的事。年德州市房地产业开发投资额也 只有亿元，占全社会固定资产投资比重仅为，从年开 始，德州市房地产开发投资额以每年平均高于的速度持续增长， 到年达到亿元，为年的倍，年均增长 年月份完成开发工作量亿元，增幅。其中完成住 宅投资亿元，比上年增长，比年增长倍，年均 增长办公楼商业营业用房和其它投资亿元，比上年减 少。房地产开发投资成为德州市固定资产投资构成中较活跃的因 素之，有力地加快了德州市经济建设发展步伐。与此同时，房地产 业的发展带动了建筑业装修材料房地产物业管理中介服务等相 关行业的发展。 房地产业规模不断扩大，经济成分呈多元化 德州房地产开发公司从年的家迅速扩大到年的 家，增加了倍。从投资主体看，明显呈现多元化趋势，非国有经 济投资快速增长，所占比重进步提高。全市房地产开发中，年 国有企业完成投资仅为亿元，比年减少，所占比重 为，比年下降了个百分点非国有企业完成投资达 亿元，比年增长倍，年均增长。其中，私营股份制港澳台商和外商企业投资增长较快，有限公司和股份有限公 司房地产开发企业完成投资已占全市总量的，私营房地产开发 企业占。国有，私营股份制港澳台等各类投资主体共同推进 德州市房地产市场快速发展。 小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高 德州市房地产业坚持高水平人性化设计高标准建设高效能管 理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住 水平和生活质量。在目前的旧城改造和新区开发中，小区成片开发以 其优良的设计方案规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商 的首选并得到消费者的青睐。目前，规划城区内万平方米以上的新 建住宅小区已达多个。以新城市花园金都花园嘉诚名居高地 世纪城住宅小区阳光花园南龙国际等为代表的批新建住宅小区， 设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。 房屋销售价格运行平稳，房屋销售旺盛 近几年，国家连续出台的各项宏观调控措施对德州市产生积极影 响，房屋销售价格涨幅明显回落，商品房销售旺盛。年月份， 德州市商品房销售延续了年，年平均 温度度。气象条件的主要指标如下 气温 年平均气温 极端最低气温 极端最高气温 降水量 年平均降水量 蒸发量 年平均蒸发量 主导风向 全年主导风向南西 夏季主导风向西南 冬季主导风向西北 八级以上的大风年平均天 交通运输条件 德州是山东省重要的交通枢纽城市，铁路公路密度均居全省前 第章总论 项目概况 项目名称德城区胜利街棚户区改造期项目 项目承办单位德州嘉汇房地产开发有限公司 项目建设地址位于德城区胜利街东侧，共青团路以南，天 衢小区以北，交通便利，地理位置优越。 项目建设内容及规模该项目为德城区胜利街棚户区改造工 程。 项目总占地面积，总建筑面积，其中期 建筑面积，二期建筑面积，三期建筑面积 。此次为期工程建筑面积含回迁安置，安置 户数户，其中住宅建筑面积商业用房建筑面积 储藏室建筑面积架空层主要为车位建筑面积。 该项目全部为高层住宅，户型以中小户型为主，平方米以下的 户型占总面积的以上。符合国家建筑面积以下的小户型占住 宅总建筑面积以上的要求。 项目实施进度建议该项目建设经营期为年，自年 月至年月建成销售完毕。 项目总投资及资金来源期项目总投资万元，其中 建设投资万元，占总投资的建设期利息万元，占 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,总投资的。 项目所需资金分两条渠道筹集是承办单位自筹资金万 元二是申请银行贷款万元。 可行性研究报告编制单位德州凯元工程咨询有限公司 工程咨询资格等级乙级 证书编号工咨乙 发证机关国家发展和改革委员会 承办单位概况 德州嘉汇房地产开发有限公司隶属于山东嘉汇房地产开发有限公 司，山东嘉汇房地产开发有限公司成立于年月，是澳门的三家 企业共同投资成立的，注册资本万美元。其中，最大的投资方澳 门兴华贸易公司占的股份，其他两方各占的股份。由此成为 了济南市首家由澳门独资创办的房地产专业开发企业。由于看好德州 房地产行业的经济发展前景和适宜的招商引资环境，于年月注 册成立了德州嘉汇房地产开发有限公司，公司注册资本万元，山 东嘉汇房地产开发有限公司占的股份，济南北斗星商业有限公司 占的股份。公司既有多年从事房大火力发电厂。天然地热资源储量大分布广， 具有较高的开发价值。土地肥沃，农副产品丰富，是全国和山东省重 要的粮棉果菜和畜牧业基地。 德州经济发展充满活力。是全国城市综合经济实力百强城市， 全国城市环境综合评比强城市。是著名的中国太阳城中国功 能糖城和中国中央空调城。拥有皇明太阳能金麒刹车片古贝 春白酒亚太空调和泰山体育器材等中国驰名商标和皇明太阳能热水 器亿佳能热水器巨嘴鸟面粉等中国名牌产品。民营经济招商引 资是拉动经济发展的两大天字号工程。