目建设保证金及高回报投资来为续本项目的拆迁安置。 年月，由朝阳街道办事处向芙蓉区政府报告朝办号 关于请求协调变更东进公司和凯通公司原拆迁安置意向协议的请 示见附录，在区政府的协调下，凯通公司在收取东进公司支 付的万安置房款后，安置本项目拆迁安置户户至今东进 公司尚欠凯通公司拆迁安置房款万元由于原项目业主拆迁安 置资金无以为继，使原计划拆迁安置的第栋户住宅 和的门面无法动迁。 本项目拆迁遗留问题 栋原产权是朝阳街道办事处住户均是街道办事处的工作人员 和离退休人员，产权属个人房改房该楼产权属街道办事处的办公用 房，门面，未拆迁安置，拆迁估价万元， 此栋给楼的土地使用权在年已办理土地转让，土地使用权人为东 进公司。 已拆迁的户中有户套住宅未付安置，补偿款估价万元。 根据东进公司和办事处签订关于合作开发东进鑫城的补充协议见 附录本项目需要承担街道办事处回迁的办公用房，估价 万。 二拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任 东进公司及本项目债务 东进公司及本项目共欠债务笔，累计欠款万元，该 债务内不包含栋楼的拆迁安置费朝阳街道办事处回迁安置费和 项目报建费等行政费用。 年月日长沙市中院对本项目启动竞拍程序见附录 竞拍公告，于年月日以增价拍卖方式公司拍卖，竞拍 保留价万元。月日在全体债权人和原股东的请求下， 芙蓉区政府会同公安朝阳街道办事处的协调下，全体债权人同意放 弃部分债权，原东进公司股东同意放弃股权。由海拓置业收购东进公 司的股权和金朝阳大厦项目。承担债务清偿责任，经长沙市中院 同意，月日法院终止了本项目的拍卖。 股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析 东进公司原股东同意按实收资本转让股权万元，全体 债权人同意笔债务按总额万元由项目承接人承担清偿责 任，并同意由收购方分三期支付支付。第期支付万元，第 期付款后个月支付第二期，第二期支付万元，第二期支 付后个月支付第三期，第三期支付万元见附录 电增容 三建筑装饰工程费 土建工程 安装工程 室外广场绿化等 装修费住宅 元 商场 元 四基础设施建设费 排污工程 室外供水工程 室外供电工程 煤气安装工程 消防工程 安防及智能化工程 电梯高速电梯 万元台 高速电梯台 电梯观光电梯 万元台 观光电梯台 目录 项目概况 公司的基本情况 项目立项审批 本项目拆迁遗留问题 二拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任 东进公司及本项目债权 股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析 栋楼拆迁安置 街道办事处回迁 项目的报建等行政费用 三项目主要技术经济指标 四项目的地理位置及周边环境 项目地理位置 市政基础配套设施调查 项目周边市场调研 商业情况调查 五市场分析和项目定位 市场分析 项目定位 价格定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,六规划发展建议 规划设计 建设设计 景观设计 七项目开发建设进度计划 前期开发计划 八投资估算与资金筹措 项目总投资估算 九销售收入预测 销售收入预测 十项目可行性结论于核准长沙市朝阳二村基础设施及棚 户改造项目的批复见附录。项目享受政府的棚户区改造的优 惠政策，东进公司和办事处在此背景下向芙蓉区发改局以结转和调整 金朝阳商住大厦期工程进行立项申请，年月芙蓉区发改局对 本项目立项批复芙发改投号关于同意结转和调整金 朝阳商住大厦期工程立项的批复。见附录同年月办事处 取得芙蓉区地税局土地使用权转让涉税事项核查单见附录 同月号办事处向芙蓉区地税局缴纳转让土地增值税和印花税见 附录东进公司缴纳土地转让代理费见附录月取得项目 用地规划红线图见附录，同年月，取得长国用第 号土地使用权证见附录 年下半年东进公司和办事处启动朝阳二村的基础建设改造中的 ，栋楼的整体拆迁安置开发金朝阳大厦项目 的立项申报，年月芙蓉区发改局对本项目， 栋地整体拆迁开发予以批复芙发改投号关于同意金 朝阳大厦建设工程立项的批复见附录，本项目列入长沙市 朝阳二村基础设施及棚户改造项目中。同年月东进公司从长沙庆业 房地产公司和办事处，根据土地估价报告备案表见附录以 元转让了朝阳二村栋的土地使用权并支付土 地转让款见附录汇款凭证，同年月公司取得项目用地规划红 线图见附录，同年月长沙市国土局在红线图上签署的同意 转让说明见附录同年月公司取得长国有第 号土地使用权证见附录，同年月由芙蓉区人民政府向长沙市 规划局出函要求，对本项目规划指标容积率调整至的函芙政函 号关于支持调整朝阳二村改造金朝阳大厦项目规划指 示的函见附录。