总 额亿元 城镇居民 年人均可 支配收入 元 城镇居民 年人均消 费性支出 元 非农人口 数量 万人 数据来源大连统计年鉴大连统计月报 亿元 年大连市经济情况分析表 财政收入固定资产投资额社会消费品零售总额 图 宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓 年，大连市城镇固定资产投资完成亿元，同比增长房地产 开发投资增幅有所放缓，共完成亿元，同比增长房地产施工建筑面 积万平方米，同比增长竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工 万平方米，同比下降商品房销售面积万平方米，同比增长实 现销售额亿元，同比增长。 二消费需求稳中趋旺，零售额与同步增长 年，全市实现社会消费品零售额亿元，同比增长，为年来 的最高值。近年来我市零售额增幅直低于，但差距逐年缩小，今年实现同步 增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。 年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主 要有两方面原因方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级另 方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流 入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购 买欲望，从而引发消费需求升温。 三城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化 年，大连市城市居民人均可支配收入为元，同比增长，同 比加快个百分点在人均总收入中，工资性收入增长，加快个百分 点经营净收入增长，加快个百分点财产性收入增长。四季分明，冬夏长春秋短，日光充足， 雨量适中。 三区域产业结构 园区总占地平方公里，由七贤岭产业化基地双港海外学子创业园 软件园黄河路科技城等发展区域组成。 七贤岭产业化基地发展高新技术产业及研发中心的科技示范区 海外学子创业园留学人员博士等高级人才创业孵化的核心区 软件园软件产业的集中发展区 双港数字与生命高科技产业基地 黄河路科技城高新技术及产品市场 政策区高新技术园区政策辐射拓展区 二高新园区经济概况 经济概况 目录 第章总论 第节项目概述 第二节项目主要技术经济指标 第三节编制依据 第二章市场分析与预测 第节大连市宏观情况分析 第二节大连市房地产发展特征 第三节大连市高新园区区域总体分析 第三章市场调查及项目分析 第节高新园区房地产市场调查 第二节项目分析 第三节项目定位及目标消费群体分析 第四章项目户型产品定位 第五章建设规模及方案 第六章相关单位简介 第七章销售价格与销售收入估算 第八章投资估算 第九章投资计划与资金筹措 第十章风险分析与防范对策 第十章综合评价与建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 第节项目概述 项目背景 星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海 东侧紧依西尖山西接旅顺南路北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海 滨广场星海广场约公里距大连市黑石礁车站约公里距大连市市中心约 公里项目西行约米，即为大连海事大学东行约公里，即为大连水产学院 项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。 项目是块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境挺拔的山姿 悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。 二项目概况 项目名称星海高尔夫花园 开发商大连洪富房地产开发有限公司 用地位置甘井子区凌水镇旅总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下面积 地上停车位位 绿地率 容积率 第三节编制依据 本报告的编制依据 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评价方法与参数 房地产开发项目经济评价方法 国家相关法律法规 国家现行的财税制度和有关规定 销售额按全销售计 销售单价以销售均价表示 贷款利率取央行年月日最新发布的年期贷款利率，采 用复利按月计息，贷款亿元，借款周期为年，项目进入销售阶段，逐月还本付 息 依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共个月，约 年 住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理 位置特点估测 甲方提供相关数据。 第二章市场分析与预测 第节大连市宏观情况分析 大连市自然地理条件 地理位置 大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广 大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与 日本韩国朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。 是京津门户和东北亚经济区的中心区域， 是中国重要的港口贸易工业旅游城 市，也是中国北方最为开放最具活力的 城市之。 图 二气候条件 大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。 全年日照总时数为小时年平均气温摄氏度年平均降水量 毫米无霜期达个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之 。 二年大连市经济总体发展情况 年，大连经济继续保持快速增长。生产总值完成亿元，同 比增长地方财政般预算收入亿元，同比增长规模以上工业 增加值亿元，同比增长实现自营进出口总额亿美元，同比 增长出口总额亿美元，同比增长完成全社会固定资产投资 额亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长 城市居民人均可支配收入达元，同比顺南路 用地性质军产土地 用地面积 项目实景图 总建筑面积 容积率不含地下面积 建筑型式高层 三项目位置图 具体位置甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面 第二节项目主要技术经济指标 依据国家及大连市相关法律法规标准规范项目的规划方案及本公司前期所 做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表 所示。 项目实景图 表总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 公寓建筑面积 公建建筑面积其中酒店面积 现有住宅面积 酒店式公寓建筑面积 变电所及小区公共配套 地下面积 绿地率 容积率不含地下面积 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 公寓建筑面积 公建建筑面积 酒店建筑面积 地下面积 容积率不含地下面积 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 公寓建筑面积 公建建筑面积 地下面积 地上停车位位 容积率不含地下面积 区综合规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 公寓建筑面积 公建建筑面积 酒店建筑面积 地下面积 容积率不含地下面积 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 现有住宅面积 公建建筑面积 地下面积 绿地率 容积率 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规划总用地 总建筑面积不含地下面积 其 中 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下面积 绿地率 容积率 表项目区总体技术经济指标 用地名称单位数量备注 区规指引为 普通商品住房 近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾泡崖子泉水 大化渣场等地区其次分布在中山区西岗区沙河口区。 经济适用住房和廉租住房 充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供 应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子机场新区泡崖新 区石门山棚户区大连西站庙岭凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗 区。 商品住房 为提高土地收益增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商 品住房的供地首先以中山区西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。年 年商品住房的供地主要集中在中山区西岗区和沙河口区。 三近年大连房地产开发总体走势 施工面积逐年呈上升趋势 土地放量从年开始加大，同时大连市在年出台打击囤地行为的相关 措施，使得从年房地产施工面积大幅度上升，年继续保持这趋势， 年施工面积比年增加了近万平方米。 表年年大连市商品房开竣工面积情况表 单位万平方米 年份 施工面积 竣工面积 数据来源大连市统计年鉴大连统计月报 年大连市商品房开竣工面积情况表 万 施工面积竣工面积 图 表年全市住宅施工新开工竣工面积表 月份 施工面积新开工面积竣工面积 累计同比累计同比累计同比 数据来源大连楼盘统计网 年大连住宅施工新开工竣工面积线性图 增速施工面积新开工面积竣工面积 图 从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地波动，但其成交数量或许可为年整体房地产的冷热定下基调。而后，就 是月份的放量高峰，将以大品牌大体量楼盘为主体，价格走势会受国家政策影 响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于 年底政策对需求的打压，购买力的集中或许会出现于二次供应高峰，如果年国 家政策不能很