的模式，即投入 约亿元人民币，回报亿元人民币。北京股份有限公司在海口市西海岸 新区级开发中，基本只负责项目区域内的三通平，工程总成本也就是亿 元人民币左右由于项目资金采取滚动回流的方式，项目资金完全可以兼顾行政 中心建设的投资使用，而其封顶回报却是亿元，可见有亿元，属于项 目增值收益的奖励部分。进而可知在保底的基础上，北京股份有限公司的 分成按投资收益率计算，梯次分别为。 项目区域土地情况调查 项目区域土地面积 项目范围内土地面积平方米，计亩。 计算方法，将区域按照规划划分成个地块，然后统计地块的面积，以及规 划水系下面所占的面积从规划水系的中线划分开来，则总面积 平方米，计亩。见下表 土地权属和村庄分布 上述区域范围内，涉及的土地权属有防潮堤东营小学国有地和农民集 体土地。主要经济社有罗烈罗王大村东排郭宅红光后村陶朗 良古双坡西排用本上南调上南调中南调下等。 上述区域范围内，自然障资金，并支付土地开发成本及 土地出让业务费之后，余下的土地成交总价款被命名为土地出让净收益。 国家廉租房建设基金 在土地净收益中，须上缴国家廉租房建设基金，计提金额土地出让净收益 上缴项目总和 上述上缴项目的计算基础都有不同，为计算方便，将上述上缴项目计算基础 统转化为土地成交价款，则全部上缴计提项目大约为成交价款的因为 些项目是以土地面积为基础的，些是扣除成本后上缴的，在转化基数时，本文 采取了般情况下估算的方式。 扣除上述省级以上土地财政上缴项目后，剩余部分为项目土地出让净收益。 项目背景及范围 年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。 年月日与海口市国土局首次正式对接。 根据现行海口市江东组团片区控制性详细规划，并结合于海口市国土局接 洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东规划中滨海东路 以北桂林洋农场以西海岸线以南的约亩的范围。 项目区域基本情况调查 项目区域规划情况调查 按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块块地块到地块。 地块数据统计 根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下 威尼斯水城基本规划数据摘要自江东控规 地块 编码用地性质 用 地 性 质 代 码 用地 面积容积率 建筑 密度 建筑 限高 绿地 率 地块 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 广场用地 防护绿地 河港用地征地拆迁国有 土地收回置换工作北京股份有限公司投入资金累计不低于亿元人民币， 其中亿元用于第期行政中心建设，亿元用于项目地块期和二期的土地级 开发北京股份有限公司具体负责完成项目地块用地红线内土地级开发 中的通路通电排水土地平整。也就是说，北京主要负责工程工作并 承担费用，土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用。 土地价款之费用上缴 根据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出让价款 的即只缴纳土地出让金进行的计提。 双方收益分配 关于土地出让收益分配，双方明确，项目地块级开发完成后，依照法律 法规规定的程序和方式出让可出让地块，所取得每笔土地出让收入，按照下列 顺序和比例进行分配扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用扣除所有 出让地块应分摊的土地级开发成本剩余土地出让收入按照以下比例分配 在人民币壹拾柒亿元含以下部分，甲乙双方分别按照 的比例进行分配在人民币壹拾柒亿，元至贰拾亿元 ，含之前的部分，甲乙双方分别按照的比例进行 分配在人民币贰拾亿元，元至叁拾亿元， 含之前的部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配超过人 民币叁拾亿元，的部分，全部归甲方所有。 分配模型破解 在实际运作中，双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地 商业用地 地块 河港用地 防护绿地 地块 防护绿地 类居住用地 地块 幼儿园用地 类居住用地 防护绿地 地块 防护绿地 宾馆酒店用地 类居住用地 小学 地块 防护绿地 宾馆酒店用地 类居住用地 地块 类居住用地 地块 类居住用地 地块 公共绿地 地块 公共绿地 地块 公共绿地 数据合计 合 计平方米合亩 主要统计结果 统计结果表明，项目地块内广场用地平方米，防护绿地平方 米，河港用地平方米，幼儿园用地平方米，小学平方米，公 共绿地平方米，商业用地平方米，宾馆酒店用地平方米， 类居住用地平方米。总面积平方米，即约亩。 可经营性建设用地为商业用地宾馆酒店用地类居住用地共计 平方米，即亩，所占的比例为。见下表 类似案例调研 案例基本情况 年月，北京股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西 海岸新区土地级开发达成协议。