有建设用地土地使用权证南国出让国用 第号，土地用途为商业居住，已取得规划局规号同意该方案 的批复，建设用地规划许可证，其他相关手续正在办理中。 建设项目定位为高层居住楼商业区，属安置住宅区，在规划中突破传统居住小区的 规划模式，在功能分区合理生态环保舒适人性化的基础上，营造种体现现代城市的 居住环境。随着大型超市的建成，安置房小区将是个集高档购物中心及园林式住宅的 综合性房地产项目。 第三节项目建设的必要性 大建设给房地产市场带来前所未有的机遇 日前，市城市总体规划年正式出台。目标定位该市是长江中下游 重要的综合交通枢纽及区域性经济文化中心，成为先进的制造业基地滨江特色旅游城市， 远景目标是成为城市容量有万人的特大城市。 是运河连通长三角。目标定位皖江城镇带核心城市及长三角城市群中资源环境优 越的大型综合性二级城市。围绕这个目标，规划使合杭高速沿江高速与徐福高速铜南 宣高速与芜雁高速形成三纵两横网络新建长江二桥，接通徐福高速，新建铜南宣 等高速充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件，打通芜申运河，建设芜申运河 港口，加强与苏浙沪之间的内河联系。 二是远期拟建民航机场。远期，规划选址建设民航支线机场，开通至国内主 要中心城市的民航支线，同时为铜陵宣城提供服务。机场选址县城南侧三元片区 芜宣高速公路西侧。此外，规划建设宁芜安城际铁路，推进皖赣铁路复线宁铜铁路复 线建设及淮南线合芜段提速改造。城市中心城区至三个次中心城区远期规划建轻轨线 路。正在建设中的京福铁路将设站在。 三是城区多提供经适房。根据规划，到年，市利用沿江岸线资源，使其成 为城市重要的产业发展带繁昌等县域有效连接成环形生态廊带，发展观光休闲与生态旅游。年，市中心城区住房供应总量约达万平方米。顶板 外墙 底板 门框墙 临空墙 楼梯 七地基基础 因未提供地质报告，故在此不予描述。 八结构计算 本工程拟采用中国建筑科学研究编制的程序进行结构计算分析。 第二节总规划布局 土地利用 居住区用地分为住宅用地公共绿地道路用地和公共服务设施用地。各项用地符合 人民生活需求，保证小区和谐运行。 第章总论 第节项目概要 项目名称安置房小区建设工程 建设地点市利民北路东侧 项目建设单位房地产开发有限公司 法定代表人 第二节可行性研究的主要技术经济指标 总用地面积， 总建筑面积，包括安置房零星商业菜市场， 社区配套建设， 容积率 建筑密度 建设工期年 项目总投资，万元 其中土地价格，万元含契税及其他费用 自有资金投入，万元 银行贷款资金，万元 项目销售收入，万元 项目投资利润率 项目内部收益率 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目财务净现值万元 投资回收期年 贷款偿还期年 第三节编制依据 安徽省城市居住小区规划设计暂行规定 市和总体规划 市安置小区详细规划设计 建设用地批准书 各相关设计规范 市建委芜市建号关于进步加强房地产开发项目资本金管理的通知 财政部财建号关于印发基本建设财务管理规定的通知 市发改委发改投资号关于同意安置小区项目登记备案的批 复 委托方与有关部门签订的相关协议 原建设部房地产开发项目经济评价方法 委托方提供的有关数据 项目可行性研究委托合同 建设项目经济评价方法与参数第三版 土地评估有限公司房地产信息数据库 工程咨询有限公司工程造价数据库 第二章可行性研究背景 第节公司简介 房地产开发有限公司于年月日注册成立，并有市工商行政 管理局颁发的号营业执照。注册资金为人民币万元整，实 收资本为人民币万元整，企业开发资质为暂定级。公司现有正式职工人，各类专 业技术管理人员人，其是以房地产开发为核装机容量万门，移动通讯无线寻呼等现代化通讯设施手段先进，国 际互联网网站已正式开通。 是沿江公路网络的重要枢纽。全市公路总里程公里，其中市区多公里。 国道穿境而过。通往合肥的高速公路已投入使用，沿江高等级公路段已 建成，至杭州的高速公路广德段已建成开通，芜宁高速公路开工建设已接近完工。 从发车以当日往返为半径，覆盖区域共有亿人口，是全国人口最密集消费层次最 高的地区之。 是华东第二通道的重要枢纽。芜宁芜铜皖赣淮南和宣杭等五条铁路在此交 汇和联接，沟通全国各地。于年月通车的公铁两用长江大桥，将长江南北交 通融为体，北上经淮南线可接京九线和陇海线，南下可至杭州宁波厦门。基地区位 建设项目位于市，位于市西南部。行政区域介于北纬 与东经之间。该县东界宣州市，西接铜陵县青阳县，南 连泾县，北邻繁昌县县。县境状若骆驼，南北长公里，东西宽公里， 面积平方公里，占全省总面积的。现设个乡，个镇。县人民政府驻 城关镇。 现境为江南地区开发较早的地区。汉代为江南地区交通发达的宣城县和农业发达的 春谷县分领。