，商业环境的优化奠定了强 有力的基础。 房地产政策研究 政策汇编表 时间政策说明 年月日 国务院发出关于切实稳定住房价格 的通知 即国八条，标志着房地产调控 正式开始，要求稳定房价 年月日 国务院办公厅转发七部委关于做好 稳定住房价格工作的意见 即新国八条，针对老国 八条提出的细化意见 年月日 国税总局财政部建设部联合下发 关于加强房地产税收管理的通知 商品住宅被区分为普通和 非普通两大类 年月国税总局下发关于实施房地产税收个人出售自有住房应交纳大酒店项目可行性研究报告 体化管理若干问题的通知的个人所得税 年月日 发改委公布年房地产调控工作 要点 继续解决部分城市住房价格上 涨过快的问题 年月日 国务院总理温家宝主持召开国务院常 务会议，颁布国六条 沪上二手房市场引起震动，各 大中介公司面临行业寒流 年月日 九部委联合下发关于调整住房结构 稳定住房价格的意见 造成楼市短期的震荡，但因措 施相当温柔，舆论对其打 压效果有些存疑 年月日 关于加强住房营业税征收管理有关 问题的通知 年月日后，个人将购 买不足年的住房对外销售全 额征收营业税 年月日 关于进步整顿规范房地产交易秩 序的通知 要求房地产开发企业取得预售 许可证后，应当在日内开始 销售商品房 年月日 关于规范房地产市场外资准入和管 理的意见 被业内称为外资限炒令 年月日 关于住房转让所得征收个人所得税 有关问题的通知 统征收二手房转让所得税 年月日 国土资源局制定的招标拍卖挂牌出 让国有土地使用权规范和协议出 让国有土地使用权规范正式施行化中心，也是市市城镇 体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控 制在万人，城市建设用地平方公里。 新城是以区县政府所在城镇或依托重大产业及城 市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划新城 个，分别是宝山嘉定松江金山闵行惠南青浦 南桥城桥及空港新城和海港新城。新城人口规模 般为万人。 中心镇是由市域范围内分布合理区位条件优越经济发 展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。规划朱 家角泗泾周浦康桥奉城枫泾堡镇南翔及 目录 项目基本情况 项目概况 主要技术经济指标 项目主要财务评价结果指标 项目开发宏观环境分析 市经济发展状况 项目周边城市经济发展概况 房地产政策研究 市房地产市场分析 项目开发宏观环境评价 市城市总体规划 市市年总体城市规划 市市发展战略目标 总体发展战略 项目开发规划环境评价 项目所在地区域环境分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,大酒店项目可行性研究报告 区域经济发展状况 区域地理位置 区域功能布局 基地条件分析 地块概况 地块所在区域城市规划 交通 地块周边环境 该地块开发分析 项目开发竞争对手分析 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 其他区域竞争对手及竞争性项目分析 项目开发竞争对手评价 市场需求分析 基础数据分析 数据分析结论 本地块项目开发市场定位 目标客户确定 项目概念定位 项目产品设计建议大酒店项目可行性研究报告 价格建议 项目开发投资分析与财务评价 项目总开发成本 项目的财务评价与不确定性分析 项目风险分析 项目政策性风险 项目市场风险 项目财务风险 项目自然风险 项目社会风险 项目特征综述评价结论与建议 项目特征综述 结论与建议大酒店项目可行性研究报告 项目基本情况 项目概况 项目位置 本项目位于市嘉定区黄渡镇镇政府西侧的趋势。定程度上刺激 了境外投资的涌入。 境外资金投入相关于整体投资市场，下文不妨关注，固定 资产投资指标的情况„ 基准贷款利率左轴 基准存款利率左轴 人民币汇率右轴大酒店项目可行性研究报告 固定资产投资增长率 虽然之前政府实施了系列的调控措施，但房产价格仍是 屡创新高，因此年的政策动向仍存在些不确定的因 素。这将在政策解读中作详细解读 从固定资产投资增长率的变化曲线分析，可以看出 开发企业投资商都采取了种相对谨慎的乐观态度，导 致固定资产投资的增长率下滑。 