的需求。 从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作生活节奏紧张，渴望利 用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系， 公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心 理，为游客营造个融于自然的休憩空间。 从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便各种设施齐全，天津北京 等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日日游，而全国其他地区的 游客也能利用各种假期，前来旅游度假。 二项目优势 地理位置优越，交通便利 酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内，东临京浦铁路，紧 靠京沪高速公路和国道，距天津市区公里，天津新港公里，天津滨海 国际机场公里，距首都北京公里，经农业科技公司申请，天津市政府同 意在京沪高速公路都市生态园处建设出口，未来从北京天津将可直接通过高速 公路直接进入都市生态园，交通更加便利。这也同时体现了天津市政府对天津都 市生态园的大力支持。 二具有较大的市场空间和目标客户群体 酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅，而且社区规模较大，总建设 规划面积亩。随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相 当部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此酒 店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。 三与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 酒店式湖景别墅是都市生态园中个重要的组成部分，为生态园项目二期建 设内容之，其他部分子项目已在去年开工建设。按照生态园的设计规划，整个园区项目的工程建设将分成四个时期，从年月份起建，预计年全部 完成。其中，期部分项目已经接近竣工，正在试营业之中。 生态园期项目中包括马术俱乐部特种犬养殖斗牛场动物竞技大土 炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设完成，预计年十月日之前开始 营业。预计期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为京津 带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马娱乐项目配套设施设置 娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。通过对高收 入高消费阶层的消费状况调查，我们发现项目设置少，配套设施不完善往往造 成客户兴趣消失综合项目越多，配套设施越趋完善，方面可以延长客户停留 时间，另方面可以引起客户兴趣，并直接影响到营业收入。酒店式湖景别墅为 目录 前言, 第部分执行概要 项目概述 二项目发起人简介 三股东单位 第二部分项目提供的产品和服务 项目的创意和定位 项目创意 二项目定位 二项目优势 地理位置优越，交通便利 二具有较大的市场空间和目标客户群体 三与园区内多个项目形成资源共享及优势互补 四创新的大型人工湖旅游酒店式别墅经营模式 三项目规划及建设方案 项目地址 二酒店式湖景别墅规划设计 三项目经营范围 四项目实施保障条件 第三部分项目背景及其可行性 宏观经济的配合 社会消费水平稳步提高 二旅游行业为政府扶持性行业 三酒店式别墅面临良好的发展机遇二当地政府大力支持及优惠政策 生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持 二相关优惠政策 三面临的良好机遇 年北京奥运会为京津地区带来大量客流 二中国加入加速旅游产业发展 三旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 四周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 四发起人具备承担项目建设的优势和能力 经营管理能力 二资本运作能力 三创新的产权机制和开放的经营理念 第四部分市场分析 外部环境分析 天津地区投资价值的凸现 二天津别墅市场具有良好的发展空间 二市场需求分析 庞大的潜在市场规模 二京津带强劲的市场需求 三目标客户分析 第五部分竞争分析 竞争影响因素分析 价格 二交通 三环境 四娱乐项目配套设施设置 二竞争优势分析 齐全的配套娱乐设施二创新的大型人工湖旅游酒店式别墅经营模式 三庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道 第六部分经营发展规划 第七部分市场销售 市场计划 市股东单位 农业科技的两家大股东分别是天津方舟天马投资集团有限公司和深圳 市明德投资有限公司。 天津方舟天马投资集团有限公司成立于年，注册资金，万元， 是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属家子公司， 业务范围涉及旅游景区景点开发体育通讯商贸等领域。公司于年 巨资买断原天津甲立飞足球队，建立甘肃天马足球俱乐部，现俱乐部迁至东莞， 更名为东莞东城队。方舟天马投资集团下属天津市方舟旅行社成立于年， 注册资金万元，目前名列天津同行业前三位，主要负责都市生态园的营销， 提供良好的客源市场。 深圳市明德投资有限公司，成立于 年成立，注册资本，万元人民币，是在深圳市工商局注册的新兴的专 业化投资机构，主要业务范围包括直接投资项目管理投资银行，主要投资方 向为旅游房地产高科技。主要负责都市生态园项目规划和资本运营。 第二部分项目提供的产品和服务 项目的创意和定位 项目创意 酒店式湖景别墅项目是天津都市生态园内最核心最具盈利能力的项目 之。鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别 墅倚亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美 设施完备功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之。 本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式欧 洲等不同风格的别墅群，以优雅开放包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创 造个融优美的生态环境旅游休闲度假与居住功能为体的社区，是成功人 士梦想居住中最耀眼的道风景。 二项目定位 酒店式湖景别墅以休闲自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要 为满足前来进行度假休闲商务会务等的群体提供多方位服务。 酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及亩人工湖，不同风格的设计以及每 栋别墅独立的码头游船工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱 乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的 关键。 从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主 要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近 场进入 二市场开发 二销售策略 三公共关系 平面媒体广告 二电视媒体广告 三广播广告 四互联网广告 五户外广告 第八部分项目的运营与管理 治理结构 关于股东与股东大会 二关于董事与董事会 三关于监事与监事会 二管理团队 三激励与约束 第九部分投资估算 项目实施进度 二投资估算及资金筹措 三运营第年流动资金明细 第十部分经济效益分析 收入预测 出租比例预测二租赁价格预测 三租赁收入预测 二成本费用预测 三利润及投资报酬率预测 四特别提示 五结论 第十部分风险分析与对策 政策风险 二市场风险 三行业风险 四不可抗力风险 第十二部分结论 第部分执行概要 项目概述 酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅游度假村中的个重要组成部分，是 个集旅游娱乐住宿餐饮会务等为体的高档休闲度假旅游项目。 酒店式湖景别墅群倚已建成的亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲观 光地之，建成后的度假村风景优美设施完备功能齐全，将成为都市人休闲 度假的个最佳去处。 该项目的建设分为三期，其中期为项目规划设计市场宣传及推广等，目 前正在进行中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅幢，形成具有丰 富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式幢欧式幢中式幢三期建设计 划为栋风格迥异的别墅群。 该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设 总投资万元，占地面积亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后 续开发建设预留亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。 二项目发起人简介 天津方舟天马农业科技发展有限公司以下称农业科技作为本项目的 发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。公司简要情况 如下 公司名称天津方舟天马农业科技发展有限公司 注册时间年月日 注册资金，万人民币 公司地址天津市静海县双塘镇西双塘村 公司电话公司传真 农业科技将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规 划，最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理精简有效的组织管理 体系。 三供 个极好的机会。天津也将成为重要的比赛场地之，届时将吸引大批海外客源 和国内客源，并形成个二至三年的旅游高潮。 二中国加入加速旅游产业发展 加入世界贸易组织会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。 加入对旅游业发展的整体影响是积极的有力的。我国加入以后，将加 速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外 国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增 长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。 三旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点 国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇， 国内的五黄金周十黄金周以及春节，更是为国家的经济发展作出了 巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受 休闲度假的乐趣。 四周遍地区具有较强的消费能力和市场需求 天津及北京经济发展迅速，特别是天津市经济已经连续十余年增长，多项发 展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续三年位居全国各