双方约定，项目地块总面积约为亩，扣除 行政中心划拨用地会展中心用地公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让 经营性用地面积不低于亩。可以计算得出，项目开发可出让土地所占比例为 不小于。 双方分工及投入 在合作方式中，双方明确土地储备中心负责办理项目地块级开发前的各 项审批手续并负责投入资金完成项目地块期约亩土地国务院关于加强土地调控有关问题的通知的规定，被征地农民社会 保障费用按照政府被征地农民各分担部分的原则，参照海南东环铁路项目 征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩 元计收，本项目社会保障费为万元。 征地补偿统计 这里的征地补偿包括了上述的征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘 等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。七项之和为 万元，见下表 居民安置非现金补偿 项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地 面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置的拆迁安置方案。 拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置 房面积万平方米。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准， 按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。 每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元 平方米价格回购平方米住房。安置房的最终成本即居民安置非现金补偿部分 为万元。 居民安置土地成本 按容积率计算，安置房需占用土地万平方米，其中 万平方米为共计需建设的安置房总面积，即亩。根据海 口市人民政府关于颁布实施海口市城镇土地基准地价标准的通知海府 号，灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩，则需缴纳占用土地费用 万元。 居民安置现金补偿 项目区域内共有人口人，约户。比照北京公司长流南片区 土前市场情况，计算分析项目的收益情况。动态分析 是指综合考虑变动的市场及规划调整双因素，分析项目在不同情况下的收益情况。 首先，明确土地成交后须上缴省级以上土地财政的比例。 土地成交收益上缴 在项目土地实现出让变现后，首先要向省级以上财政缴纳应该缴付的税费， 在本部分的分析中，首先明确般情况下土地级开发所需缴付的分项，然后， 将所提交的各个分项按照统的基础基数进行归纳，形成以土地成交价款为基础 的总的上缴比例值。 上缴项目分项 农业开发资金 根据关于印发用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法的通知琼 财字号，在土地成交价款中须计提农业开发资金，计提金额开发面 积亩 土地收益基金 根据关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知财综 号，在土地成交价款中须计提国有土地收益基金，计提金额土地成交价款 上缴计提农业开发资金与国有土地收益基金后的土地成交价款，命名为土 地成交总价款。 土地出让金 根据海南人民政府关于进步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作 的通知琼府号，须上缴省土地出让金，计提金额土地成交总价款 被征地农民保障资金 根据海南省政府办公厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的 通知琼府办号，须上缴被征地农民保障资金，计提金额土地成交 总价款上缴省土地出让金被征地农民保地级开发估算标准，每户万元现金补偿，补偿费用为万元。 每户补偿项分别为按每平方米元回购平方米拆迁房需要元 农转居生活补助费元超转病残医疗补助费元搬家费元拆房 及渣土清理元奖励费元。见下表 征地拆迁其他费用 安置房立项及设计费约万元拆迁及安置房建设资金成本及管理费约为 万元。共计约为万元。 土地征收总成本 土地征收总成本包括了新征建设用地有偿使用费征地补偿费居民拆迁现 金补偿费居民拆迁安置非现金补偿费安置房用地基准地价款安置房设计费 安置房建设的资金成本即财务费用等。 土地征收各项费用总和万元。 工程建设成本 五通平工程费用 据估算，五通平工程费用大约为每亩万元，本项目工程费用约为 万元。 项目前期后期费用 根据经验估算，前期控规调整及后期项目招商大约费用为万元。 项目总投资 项目总投资包括了土地征收费用工程建设成本及项目前期后期费用三个部 分。即项目总投入土地征收费用工程建设成本前期后期费用万元。 项目工期与资金安排 项目开发周期年，本着分期投入滚动开发的原则，项目的资金使用情况 如下图所示 项目经济可行性分析 在明确本项目现行控制性规划项目区域内权属地类情况的基础上，以上已 经计算出本项目的投入情况，下面将结合市场以及项目本身规划调整的可能进行 经济可行性分析。分析包括两个方面的内容静态分析和动态分析。