规模的不断发展，人口激增，市区内现有的住宅 数量和质量明显满足不不了日益增长的人口需要另方面 因历史原因，榆林城区存在大面积的旧平房，这与榆林市要 发展为西部经济强市特色文化大市和绿色生态名市的目标， 无论是形象方面还是经济方面都是格格不入的。为此，榆林 市房地产业第十个五年规划纲要明确将改善居民住房条 件提高住宅产业化水平促进房地产市健康发展纳入了今 后的工作重点。横山县舒雅住宅小区的建设正是为顺应市委 市政府的政策，为促进土地的升值，进而改善城市居民的居 住生活条件，并提升城市的整体形象而开发的项目。 二该项目的建设对促进横山县房地产业发展，推进横 山县住宅产业化进程有重要意义 榆林市作为国家重要的能源化工基地，近年来随着不断 开发，经济全面发展，经济增速每年以甚至更高的速率递 增，已连续六年为全省第，城市经济实力居全省前列。随着人们收入的提高，城市居民对住宅的需求也早已经超越了 满足居住空间的阶段，而开始追求环境化人性化花 园式等高质量更大空间的居住环境。同时，榆林市政府 也正在积极推动住宅商品化市场化产业化的进程。房改 作用突出，住宅产业超势明显。随着住房制度改革的深入， 公积金制度和个人住房抵押贷款制度的完善及有关住房市场 的启动，榆林市个人购房的比例会进步提高，住宅市场将 进步产业化。该项目已得到了横山县人民政府的大力支持， 项目的实施必然对榆林市的住宅房地产市场产生定的示范 效应，进而对推动榆林市住宅产业化的进程有积极意义。 第三章项目市场分析 横山县房地产市场分析 横山县房地产市场总体运行情况经过几年的发展，房地产开发已经成为横山县国民经济 发展的重要产业之。近道策略 该项目的销售渠道可以选择自主销售为主，通过内部培 训和外部智力机构的培训，充分发挥现有销售人员的潜力， 提高销售人员的能力和水平，以使项目的销售工作有较高的 效率。同时，由于项目规模巨大，也可以辅以代理机构销售， 提高项目的销售进度与效率，但应当均衡考虑成本与收益的 比较情况来确定自销与代理销售的比重。此外，还要加强与 周边市区搬迁到榆横工业园区及经济开发区的企业的联系， 争取与其签订团购协议，以适应优惠的价格批量销售，这样 也可以此来帮助新落户企业解决职工的居住问题。 目录 第章概述 项目背景 二投资开发商概况 三项目概况 四编制依据与研究范围 第二章项目建设必要性分析 该项目的建设对改善市民的居住环境，提升横山县 的整体形象有积极意义 二该项目的建设对促进横山县房地产业发展，推进横 山县住宅产业化进程有重要意义 第三章项目市场分析 横山县房地产市场分析 二项目市场营销策略 第四章项目建设条件选址 区域自然条件 二建筑材料来源及运输条件 三项目选址及建设条件 第五章工程进度安排 第六章项目的规模和性质 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第七章工程设计和功能要求 工程设计 二功能要求 第八章消防环保和劳动卫生及节能 消防 二环境保护 三劳动卫生 四节能 第九章投资估算与资金筹措 投资估算 二资金筹措 第十章财务基础数据估算 概述 二计算期估算 三销售收入估算 四销售税金及附加估算 五开发投资估算 六利润及利润分配估算 第十章财务效益分析 静态投资收益分析 二借款偿还能力分析 第十二章结论 第章概述 项目背景 榆林市物化天宝，能源矿产资源富集地，被誉为中国 的科威特，有我国陆上探明的最大整装气田。煤炭天然 气石油岩盐组合配臵良好，开发潜力巨大，是世纪中 国的能源接续地，是正在建设的国旧址 占地面积平方米亩 建筑占地面积平方米，其中酒店平方米，商住楼平方米，商住楼平方米。 总建筑面积平方米 其中，酒店平方米，商住楼平方米， 商住楼平方米。 建筑密度 容积率 绿化率 建设内容新建商住楼栋，其中商住楼层， 商住楼层，商住楼层。 计算期年，其中建设期年 投资与收益概况 该项目总投资万元，预计销售收入万元售 价按住宅平均价格元，扣除各项税费，预计实现净 利润万元，上缴费万元。 序号指标指标值 全部投资利益率 全部投资利税率 资本金投资净利润率 全部财务净现值 资本金财务净现值 四编制依据与研究范围 编制依据根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结 合核项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方 法与参数 陕西省建筑工程概预算指标及有关费用标准 榆林经济开发区总体规划 ④建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法 榆林市城市总体规模 横山县城乡发展总体规划 开发商提供的其它有关资料。 