汉宣城县故城为春秋战国时期的江南名邑，位于当时水路交通要道中江之滨， 即今青弋江镇。宣字据韩诗传说为显也。古代江南地区开发较晚，但作 为吴楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而日益繁荣，作为吴楚名邑显扬 于江南，并筑城以御守，定名宣城。作为分领今的春谷县范围较大，包括今部 及繁昌铜陵市县等境，治所位今繁昌县荻港镇南公里的苏村带。县名春谷，说明 该地区农业十分发达。 本项目位于文庙路与环城北路之间，为商业居住用地。随着城市的建设发展， 此处具有良好的开发前景。 项目概况 本项目规划总用地面积平方米，规划地上总建筑面积为平方米，包括 作安置房用的高层住宅楼零星商业地下车库等建筑，其中居住建筑面积约平方 米，零星商业建筑面积平方米，菜市场平方米，社区配套建筑面积约平 方米，规划地下车库及人防建筑面积约平方米，停车率。项目总投资亿元， 计划开竣工日期为年月年月。 项目将完成五幢高层居住楼和零星商业区菜市场社区配套用房等建设，占地面心，含房产销售物业管理为体的企业。 打造优秀团队创建流品牌是公司确立的长期企业目标，并坚持以人为本， 诚信求实的经营理念和团结务实，开拓创新的企业精神，与时俱进开拓发展，立 足房地产，作好配套服务，为把市及的商住房建设成为花园式的生态环境和时尚 优雅的文化氛围做出贡献。 第二节项目背景 为顺利进行新城区建设，需要解决拆迁安置的问题。以突破城建，加快构建城镇 体系为中心扎实推进城市建设，通过建设安置小区方式有效地解决拆迁户回迁安置问题。 根据项目建设单位与人民政府签订的相关协议，项目建设单位建设回迁安置房 平方米，零星商业平方米，菜市场平方米，社区配套平方米初步 估计。按照有关部门与委托方签订的协议，安置房零星商业菜市场均按照 元平方米出售。 政府采取将该地块土地出让金返还给项目建设单位的政策。本次估算时，按项目建 设的第二年的返还款估计为万元，第三次将返还万元，共计万 元。 区域分析 城市概况 安徽省辖市，是国务院批准的沿江重点开放城市，位于中国东南部，东于长江三角洲连成体，南依黄山九华山齐云山太平湖风景区，北临江淮平原。中心地理座標 为东经度分北纬度分，周边于上海杭州合肥南京等大城市相邻。全 市辖三县四个区，总面积平方公里，市区平方公里。年末全市总人口 万人，市区万人。 市地处长江下游，属亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平 均气温摄氏度摄氏度，年平均无霜期天，年日照时数为小时左右，年 平均降雨量毫米。 历史悠久春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前年，距今已有 多年历史。近年，境内人字洞发现的远古人类制作的石器骨器和品种多样的哺乳动物 化石时间断代约在距今万至万年之间，把人类在亚洲活动的历史上溯了四五十 万年。境内大工山古铜矿遗址是春秋和汉唐时期中国最大的铜生产基地，年被国务院列 为全国重点文物保护单位。 年中英烟台条约辟为对外通商口岸。年起，逐渐成为全国四大 米市之。由于位置优越商业，历史上曾被誉为皖之中坚长江巨埠。 是长江经济带上重要的通信枢纽。宁汉宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过， 全市程控电话总是供需失衡的，不少见多识广的高端住宅产品的需求者，因为对产品有 着较高的期待，不少实际上直是处于等待中。年，众多的城区中高端住宅产品供应 呈现井喷状推出，无疑会填补这个市场需求空间。更重要的是，住宅地产市场的整体品 质，因此也会进步提高，向沿海发达城市的水平靠拢。 由此可见，房地产开发在大有可为，消费前景看好。并且，该项目全部为安置房， 不存在销售问题。第三节市场定位定价分析 本项目开发的安置房价格确定为安置房按成本价出售为元平方米，零星商业为 元平方米，菜市场为元平方米，机动车位为元个。 本项目由于是安置小区，所以不需要进行广告宣传等促销。第四章建设内容及设计方案 第节建设内容 根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量商 业门面。主要建设安置房零星商业带，配套建设幼儿园中心广场景观广场社区办 公等公建配套设施，设有景墙中心草坪老人活动区儿童活动区等公共场所。在满足 日照间距采光通风等相关要求下，住宅多以条形布置，根据现状地形，局部也以锯齿 形布置，基本为南北朝向。充分利用道旁空地等做平面绿化，绿化率不低于。 规划用地面积，平方米，总建筑面积，平方米。其中安置房，平方 米，零星商业，平方米，容积率，地下停车场面积为，平方米地上地下 停车场能同时