税前 财务内部收益率 税后 财务净现值万元 税前 投资回收期年税 后 第二章市场预测 第节全国房地产市场概况 二十世纪九十年代初，我国在推进住房制度改革方面出台了系 列政策法规并进行了实质性的工作，从而促进了住宅建设与房地产 业的发展。年国务院下发了国发号文国务院关于深 化城镇住房改革的决定，年八届人大四次会议通过了关于国 民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要，同时建设 部印发了城市住宅建设与房地产业九五计划和年远景目 标，年国发号国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确了停止住房实物分配实行货币化 分配的政策。为推动城镇住房制度改革和发展指明了目标和方向。 城镇房地产和住宅大规模建设头二十年，使城镇居民中大部分无 房户和缺房户的住房得到解决，也使部分人的居住条件得到了较大 改善。年以来全国的房地产发展出现了强劲增长势头，月 份，全国房地产开发建设完成投资多亿元，同比增长， 其原因有三城市人口增加城镇化速度增加不断改 善住房条件和逐步向舒适型过度的需求。目前全国城镇人均住房建筑 面积达平方米。专家预测到年将达到人均建筑面积平 方米，因此在达到人均建筑面积平方米之前属住宅需求旺盛阶段。 经过年的快速发展，我国住宅严重短缺的时代已基本结束。 随着社会经济的快速发展和人民生活水平将进入小康，消费水平逐步 升级，居民的住宅消费要求也发生了较大的变化，购买能力大大提高， 随着购房信贷的刺激，居民保持了较高的购房热情，个人购房比例明 显增加。据统计，去年全国住宅销售面积中个人购房比重达以上， 当前住宅开始向户均套，为体。 新古典意向欧洲印象，场所精神 根据文化及人文特色进行规划设计。通过不同交流空间，以及各 类型空间的组合氛围营造，使人产生认同感亲切感。居于其间能 感受到浓厚的文化气息与艺术特征。人类需要个相当稳定的场所系 统以发展和完善自我。社会生活文化艺术赋予人造空间的情感意义， 使空间不再只是实质形式的表现，而成为寄托情感的场所。本设计撷 取欧洲建筑艺术与场所设计精华，又避免其繁琐因素，打造出新古典 意向的风格形式，使场所更具特征。风格高贵优雅，明快清新。 整体性特征系统有机和谐统 第章总论 第节项目名称及承办单位 项目名称青海明瑞金都住宅小区 建设单位青海明瑞房地产开发有限公司 项目法人代表 第二节建设单位概况及项目背景 建设单位概况 青海明瑞房地产开发有限公司建于年月日，由甘肃省 广河县胡仲明与胡建华共同出资创办，具有房地产三级企业开发资 质。 青海明瑞房地产开发有限公司成立于年月，注册资本 万元，是家集房地产开发商品房销售物业管理建筑物及房屋 人工机械拆除的具有三级资质的企业。公司具有较强的技术力量和 雄厚的资金实力。公司自成立以来，始终把产品质量放在首位，经过 全体员工的不懈努力，创造了良好的社会信誉。 公司宗旨以求真务实创新进取的经营理念，不断提 高开发设计水平，竭诚为用户提供优质服务，力争将最完美的产品奉 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,献给社会。 公司重视人才尊重人才爱惜人才，荟萃了大批高技术人才， 同时公司起用了大批年轻有为的技术人才和管理人才。公司下设了 经理部项目工程部开发部营销部财务部办公室等部门，并 配备了相关专业人员人。其中高级工程师人工程师人助 理工程师人大专以上学历人职工人。 为了加快西宁旧城改造的步伐，改善城市面貌，促进西宁市的经 济发展，我公司投资拆迁筹备建设青海明瑞金都小区项目三 幢三十层两幢二十六层商住楼，该项目据测算，每完成平方米施工面积需要从业人 员人此外，建筑业每生产亿元产品，需要直接消耗亿 元的工业产品，还可带动亿元的商品销售，可提供更多的就业 岗位。本项目的实施可以安排人就业，带动相关产业增加收入 亿元。 使城镇居民有新的投资热点 据调查，年教育旅游住房医疗保健交通保险等 已成为城市居民新的消费热点，其中居民人均购房支出比上年增长 。 增加地方财政收入 为本地区的经济发展带来生机和活力，据调查，来自土地的收益， 为财政收入的，被称为第二财政。 综上所述，本项目的实施对树立城市形象，内提品位，美化环境， 提高城市的综合功能以及拉动经济增长等诸多方面起着显著的作用， 因此项目建设十分必要。 第四节可行性研究报告编制依据 青海明瑞房地产有限公司关于编制青海明瑞金都住宅小区可行 性研究报告的委托书 西宁市城乡规划建设局核发的建设项目选址意见书 北京中建建筑设计院设计的青海明瑞金都住宅小区方案建设单位提供的其它与工程有关资料。 