建筑面积约万平方米地下层平方米，地上层平方米 商业中心建筑占地面积平方米 建筑密度 绿化景观及道路覆盖率含交通停车场广场等公建面积 停车场地上停车场约个停车位 主要研究结论 商业市场定位 根据对恒安消费者的深层次需求了解，目前他们对购物环境购物氛围购物 功能的要求越来越高，且普遍期望大型和规模化的商业场所出现。本项目 旗舰级的商业规模正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴恒安新区商业， 形成新商圈将有较大作用。 本商业项目将是恒安新区中心的坐标，是规划中新崛起的板块中心，恒安新区 最具规模的大型商业中心，其中有大卖场业态的引入这对大同周边社区型商 业而言相对超前的商业形态进驻，对本项目的成功尤为重要。此外，由于目前恒安 新区缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在定高度以上，它将为旗 舰级的商业中心，未来以此为核心形成商圈。 项目将引入大同乃至山西稀缺的奥特莱斯品牌折扣概念商业模式。这种业 态不依赖城市主要商圈的高客流，主要消费群体是追求时尚的有车族。本项目不 但是恒安新区的商业中心，同时可以做到立足恒安辐射大同及周边城市。 商业主题定位建设城市，相继建成了亚洲最大的机车厂大同机车工厂 我国最大的军用动力机械厂山西柴油机厂当时国内最大的水泥厂大同水 泥厂最大的合成橡胶厂山西化工厂。经过年的建设发展，大同已初步形成 以煤炭电力为支柱产业，冶金机械建材化工轻纺制药食品等工业门 类比较完整的工业体系。 农业基础优势 大同地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。具有宜林宜农 的多种类型的土地资源和生物资源优势。因此，大同有望成为京津唐的肉食品基地 蔬菜基地和杂粮基地。 大同市投资环境分析目录 第章总论 项目名称与选址 项目名称 项目选址 宗地及配套状况 项目地块位置 项目地块周边配套 主要建设指标 主要研究结论 商业市场定位 商业主题定位 第二章大同概况及宏观经济环境 大同市概况 区位及行政区 人文概况 交通概况 资源概况 恒安新区概况 经济发展概况 国民经济分析 国民经济平稳健康发展 固定资产投资平稳增长 社会消费品零售总额增长较快 城乡居民收入稳步增长 产业结构分析 电力资源优势 旅游资源优势 工业基础优势 农业基础优势 大同市投资环境分析 交通便捷 资源丰富 环境优美 设施完善 金融体系 本章小结 第三章城市发展规划 城市结构及发展规划 城市总体规划 古城改造范围 恒安新区规划 第四章商业市场调查分析 大同市商业环境分析 市区位 业态楼层分布 第十章招商策略 招商控制 租金控制 经营策略 财务税务策略 招商策略 政策优惠重点突破 全力以赴全员参与 主力店招商 第步准确定位 第二步广泛接触 第三步招商恳谈会 第四步深入沟通 广告宣传 项目十大优势 广告策略 大同主流媒体调查 第十章投资成本与费用估算 开发成本估算 土地使用权出让金 前期工程费 建安工程费 基础设施改造费 开发期间税费 不可预见费 开发成本 开发费用估算 管理费用 招商费用 财务费用 开发费用 总成本费用汇总 第十二章财务效益分析 数据分析依据 测算依据 缴费依据 分析条件假定 分析范围 分析周期 经营收入 资金投入 总成本 折旧费 自营成本 营业税 房产税 项目税金 第十三章研究结论 静态评价指标 经济效益结论 社会效益结论 报告说明 第章总论 项目名称与选址 项目名称 项目名称恒安新区商业中心暂定名 项目选址 项目选址在大同煤矿集团恒安新区规划的核心商业区域，位于南北向中轴主干 道路与东西向主干道路大同至矿区的交叉路口的西北侧，项目占地约亩。地 理位置优越，交通便利，是社区商业核心商圈选址的理想地块。 宗地及配套状况 项目地块位置 项目四至坐落于恒安新区南北干道与东西干道的交叉路口的西北侧，恒安新 区区规划商业地块见附图 项目地块业布局分布 市区商业竞争格局 恒安新区商情调查 商家暗访调查 访谈式问卷调查 问卷调查小结 本章小结 第五章社区商业宏观分析 社区商业发展研究 商业调查 商业调查。 专业分析 资源评估 财务测算 商业定位 营销模式设定 管理模式设定 商业规划 区域位置规划 规模体量规划 交通组织规划 功能布局规划 目标商户规划 商业设计 商业空间结构设计 能源配套设计 物流客流车流设计 外观形象和环境设计 运营管理模式设计 项目商业辐射半径拓展研究 特色商业吸引周边城市客源 奥特莱斯概念 全业态组合吸引大同市区客源 销品茂概念 第六章项目分析 项目分析 优势 劣势 机会 威胁 项目价值判断 项目投资开发建议 第七章建筑风格与设计规划 打造区域地标建筑 建筑风格建议 内部装修建议 建筑设计规划建议 动线规划 块型设计 照明设计 顶栅设计 地坪设计 共享空间 氛围设计 广告标牌 品牌设计 第八章项目业态规划 业态规划原则 项目业态定位 主力店的定位 大型连锁超市 大型超市选址要求 必备性商业定位 必备性业态 选择性业态 特色性商业定位 品牌直销购物中心 全方位业态特色 项目高端客群定位 大同高消费人群分析 项目业态布局原则 第九章品牌规划和布局 品牌布局原则 品牌组合规划 娱乐品牌炉以及全国多个省市自治区多家大中型企业，有力地支援了全 国的经济建设，并远销欧亚美的多个国家和地区。 