民营经济增加值占 比重民营经济提供税收占地方财政收入民营经济安置就业占城镇 就业人员三个比重达到以上台湾裕隆集团旺旺集团日本明 治机械江苏波司登集团上海光明乳业河南双汇集团江苏雨润 集团等国内外知名企业在德州投资发展。随着国家启动天津滨海新区 和环渤海经济圈战略的实施，良好的投资环境和巨大的发展潜力，将 使德州的优势更加突出，活力更加充足，成为环渤海经济圈中最具吸 引力的投资热土之。 德州以德为名，自古就有尊德尚信的历史传统。德州人民 勤劳质朴诚信尚德，海纳百川礼仪谦让，形成了德州人所特有的 包容精神，成为德州这片热土最宝贵的人文财富。德州全力打造政 策洼地服务高地安全宝地的优良环境，叫响了厚德载物创 业之州的环境品牌。可行性研究依据 国家省有关法律法规及相关房地产政策规定要求 国家现行有关建筑技术设计规范和标准 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求 德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 德州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 承办单位提供的基础资料 可行性研究范围 项目建设的背景及必要性 市场分析 项目建设地址及条件 建设方案 环保消防及节能 项目进度建议 投资估算与资金筹措 效益分析 结论及建议 第二章项目建设背景及必要性 项目建设的背景 近几年，德州市房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势 平稳快速，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业 逐渐发展成为国民经济新的增长点和消费热点。房地产业的发展，极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产 业产生了重要影响。近几年以来，国家陆续出台了稳定房地产市场的 系列产行业丰富经验资深管理人员 多人，也拥有来自加拿大澳大利亚著名大学毕业的海外管理人员 人，还拥有注册会计师，注册造价师注册结构师等专业人员数十名。 强大的人才团队为高水平的管理打下坚实的基础，公司开发的嘉汇环 球广场工程质量得到业主的好评。下属的环球家俱博览中心运营良好， 获得了较好的社会效益和经济效益。 德州嘉汇房地产开发有限公司开发的胜利及米市街凯旋花园项 目，属于国家政策支持的棚户区改造项目。该项目得到了德州各级政府的大力支持。公司的开发经营按照国家法律规定的开发程序有序推 进。该项目从噪声水处理绿化多方面考虑了环保要求。该项目地 处德州市中心区域，区位优势明显。周围有迎宾市场火车站五环 体育场城隍庙市场共青团路小学人民医院等公共设施，人流集 中生活便利。有晶峰玻璃厂德州监狱德州市国税局工商银行 等政府金融部门和国有大型企业，购买力较高，具有较强的潜在市场。 德州市概况 德州市位于山东省西北部黄河下游冲积平原，贯黄河运河 而望江海，连鲁冀而衔中原，是山东的北大门。辖三区两市八县， 面积平方公里，总人口万。 德州历史悠久地灵人秀，是大汶口文化的发祥地之。秦汉以 来直为历代郡州府县治所，明清时期是全国个工商业大城 市之，有着深厚的历史文化底蕴。现存禹王亭秦汉墓群东方朔 画赞碑苏禄国东王墓等众多历史古迹。三过家门而不入的大禹 射日英雄后羿罢黜百家独尊儒术的董仲舒滑稽之雄 东方朔大书法家颜真卿邢侗等都在这里留下了熠熠生辉的印迹。 德州扒鸡金丝小枣保店驴肉德州黑陶等地方特产驰名海内外。 德州区位优越交通便利。古运河穿境而过，自古就有九达天衢 神京门户之称。北依京津，南靠济南，西接山西煤炭基地，东连胜 利油田，是华东华北两大经济区的连接带，处在环渤海经济圈之内， 有着南北借力东西逢源的地缘优势。京沪德石济邯和在建 的京沪高速铁路德烟铁路在此交汇京福济聊青银高速公路穿 境而过，德滨高速目前正在建设之中条国道条省道纵横交错， 形成了四通八达的交通网络。德州物华天宝资源丰富。已探明石油储量亿吨天然气 亿立方米煤炭亿吨。黄河流经本市公里，年可引水亿 立方，工业农业和生活用水便捷充足。华能德州电厂总装机容量 万千瓦，是全国第析 被调查者中需求面积在以下的占，之间的 占，之间的占，平方米以上的。 由此可知，在之间的户型总份额占到，最为广大消 费者所青睐。 楼型需求分析 在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占，其次是小高 层为，别墅占，高层仅占。因为德州市经济发展 速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传 统居住习惯的影响，尤其是小高层居住成本高，而相对高层和小高层， 多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较