建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷 款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。 地方政策分析 广西出台政策规定有偿使用的土地要进入市场。 ◎今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标拍卖挂 牌等市场竞争性的形式出让◎各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制 度，规范土地交易行为 ◎完善地价管理制度，规范地价的建立地价的更新和供地价格等地价体系，加 快农用地定级估价工作步伐 ◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。 从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝 着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。 二国内房地产市场分析 近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣的景象，从年开始，房地 产市场经过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发 展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏 并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展的阶 段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。我国房地产保持稳定发展 主要表现为 房地产供应量继续呈高位增长态势 年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取 得了突破性进展。从年到年的年中，全国房地产开发投资分别保持 和增长商品房销售面积分别实现了和的 增长。今年上半年，继续保持前年的好势头，开发投资同比增长，销售 面积同比增长，销售额同比增长。 住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。年以 来，中国房地产市场直保持着供求两旺的局面。商品房供应量竣工面积每 年递增，今年上半年为商品房需求量销售面积每年递增 ，今年上半年为。 商品房总体价格平稳 从全国看，年商品住宅房价比上年增长墅充分体现与景观的亲和性及居住者的尊贵身份 完备的功能区设置提高各空间的专用性 合理的户型设计给住户提供舒适的生活空间 现代设计风格结合广西历史文化特点体现壮乡风格 每户单体结合院落设计形成各自独特的景观 菜单式精装修方案与施工图设计相结合 十健康住宅的技术措施 空气质量控制 目录 项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三项目占地面积„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四项目现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五项目周边环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二政策及市场环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 政策分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二国内房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三广西房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四南宁市房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五仙葫开发区市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二消费群体定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四市场及竞争分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二竞争者分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五项目理念构想„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目地块的情况介绍„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目的开发理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三项目的规划布局及形象特征„理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经 济开发区规划总面积为平方公里，分为东南西三个功能区进行开发。东 区为大学园区和休闲度假城，面积为平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通 过邕江大桥与县城新区连为体，面积为平方公里，是县城新区主体，以发 展金融商贸娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为平方公里，其 接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅公里。南宁至北海柳州百色三条高速 公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨 级船队可直达粤港澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。 仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽， 它将开发为高新科技产业教育仓储业房地产业度假业为主的南宁市卫星 城。 三项目占地面积邕江湾别墅园项目总占地亩。 四项目现状 仙葫项目用地为待开发的生地，约的地块为土山，最高土山绝对标 高为米，高出南蒲大道约米南蒲大道绝对标高为米，约 地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约米。 地块沿江水位情况年最高水位绝对标高为米，枯水期水位为米。 五项目周边环境 社会服务体系已形成已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市 场。超市商场医院正在筹备建设，派出所已设立。 招商工作成果显著已引建项目个，开发面积超过万亩以上，协 议引入资金亿，实际已投入亿。 别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已 动工的有龙胤花园枫丹丽舍，丽水湾亩，海田地产亩，土佳房地产 亩房产总公司亩。 大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地 盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁 或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目 前已落实广西财专广西医科大学广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范 学院亩地已经开始报建工作。 二政策及市场环境分析 政策分析 国家政策分析 央行出台关于进步加强地产信贷业务管理的通知又称号文 提高购买第二套以上住房首付款比例上调高档房和第二套房贷款利率房地 产开„„„„„„„„„„„„„„„„ 四项目的交通组织和停车设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五项目的景观设计及人文环境构筑„„„„„„„„„„„„„„„„ 六活动场地及交往空间„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 七公共设施的设置情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 八规划设计的经济技术指标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 九单体设计情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 十健康住宅的技术措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 六消费者分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 消费结构分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二消费需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三消费者心理分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 七分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二劣势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三机会„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四威胁„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 八邕江湾项目财务指标预测„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目投资额估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目销售收入成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 三第期工程现金流量预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四财务风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 九结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目概况 项目名称邕江湾别墅园 二项目地理位置 项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内 的西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长米， 宽为米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。 南宁市仙葫经济开发区成立于年，于年初南宁市规划为经济开发 区的区三园，封闭式于 劣势，邕江湾在环境和产品上拥有绝对优势，这里最有实力成就南宁未来的富人 区。目前枫丹丽舍独立别墅在档次定位较低，基本价格为万左右，而且除剩 余三套外，基本上已销售完，不构成对邕江湾别墅销售威胁。 龙胤花园 对手以独立别墅和联体别墅为主，而且目前期已基本封顶，目前销售 情况还在预料之中。在档次定位上非常高，价格上也基本是符合南宁别墅市场价 位。和邕江湾别墅园在景观上有着同样的优势。而且龙胤花园在广告宣传方面投 入较多，形象也较佳，样板间的包装基本完成，销售现场氛围较浓。略显差别是 龙胤花园存在着联排和独立别墅，而邕江湾别墅园为纯独立别墅。邕江湾是首例国家级健康别墅示范项目，有米亲水江岸线，环境流。另外从风水角度讲， 邕江湾抱水而居，是聚财敛财之相，而龙胤花园与此相反。在价格上邕江湾也江 会有定优势。 但龙胤花园二三期正在规划中，其独立别墅仍将是邕江湾别墅园的个竞争 对手。 海田天池山别墅 对手期已基本售磬，二期即将开发，对手在景观与规划主题上与邕江 湾有显