第五节可行性研究告的编制原则 根据土地规划及城建等部门的要求，该项目建设按照统规划 合理布局综合开发配套建设的原则，建成功能齐全，配套完善 环境优美的商住小区。建筑形式新颖独特，实用大方，力求成为西宁 市人流交通及附属配套功能应统筹考虑和安排。 小区的通讯供电供水节能消防及环保等配套设施按有关 规范和要求建设。 第六节可研报告内容摘要 可行性研究报告结论 拟建的明瑞金都住宅小区位于西宁市长江路北段，地处土地规划 部门规划的景观区地带。该项目用地面积，总建筑面积 ，其中三幢层二幢层高层建筑。小区集商贸住宅 为体的综合性民用建筑。项目估算总成本万元，项目建成， 各项经济指标较好，项目建设是可行的。 主要经济技术指标 用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 建筑容积率 建筑密度 项目总投资 万元 营业收入 万元于长江路以东汇通大 厦以北省地税局以南省二建茶卡盐场办事处用地，总建筑面积 平方米，占地面积平方米，总投资亿元。 公司全体员工将在董事会领导的带领下，求实创新拼搏进 取，在机遇和挑战并存的市场条件下，为青海的开发建设事业做 出贡献，力争在激烈的市场角逐中创造出良好的经济和社会效 益。 项目提出背景 城市的形象和风貌是城市物质文明和精神文明的重要体现，西宁 市作为青海省的政治经济文化中心，产业和人口高度聚集，各种 经济社会活动频繁，城市的景观建设具有特殊的地位和作用，将直 接影响着城市的社会进步和经济的可持续发展，城市的美化绿化与 景观建设越来越被人们所认识和接受。 西宁市长江路是西宁市的主要街区之，过去由于城市建设投入不足，街区的房屋多为危旧房，景观显的陈旧和单调，与省会城市的 发展要求相差较远，需要通过新建或改建来改造旧城区，使之与现代 化中心城市发展相适应。 此外，随着国家经济的发展，人民收入增加，生活越来越好，要 求宽敞的住宅和优越的住房环境，因此新轮的房地产业和住宅建设 再度升温。在上述背景下，青海明瑞房地产开发有限公司提出了开发 建设长江路青海明瑞金都住宅小区 项目。 第三节项目建设必要性 发展住宅建设和房地产业具有以下作用 促进国民经济增长据资料，年仅占固定资产投资总规模 的房地产投资，却在全国固定资产投资增量中占到房地产投资 在全部固定资产投资增长的个点中拉动了个点从支出的角 度看，投资对的贡献率为，其中房地产投资直以 以上的幅度增长。根据青海省国民经济和社会发展十五计划纲 要十五期间，国内生产总值年均增长，固定资产投资总规 模达到亿元，年均增长。年，城镇居民人均可支配年 均增长，人均住宅建筑面积增加到平方米。 拉动相关产业发展 房地产业要涉及八十多个产业部门，据投入产业模型测算，每万元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出万元。本 项目的实施可以诱发国民经济各部门的产出约万元。 增加就业岗结构具中等腐蚀性，对钢筋混凝土结 构中的钢筋具中等腐蚀性，对钢结构按值不具腐蚀性。 水土对建筑材料腐蚀的防护，应符合现行国家标准工业建筑 防腐蚀设计规范的规定。 岩土工程分析评价 场地稳定性及适宜性 拟建场地地层主要由第四系冲积物及第三系泥岩组成，勘察中未 发现构造断裂，岩层稳定，据区域地质资料，该处无活动断裂通过，属稳定场地，适宜建造拟建的建筑。 地基均匀评价 该场地地基均属不均匀地基，故宜进行横向倾斜验算，主楼各段 变形计算所需参数列表如根据拟建物预估荷载情况，埋深米 采用值，采用之值。 地土基坑开挖稳定性评价 场地上部杂填土结构疏松，可按高宽比放坡。建筑 垃圾则应予以清除卵石层土夹石中密，可按 放坡第三系强风化泥岩坚硬可塑状，可按 放坡卵石层中含有地下水，基坑开挖时应作好排水措施 地震效应 根据中国地震动参数区划图和建筑抗震设计规范 附录规定，本场地的抗震设防烈度为度，设计地震分组为第二组， 设计基本地震加速度值为。平均为，属中硬土，场 地覆盖层厚度为，划分建筑场地类别为米，设计特征周期为 ，场地内无发震断裂及影响岩土地震稳定性的因素和液化土层 存在，为可进行建设的般场地 冻胀性评价 西宁地区最大冻深，冻深内土层含水量，属不冻胀土层， 平均冻胀率η，冻胀等级为级。 结论与建议 建筑场地内及其附近无影响工程稳定性的不良地质现象，无可液化地层，属稳定场地，适宜建造规划中的建筑物。 根据建筑物特点，建议以第三系强风化泥岩作为基础持力层， 采用箱形或筏形基础。 当基础宽度，基础埋深时，各土层承载力特征值及 变形指标为 卵石 强风化泥岩 中风化泥岩 其中 场地地下水埋