的房地产投资均保持以上的增 长，占固定资产投资的比重，对经济的拉动作用日渐增大， 与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是 市委是政府拉大城市筐架扩大投资规模加快基础设施建 设政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。 新建商品房供求结构情况 年全市市区核准预售商品房面积万平方米，较上年增 长，其中商品住宅万平方米，较上年增长完成 商品房交易面积万平方米，同比增长，其中商品 住宅交易面积万平方米，同比增长。 表商品住宅供应量情况表 价格元平方米供应量万平方米所占比例单套面积 平方米供应量万平方米所占比例 以下以下 以上以上 表商品住宅销售情况表 价格元平方米销售量万平方米所占比例单套面积 平方米销售量万平方米所占比例 以下以下 以上以上 表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住 宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的 ，单套面积在平方米以上的总量是从销售情 况看，单价在每平方米元以上是占总量销售的，单 套建筑面积在平方米的占总销售量是。 商品房价格走势 年南昌市市区商品房的均价为元平方米，较上年增长 ，其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方 米，第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四 季度元平方米，价格走势基本平稳。 表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅居民人均可支配收入元增幅 程的加快，加之上年房地产市场 利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将 增加以上。 住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环 境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全 省性区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外， 因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房 屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。年预计 全市商品房的交易量将超过万平方米，较上年增长以 上，存量房交易预计万平方米，较上年增长。 总论 项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要 求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工 程公司，共亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由 南昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各 项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 项目概况 项目名称风华盛世 建筑规模 建设地点沿江东路原江西第四建筑工程公司 规划用途居住商业 建设单位上海金厦房地产有限公司 经营类型房地产经营综合技术服务员咨询服务 企业性质其他有限责任公司 资质等级二级 企业概况上海金厦房地产有限公司于年月正式成 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,立。公司现有员工人，其中各类职称的技术经济管理人员 人，注册资金万元，资质等级为二级。公司资金技术实力 雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与 建设，自公司成立以来，先后开发的项目有九江市赵家花园 平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目 有南昌市建设路号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造 项目等。公司采取新工艺新技术，不断坚持科学管理，以开 拓求实优质高效为宗旨，竭诚为社会各界服务。 工程概况风华盛世初步确定的住宅户型和功能标准再进步 的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根 据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好 工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减 小项目风险。 主要经济技术指标 风华盛世项目主要设计指标见表表 表风华盛世项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 容积率 绿化率 建筑密度 高层户型平方米户平方米户平方米户平方米户户型平 方米两房户型平方米三房户型平方米三 房户型平方米四房 多层户型平方米户平方米户平方米户户型平方米两 房户型平方米三房户型平方米三房商铺面积平方米 总户数户 车位数地上个 表居住区用地平衡控制指标 序号用地构成居住区用地面积平方米 民建用地 公建用地 道路用地 公共绿地 居住区用地市场调研分析 南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委市政 府垄断级市场调控二级市场放活三级市场方针的知道下， 南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标 大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地 产业进入具有南昌自身特点的新轮快速增长期。 年房地产业市场运行情况 房地产业与国民经济协调发展情况 年南昌市预计完成国内生产总值的亿元，较 上年增长，增幅为历年来之最全社会固定资产投资预计 完成亿元，较上年增长。全市预计完成房地产开发投 资亿元，较上年增长，占固定资产投资和的比重分 别为和，较上年分别提高个百分点和个百分点。 表房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额亿元同比增长 固定资产投资额亿元同比增长 亿元同比增长项目占地亩，约平方米， 总建筑面积平方米。其中住宅平方米，高层住宅 为平方米，多层住宅为平方米，商铺平方米 容积率，绿化率，建筑密度。 资金来源本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自 筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为，财 务净现值万元。财务分析结果表明，项目的社会效益 和经济效益较好。 可行性研究报告编制依据 省计委计投号文关于风华盛世项目建议书的 批复 上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同 南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划 上海同济大学建筑工程学院设计研究院风华盛世项目 初步规划方案 原江西第四建筑工程公司地质勘测资料 南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书 省审计事务所验资证明 中国建设银行江西分行资金证明 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 建设部房地产开发项目经济评价方法 国家计委投资项目可行性研究指南试用版 可行性研究报告研究范围 根据风华盛世项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范 围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能，住宅及公 用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资 金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场 建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档 的发展趋势和南昌市已有部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发 有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在 下步方案规划时， 成都厦门普通住房含商品住房契约税率为，减半征收 的标准为北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原 来的调至，对普通住宅减半征收标准由调到。 成都实行对购房款补贴的政策。沈阳对个人购买普通住 房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按计 征，对购买平方米以上的商品房契税减免。对购买空 置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在定程度上影响了 我市房屋的上市交易。 房贷政策压力初显 中国人民银行号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场 的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但 也生产了定的影响。房地产投资商品房施工面积新开工面积竣工面积销售面积空置面积资金来源等七项指标出现 增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求 不旺，发展后劲不足的苗头。 三拟定采取的政策措施 为了促进我市房地产市场持续健康发展，进步发挥房地产业作 为国民经济支柱产业的重要作用，根据国务院关于促进房地产 市场持续健康发展的通知国发号精神，以住房市 场化为方向，以需求为向导，进步加强宏观调控，完善我市住 房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能， 建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了关于进 步搞活房地产市场的若干意见的补充意见以下简称补充意 见。 补充意见分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增 加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和 推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的 实施方法。主要内容有 根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供 应，加快普通商品住房发展 每年用于中低价位普通商品住房建设的用地应占定比例，此 类用地应服从城市规划安排在二类地段以外，并具备交通便利，基础设施生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结 构的商品住房供应量应占定人均住房 建筑面积约平方米，按照南昌市提出的到年人均住房建筑面积达到平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年 需新建住宅约万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房含 房改房上市后再次购买商品房的比例为，购买的户均面积 为平方米，据此测算，每年用于改善性住房需