研究范围 该可性行研究报告的研究范围包括 总论 项目建设必要性分析 项目市场分析 建设条件分析和工程进度安排 项目的规模和性质 工程设计和功能要求 消防环保和劳动卫生 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析盈亏平衡分析 风险因素及对策 结论。 在此基础下，考察项目建设的必须性可行性和经济的 合理性，为政府有关部门审批项目投资者进行投资决策和 金融机构贷款决定提供比较可靠的依据。 第二章项目建设必要性分析 该项目的建设对改善市民的居住环境，提升横山县的整体形象有积极意义。 榆林历史悠久，人杰地灵，是国务院命名的历史文化 名城。 目前，榆林市已发现大能源化工基地，是国家 西气东输西电东送西煤东运的重要源头。横山县榆林市 的缩影，榆林已发现的八大类多种矿产资源，横山样样都 有，特别是煤油气盐四种资源，储量大，具有重大开 发价值。近年来，横山县经济取得了快速发展，年全县 实现地区生产总值亿元，比上年增长可比价 全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长 全县实现社会消费品零售总额亿元，比上年增 长实现财政总收入亿元，增长，其中实现地 方财政收入亿元，增长农民人均纯收入元， 城镇居民可支配收入元，分别增长。 能源的开发促进了县域经济的迅速发展，也带动了房地 产业的快速发展。年全市住宅建设完成建筑面积万 平方米，完成投资亿元，建设规模投资额与上年相 比，同比增长和。批初具规模的住宅小区陆续形 成。住房市场需求持续旺盛，房地产业进步成为消费和投资的热点。但是，由于我市房地产市场还处于起步阶段，除 极少数中高档楼盘外，现有商品房大多以中低档住宅开发为 主，除面积较大外，基本上承袭了计划经济时代福利分房住 宅的火柴盒式或筒子楼式，外立面呆板，无生机和 现代感，不要说住宅向人性化花园化园林化生态化等 发展，有的甚至连基本的绿化都没有。 榆林市是我国的能源化工旅游开发城市，经济飞速发 展，城市建设日新月异，人们生活水平迅速提高，对住宅的 要求早已经超越了满足居住空间的阶段，而开始追求更高质 量更大空间的居住环境。因此，开发中高档住宅小区，营 造花园式人性化的住宅环境是广大城市居民的迫切 愿望。本项目也就是在这样的背景下被提出和酝酿实施。 二投资开发商概况 公司名称横山县建新房地产开发有限公司 注册地址横山县城南大街 注定代表人杨来贵 注册资本万元 经营范围房产开发建造出租和管理自建商品房及 配套设施房地产开发展及商品房销售。 三项目概况 项目名称横山县通渊小区建设项目 项目地址横山县城北大街西侧，老四九服装厂增长，消费水平的提高，无疑为住房质量的改善奠定了坚实的基础。 年横山县财政收入稳步增长。地区生产值首次突存破 亿元大关，达到亿元。 城市化进程加快提供自型住房需求。城市化是世界各 国共同的发展规律。根据国际经验，当国经济进行持续稳 步增长时期，城市化也将进入个快速发展时期，房地产业 与国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。因 为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房 需求。在我市发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型 住房需求。在我市发展规划中，二十年后，我市人口将从现 在的万人增加至未来的万，以人均住房面积平方米 小康标准计算，每年平均需要约万平方米的住房。 生活水平提高，主动型住房需求大。年，我市城 镇人均住房面积平方米，高于全国平均水平平方米。 国际经验表明，在人均住房建筑面积达到平方米之前，会 保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以现在城镇人口人每 年住房增加平方米保守估算，每年就需要约万平方米 的住房因此，潜在的主动型市场需求钭为我市住宅产业持续 发展提供广阔的发展空间 综上所述，我市每年住房需求在万平方米以上，需求 十分旺盛，开发潜力巨大。 房地产价格稳中有升，未来前景看好从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨 从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求 关系的共同作用下，未来房地产价格将延续几年来快速增稳 中有升的房好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空 间。主要表现在能源的开发，厂矿企业的增多，使移榆人口 快速增加，在榆购房的人将越来越多同时，对榆林发展前 景的看好，住宅小区配套设施的完善及环境的改善，吸引大 批周边县城的消费者到榆林来购房或进行房地产方面投资。 二项目市场营销策略 项目