取得新轮竞争优势的必然手段。项目建设可较好地满足消费者购房需求 项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地 满足工矿企业主进城购房外地来埠经商办企业购房年青人 结婚购房，以及以旧换新以小换大等各类消费群体的购 房需求。为建设和谐社会和谐城市创造有利条件。 项目建设有利于加快缙云县的城市发展进程。 城市是经济政治文化教育科技交通信息等中 心，也是个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济 竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此， 商务区建设成为城市发展的股潮流，经济要素加速流动，城 市规模表现了迅速扩张的态势。这对于缙云县融入全国城市发 展新潮流赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。 基于以上原因，拟建项目顺应缙云县社会发展的需要，采 用统的标准，统建设，真正做到质量化规范化舒适化 美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。 第三章市场分析 我国房地产市场现状分析 年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌， 企业面临困境。年年，中国房地产市场经历黄金十 年，商品房销售面积和销售额平均每年增长，销售额平均 增长。年初，全国商品房交易开始萎缩，至月起 开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌， 销售额下跌，十年来首次出现年度房价下跌。 年春节后，中国房地产交易出现反弹，些年推 迟了购房计划的居民开始入市购房。这阶段的特点是购房者 主要是自用的首次购房者，投资性购房改善型购房较少，小 户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。 中经网数据显示，年月商品房累计销售面积同比增 长，但全国个大中型城市房屋销售价格同比下降， 实际下跌幅度可能提高土地利用率。 住宅及住区能满足人的生理需求健康运动 休闲需求安全需求文化需求心理需求舒适需 求交往需求，融合当地城市环境的同时形成舒适优 美宜人的居住环境。 强化现代意识，开辟足够的交通空间，满足动 静态交通要求。 按照新时期住宅建设的要求，积极推广和应用新 技术新材料，扩大小区规划建设的技术含量。 规划适应开发阶段性的需要，具有灵活性和弹性。 总体布局 缙云县水乡佳苑小区平面布臵是按照整体性系统性功 能性的规划要求，建造舒适优美安全方便的居民住宅区 第章总论 项目概况 项目名称 缙云县水乡佳苑小区建设项目 项目建设单位 缙云县全顺房地产开发有限公司 项目负责人 张顺才 建设地址 文峪河缙云县县城段河东西两段 建设内容 缙云县水乡佳苑小区规划占地公顷，由东西两岸三个 居住组团组成。拟建项目为栋住宅楼的建设，其中栋为地 下层地上层框剪结构，其余栋为地下层地上层框 剪结构。总建筑面积平方米。 建设目标 充分利用所具有的自然条件区位条件与交通条件， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,抓住缙云县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建 设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住 区 自然生态环境优秀的住区 景观优美的住区 功能完善质量优良的住区 人居文化上乘的住区 物质精神可持续发展的住区。 项目总投资 拟建项目总投资万元。 资金筹措 项目资金全部由承办单位自筹 工程建设进度计划 个月 建设单位概况 缙云县全顺房地产开发有限公司成立于年月日， 注册资金万元人民币，具有四级房地产开发资质。现有工 程部售楼部招商部财务部人力资源保障部和公司直属 办公室个部门组成。公司现有职工人，其中，具有高级职 称工程师人，中级职称工程师人，初级职称工程师人，中级职称会计人，中级职称统计师人，中级职称经济师 人。 公司始终坚持用户就是上帝，质量就是市场的宗旨地上层 四住宅套数户 五结构形式框剪结构 六建筑密度 七容积率 八绿地率 九项目总投资万元 十建设工期月 研究结论 项目建设的宗旨是采用流的设计，流的技术，打造缙云县流环境的住宅小区。随着项目的建成，将会大大提高企 业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。同时， 为缙云县的市容市貌建设增添了道亮丽的风景线。 第二章项目建设背景和必要性 项目背景 项目区域环境 缙云县位于山西省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山面 积平方公里，耕地万亩，水浇地万亩全县辖 个乡镇，个行政村，万人口境内自然资源丰富，交通 发达，有国道夏汾高速公路大运高速公路文祁公路 经济基础较强，工业农业交通运输业商业贸易文化 教育电力通讯都比较发达。 全县主要种植小麦高粱谷子玉米棉花蔬菜等。 缙云县矿藏丰富，主要有煤铁石灰石钾长石等。工业主 要有煤炭化肥农机水泥机械化工制药针织食 品加工等行业。 该县交通方便，国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境 而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交 错，贯穿县境东部地区。