由此也可以得出这样的结论，在房地产终端市场热络的背 景下，土地原料价格的攀升，政策的不稳定趋向，投资门 槛的提高，投资回报率的预期性下降等综合因素的作用下， 整体投资市场环境趋紧也就不难理解 从中长期走势分析观察，固定资产投资将处于平稳增长的 趋势。 对于宏观经济趋势及房地产投资状况有了大概的认知和了 解之后，下文将针对市房地产市场进行分析，以便于对 各类物业的趋势加以把握„ 固定资产投资增长率大酒店项目可行性研究报告 项目周边城市经济发展概况 嘉定区从地理位置上看，与经济大省江苏接壤，接壤城市 为县级市昆山与太仓，其中昆山市在历年全国百强县经济 排名上稳居三甲，年地区生产总值增长以上，总 量超亿元，财政收入同步增长工业总产值达 亿元新批合同注册外资超亿美元，到账外资超亿 美元，新增注册民资超亿元全社会固定资产投资增长 左右，超亿元进出口总，现养老院基地 所在，是该镇的几何中心位置。本案西北部为嘉定汽车城 产业园区，正北区域为同济大学嘉定校区，东部为黄渡传 统工业区，南部为传统镇中心，布局为生活区与传统零售 商业，是人口密度较高之处，博园路南沿线将规划为别墅 区。 用地规模与地块选择 用地规模本案用地包括绿园路以西，嘉松北路以北，西 临吴塘河，北靠吴塘支流，整个占地平方米。 项目主要经济指标 项目主要财务评价结果指标暂略 用地性质商业金融用地 基地面积平方米估值未经最终测绘 容积率小于 建筑面积平方米 覆盖率建筑密度小于 绿地率其中集中绿地 限高大酒店项目可行性研究报告 项目开发宏观环境分析 市经济发展状况 增长率及社会零售总额增长 增值率直接反应的是生产力的发展情况 社会零售总额增长率则反应的消费水平的基本情况 这两年内，两项关键指标均呈现了较大仰角的 上升情况，该数据可 作如下解读 市房地产市场在稳固的经济基础及消费基础上保持乐观 的远景，这点毫无疑问，因为相关于整个社会的经济状 况及产业升级变迁的根本基础问题 趋势性的判断是，两项指标在年起的上升幅度提高， 这应该关乎于年奥运年世界博览会带来的 系列正面影响，而在年前后年这影响将体现的更为 显著。 上海国内生产总值实际增长率 社会消费品零售总额增长率大酒店项目可行性研究报告 基准存贷利率及人民币汇率 从基准存贷利率角度观察，显然，在预防整体经济过热 抑制通货膨胀的情况下，央行采取了从紧的货币政策。 近乎同样的原因，为了遏制贸易顺差严重的问题，人民币 大幅升值不可避免 并且在定时期内仍将维持向酒店项目可行性研究报告 数据表明至年起，整体市场处于高位运行之中，供需 相对平衡，市场稳定 更值得关注的是近年市场需求源头 本地居民收入增长，股票市场财富效应的支撑 交通条件的明显改善，带动了新兴区域需求增长 外籍人口持续流入并效力于本地企业，增加部分刚性需求 对于经济持续增长，汇率上升的良好预期，高端投资市场 交易活跃。 对于趋势把握的关键在于 据土地供应计划分析，供应量增长且集中在外围区域，精 准的产品定位，目标客群锁定将成为前期开发之重要课 题 在价格方面，由于年的涨幅较大，价格已涨至高位， 伴随着可能的政策调控与贷款利率的上调趋势，预计 年的住宅物业价格将相对平缓。大酒店项目可行性研究报告 办公物业市场 新企业的设立和现有企业扩展带来的需求增长将继续带动 市甲级写字楼市场的繁荣，年共计吸纳约平 方米，而完工量约为，持续供不应求的局面，市场 空置率也相应降到了的历史低点。 值得注意的点是，市价的快速增长带来平均投报率进 步缩水至，而需求相对稳定，因此市场价格将趋于稳 定。 年及未来的年内整体供应量将呈现放大的趋势， 报告判断在年，市甲级办公市场将随供需变化而可 能出现拐点，办公物业之开发将更强调地段物业规划等 主观因素，市场竞争力度将明显加强。 ， 新供应 净吸纳量 空置率大酒店项目可行性研究报告 商业零售物业 整体上，逐渐成熟的住宅市场及甲级写字楼市场将会为 区域零售业带来更为充足的市场需求。 城市的拓散，人口空间布局的改变，使得商业格局更为 清晰的分为传统城区中心商圈和满足区域型消费的社区 形态商业，数据也证实了以上观点，为新建项 目，占到总体供对改善居住条件的欲望越来越旺盛，拉大酒店项目可行性研究报告 动了中国房地产市场快速发展，市房地产也改过去 居高不下的空置率状况，并呈逐年下降的趋势。大酒店项目可行性研究报告 市城市总体规划描述 市市年总体城市规划 根据市市总体规划，至年市