大同市的本地水资源总量为亿平方米，人均水资源量仅为立方米， 为全国人均占有量的左右，水资源十分贫乏。现在的用水状况是工业与生活用 水占，农业用水占。虽然水资源开发利用率已达，但年缺水量仍为 多万立方米。 恒安新区概况 恒安新区位于山西省北部大同市矿区，恒安新区就是大同矿务局棚户区改造工 程，分棚户区和沉陷区两区。据不完全统计，目前是亚洲最大的居民居住区，施工 工程分三期，年是第期。是第二期。年月份开的三期和地 煤棚户区，预计年月份前交付使用。 由于恒安新区是山西大同矿区棚户区居民拆迁后的居住地，且前期未正式命名 为恒安新区，当地居民便将其称作棚户区，久而久之就习惯了这样称呼。 遂所谓的棚户区即是恒安新区。大同实施的煤矿棚户区改造和采煤沉陷区 治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户 近万矿工及家属居住条件得到彻底改善。 名称恒安新区别名棚户区距大同市区约公里 所属地区山西省大同市火车站大同火车站 所属管辖大同市同煤集团公交线路路 小区建筑面积超过万平米，约万户附近公路大运路口 楼层数层电话区号 居住人口三期建成后四十万人左右邮政编码 居住人群矿工家庭及部分外来人口车牌代码晋 小区代码人均消费性支出元，比上年增长。全年农民人均纯收入 元，比上年增长农民人均生活消费支出元，比上年增长。 指标金额元比上年增长 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入 城镇居民人均消费支出 农村居民人均生活消费支出 从上述数据可以看出，目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，人民 生活逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，大同市社会消费品零售总额近年保持 平均以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平，适合进 行商业地产投资。 大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出。 在大同市第三产业稳步发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。 产业结构分析 电力资源优势 大同是华北地区重要的电力生产基地，大同三角区的神头二电厂大同 二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大的输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运的 用电，又保证了向京津唐地区供电。大同具有良好的电力生产发展潜力，境内仍有 继续建设火力发电厂的各种资源条件，可向东部地区提供成本更低的电力资源。 旅游资源优势 大同以其丰富的旅游资源驰名中外，享有佛国龙城之美誉。境内古建筑 古遗址余处，现有国家级文物保护单位处省级文物保护单位处。 年，大同被评为中国优秀旅游城市。 工业基础优势 大同市作为国家重要的能源基地，工业基础势力雄厚。早在五时期，大 同就被国家列为重点， 经济发展概况 国民经济分析 国民经济平稳健康发展 经初步核算，年全市实现地区生产总值亿元，按可比价 格计算，比上年增长。从上图可以看出，大同经济除年受全球金融危机 影响涨幅较小外，直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济的稳 定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同 时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。从美元到美元是实现 跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生 产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。 固定资产投资平稳增长 年全市全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。其中， 国有经济单位投资完成亿元，增长非国有经济单位投资完成 亿元，增长。 社会消费品零售总额增长较快 消费品零售总额年全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年 增长。其中，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售 额亿元，增