缙云县水乡佳苑小区位于文峪河缙云县县城段两 岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县 城干道大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路 文祁路，东西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。 文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清 岸绿的要求，把文峪河城区段建成集水利环保生 态于体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是 片理想的居住用地。 项目建设的必要性 项目建设符合当地城建布局整体规划 缙云县为了认真贯彻落实国家省关于城建工作的安排意 见，先后出台了系列城建工作措施，以进步优化城市基础 实施配臵，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长 的消费需求。该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。 项目建设有利于增强缙云县的城市综合实力 城市综合实力是个地区经济 致力于推动缙云县房地产业的发展，优化缙云县人居环境，实 现让建筑适应生活的居住理想，在开发项目中倡导以人 为本的思想，致力打造高品质园林式新社区的居家 生活典范。 编制原则 树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导 下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐 步开发，又利于规范管理。 适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排 各项建设用地。 注重环境效益，力争使未来的居住区成为花园式居 住区。 继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文 景观，体现人性化设计，树立天人合的观点，创造优美的居 住环境。 基础设施长远规划，分期实施。 坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要 在功能完善的基础上，尽量做到简洁大方。 严格执行国家和地方有关节能环保消防等规定 标准和规范。 编制依据 项目可研报告编制委托书 国家建设部及山西省颁布的住宅建设的相关法律和政 策 国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数 太原市中方规划设计有限公司对缙云县水乡佳苑小区 修建性详细规划 缙云县县城总体规划 山西省建筑工程概算定额 有关其它国家行业规范规定 建设单位提供的有关资料 研究范围 根据国家政策当地经济和社会发展情况以及项目所在 地区域环境，研究项目的必要性。 根据项目区域需求及发展前景，按照城市住宅建设标准和适度超前的要求，考虑项目建设规模。 根据当地建设条件资金来源建设规模和建筑材料等 情况，研究项目的可行性。 根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响， 提出相应的环保措施。 研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目名称单位指标备注 总用地公顷 二拟建住宅建筑面积栋 三建筑层数 栋为地下层地上层， 栋为地下 在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，每年 人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城 市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 市场分析 优势及机会 该项目地处文峪河东西两岸，文峪河是汾河级支 流，规划将按照河畅水清岸绿的要求，把文峪 河城区段建成集水利环保生态于体的亮丽景观带， 本小区于景观带两侧布局，是片理想的居住用地。 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地 产具有较大的升值空间。 周边日趋成熟的居住配套，为该项目的市场价格奠定了 定的基础。公司与建设主管部门的良好公共关系背景，有利于公司 今后在当地的发展。 劣势及威胁 周边原有的房地产开发形成定竞争态势。 新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大 金融政策的调整和房地产相关政策的调整所带来的不可 预测因素。 项目市场定位 消费目标群体定位 项目消费目标群体主要有以下人群 周边工矿企业主 当地青年结婚成家者 农村进城经商务工者 以小换大，以次换好的二次购房者 看好房产增值的投资者 项目的市场价格定位 该项目缙云县文峪河东西两岸，地理位臵优越，具有很 高的商业利用开发价值。 依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本 项目规划所设定的品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘 市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在 元。 销售业绩预测 项目销售目标是至工程全部竣工时，销售率。 第四章项目选址 项目选址 根据缙云县政府及城市建设