同年月市规划局局务会议决定本项目容积 率调整到长沙市规划局局务会议纪要长规纪号 见附录。年月项目通过规划审查见附录，同年 月长沙市规划局对本项目提出了规划设计条件书见附录， 同年月项目通过市规划局的报建图会审见附录。 年年底，东进公司和办事处签订关于合作开发鑫城的补充 协议见附录本协议明确办事处用原办事处栋楼内的产权 及股权折价人民币万元，用于回购朝阳大厦层整楼房 产。 项目的动迁安置及遗留问题 本项目需要动迁的房屋 住宅，户 门面户 根据政府的统规划统拆迁 经济效益分析 可行性结论 项目概况 公司的基本情况 东进置业有限公司以下简称东进公司，成立于年月， 公司注册资本万元，其中赵力龙出资万元，占股本金， 孙文钦出资万元，占股本金，由赵龙力出任公司法人，公司 拥有房地产开发三级资质。年公司启动长沙市芙蓉区朝阳二村 基础设施及棚户改造项目中的金朝阳大厦以下简称项目的项 目立项，年公司取得本项目的立项批复芙发改投 号关于同意金朝阳大厦建设立项批复。本项目享受政府的棚 户区改造的优惠政策，公司分别于年和年取得二宗国有土 地使用权，使用类型均为出让土地，土地总占地面积约 亩，净地面积约亩，容积率，建筑面积， 本项目标高米，楼层分地下三层和地上三十层。层是大空间 商场，层高层公寓楼，停车库。 项目立项和土地审批 年东进公司和芙蓉区朝阳街道办事处以下简称办事处 合作，联合开发建设朝阳综合市场及住宅楼的项目，于年月 日签订合作建设朝阳综合市场及住宅楼合同书见附录和 年月日签订的关于合作开发朝阳综合市场及住宅楼的补 充协议见附录，协议明确由办事处提供国有出让土地，土地面 积亩该土地于年由当时东区朝阳街道办事处申请填写 国家建设征拨用地呈报表见附录，于年于取得土 地使用权出让收费审批表见附录年取得长沙建设征拨 用地审批单见附录使用类型为出让土地作为项目投资，该土 地上的栋楼拆迁安置由东进公司负责并负责承担建 设，该项目的投资和分成比例为办事处，东进公司。项目合 同签订后以金朝阳商住大厦项目向芙蓉区发改局申报，芙蓉区发改局 于年批复芙计投号金朝阳商住大厦工程立项批复 见附录。年月东进公司取得长沙市国土局的该宗土地红 线说明图附录。 年月长沙市政府市长办公会批准朝阳二村整治改造项目立项 并明确朝阳二村整治改造按棚户区改造优惠政策予以支持长沙 市人民政府市长办公会纪要号见附录，年 月长沙市发改委核准朝阳二村基础设施及棚户改造项目的立项批复 长发改投号域朝阳路西侧以电脑城电脑配件销售为主。 在这若干个集约化商业群中，包括如国储合峰合华海 朝阳高数码等电脑城及数码电子类产品市场共个，如金苹 果大市场金三角服饰箱品金太阳精品服饰服装市场个，如国美 苏宁通城等电器市场个，如家润多等大型超市个，如港岛等娱 乐演艺中心个，中学所。 门面租金价格 由于区域内商业业态分布的集约化规划化以及经营项目的不同 及所处位置的相对差异，导致该区域内不同商业群的门面租金价格大 相径庭。见下表 见下表门面出租租金的抽样调查结果 位置业态面 积 月租万 元月 单价元平 方月 车站路金苹果对面饮食 商业群 港岛南侧铝合金门窗商 业群 朝阳路国美北服装商业 群 人民路家润多西侧精品 商业群 解放西路电子数码商业 群 该商圈目前临街少有空置门面，门面抢手，且转让费高，以 平米小门面为例，转让费都在万左右。 根据以上数据综合分析可知火车站商圈门面的租金及售价也商 圈特点其有明显的区域差异性。而本项目所处位置是火车站商圈最繁 华，价值最高的黄金位置，价值将远高与旁边项目或物业，有很好的 商业契机。 消费人群分析 目前该区域主要消费人群由部分组成，附近小区常住居民，外 址来长或隔近商业的业主等承租户，在商圈辐射效应下带动的全市及 周边城市市民。 区域范围内的居民区主要集中在三大片朝阳小区，桂花村和家 润多后面的朝阳银座，朝阳欣园等小区以及家润多往西的大片居民社 区。 据年底芙蓉区政府公布数据，该项目所在区域的朝阳街办事 处就辖外加火车站铁路战线的职工及其家属桂花村小区居民，朝阳 银座和朝阳欣园的居民及其需驻公司的员工人民中路沿线社区居 民，以及附近几个社区内大量的租赁户，保守估计总人口不下万， 而火车站商圈据今年上半年数据统计，除春运特殊时期外，日人流量 仍达万人次以上。。 周边商铺经营状况 在该区域各个商业群中，又以饮食小吃，服装电脑数码电子规 模最大。饮食小吃商业群。门店数量多，消费便宜，但客源接踵，生 意火爆服装商业