。项目所处的市场形势 利好。 烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速的城市之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有 了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大 国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长 点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济 平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重 要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，烟台的旅游业步步升温。旅游 房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 烟台有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩蓝天是 这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成 市场，这是房地产发展的个必然。线海景和近海海岛的公 寓酒店式公寓产权式酒店别墅等成了房产投资的首选。 综上所述，烟台五星级度假酒店有着良好的外部经济环境， 社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 到目前为止，烟台市还没有家真正意义上的度假酒店，高 端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块约，位于烟台东端，东南面向 黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是块优质的有 专属海域的线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀 缺的块宝地。 市场定位 烟台度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是 来烟台度假的具有高消费能力的富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。 从产权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星 级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金 在千万元以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟 台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于烟台芝罘区北部的阳光酒 店式公寓。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。 因此，本项目的发展前景是非常诱人的。 第三章项目定位 主题定位 烟台五星级度假酒店为休闲酒店，不能满足日益增 长的市场需求。 在此背景下，我们准备开发建设的五星级度假酒店无疑 适时而上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场 高品质的度假休闲酒店，满足市场的需求，另方面也会产生较 大的经济效益和社会效益。 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前 景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下 的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位 营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 主要技术经济指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 可销售面积平方米， 建筑密度 容积率 绿化率 施工进度计划 年月日破土动工 年月日结构达到正负零 年月日结构封顶 年月日交付使用 第二章市场调研及前景预测 产权式酒店的概念 产权式酒店由时权酒店演变而来。它是由 消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创 这概念的是瑞士的亚力山大奈特。年，法国阿尔卑斯 山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产 权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为 个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住， 也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒 店赠送的定期限的免费入住权。产权式酒店是种旅游业和房 地产业有效结合的投资品种。 由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体 系分解为单体的组合，给拥有定闲置资金既想获得较高回报 又不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围 内正快速增长。据国际旅游组织年报告，其增长率达到 。到年，已有万个家庭在个国家的多个 旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超 过了个。 在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海 珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均有各种规模 的产权酒店。 烟台五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析 市场形势分析 客观区域市场分析 定位烟台五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内的 海岛休闲度假型五星级大酒店。 酒店是旅游产业链的建筑主楼和部分分散的度假单元，楼高层，部 分层，主楼用于度假酒店公共配套和普通标间及小套房。 型建筑物围合部分，组成开放式水景园林，它承袭了北京和苏州 的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合烟台的本土 文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的 雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的，精巧 别致的灯饰，加上多种罕见的植物果树奇花异草，使 得整个园林风情万种，美不胜收。别具格的开敞式酒店大堂， 暖温带风情的豪华观海客房，融合出优美的海滨度假酒店效果。 建筑设计与规划定位 标高 大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在 原地面标高以上，以防范在台风期间洪水的侵袭 景观与朝向 将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位 标。建筑