率 年亿元 年亿元 年月亿元 从以上数据可以看到，年头个月，海口地区生产总值就已远远超过年全年总和。 城市居民人均可支配收入及增长率分析 年，海口城市居民人均可支配收入元，比全省收入水平高元，但增速比全省低个百分 点。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 二海口房地产市场前瞻 上半年海口房地产开发投资亿 据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值亿元，比上年同期增长，增幅比上年同期回落 个百分点，比季度提升个百分点。同时经济运行中的各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任 务还很艰巨。 房地产开发投资亿 上半年，全市完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长。今年上半年，海口三产业呈 现较快增长，二产有所回落。第三产业中住宿和餐饮业房地产业是拉动投资增长的主导因素，其中房地产业投资 是全社会投资的主体。 房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。在保障性住房建设的力度不断加大的带动下，上半 年房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中保障性住房完成投资亿元，对房地产开发投资增 长的贡献率达，拉动房地产开发投资增南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 不可预计费用 项目不可预见费为万元左右，其中包括项目后期的广告推广费用以及其他不可预计费用投入。 第六部分销售及经营收入测定 项目销售收入估算 项目总销售收入测算 销售收入根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目的销售收入为元。 项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元 住宅 特价房 合计 注项目剩余可销售住宅面积平方米，及地下车库可于测算期外出租，另特价房可根据市场价格上调。 目录 第部分项目总论 项目概况 二项目经济指标 第二部分投资环境与市场研究分析 市场宏观背景 二海口房地产市场前瞻 三宏观市场与本项目发展 第三部分项目区域市场分析 海口房地产市场分析 二项目所在区域市场分析 第四部分项目分析 项目分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 二定位分析 第五部分投资预算 合作条件 二项目总投资估算 第六部分销售及经营收入测定 项目销售收入估算 二销售利润分析 第七部分财务与敏感性分析 盈利能力分析 二项目不确定分析 第八部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 二项目主要问题解决方法与建议 三项目风险与防范建议 建筑面积平方米 户型面积居平方米，二居平方米为主 总户数户。 第二部分投资环境与市场研究分析 市场宏观背景 基础环境因素 地理行政区域海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 中汉大厦位于海口市美兰区。美兰区是海口市的四个市辖区之，下辖个街道个镇，是海南省委省政 府所在地，是海南的政治经济文化中心城区，也是海口商贸中心城区之。 自然概况 美兰区位于海口市东北部，北临琼州海峡，东倚南渡江，江海交汇，港汊纵横，是个环境优美的城区，有连 绵多公里的海岸线，土地肥沃，具有广沃的红土地。境内有美兰机场和东寨港红树林国家自然保护区，南渡江 美舍河海甸溪穿越城区流入大海，东线海文高速公路琼文国道横贯全区，具有得天独厚的自然资源优势。 海口宏观经济分析 及增长分析 从统计数据来看，市十次党代会召开以来，海口经济节节拔高，年更比年强。 在市十次党代会召开前的年，海口全市生产总值亿元不含农垦，下同，按可比价格 计算，比上年增长。三次产业共同推进全市经济增长。第产业实现增加值亿元，比上年增长 第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 年来，国民经济快速增长，到年，全市生产总值达到亿元，比上年增长。财政总收入 年达到亿元，比 海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 第部分项目总论 项目概况 项目名称 海口市美兰区中汉大厦 项目开发 海南中汉开发有限公司 项目建设规模 中汉大厦项目位于海口市文明中路省财税学校旁文明横路路口内进米，项目总占地面积平方米， 总建筑面积为平方米，规划建设栋层商住楼，其中，层为商铺，层为住宅共户。项目 以小户型为主，户型面积从平方米不等，以居平方米，二居平方米为主。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 附图项目区位图 建设情况 中汉大厦项目现已封顶完工，外立面已经做好，内部装修已经基本完工。 附件二项目效果图海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 市政配套设施 中汉大厦项目地块临近省财税学校，毗邻东门塘市场服装批发市场，周边医院购物广场酒店餐饮金融 机构农贸市场等配套设施成熟。 公里内海南省财税学校文明路服装批发市场东门塘市场东门便民市场中国农业银行建设银行 工商银行中国银行等环绕四周 二公里内海南中医院现代妇女儿童医院等配套设施齐全 三公里内南亚广场南亚家乐福海口宾馆等设施完善海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 项目合法性手续 项目手续齐全。 二项目经济指标 开发公司海南中汉房地产开发有限公司 项目总占地面积平方米项目元平方米带元平方米精装修。 配套优势项目地处海口市老城区，周边范围公里内医院学校市场酒店等多项配套齐全，交通 便利，公交线路覆盖全市，项目享受城市成熟配套设施。 投资优势区域与项目投资前景广阔，项目北面为三亚街老民宅区，处于海口市城中村改造范围内，区域 升值空间巨大项目西面南面为海口市著名服装批发集散地，中小户型租赁需求较高，符合本项目户型设计。 项目劣势分析海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 本区域地处老城区中心，白天周边较为脏乱杂，交通拥堵，车辆出行较为不便 本项目受到周边其它项目楼盘影响，其影响来自于其他项目的配套设施与地理位置 本项目规模较小，虽设有地下停车库，但车位满足不了全部业主的需求 本项目全部都是精装修，客户不能自行决定装修风格，选择性不大 项目规模小，容积率高。 项目机会 项目地属于老城区改造区域，项目能吸引老城区二次改善客户群 项目对面有服装批发市场，这将给项目带来定的客户群 美兰区以及其他区域的年轻置业者需求未被满足，且需求模糊化能够被引导 项目且项目以小户型为主，有利于满足本地首次置业刚需。 项目威胁 本项目住宅面临本区域其他楼盘辐射影响，具体体现在景观配套方面。海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 项目地处环境 收入家庭年收入万元以上 第五部分投资预算 合作条件 价格 中汉大厦项目价格为起价元平方米，均价元平方米含元装修标准，在区域市场来看， 本项目价格偏低。 特价房海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 项目推出套特价房，共平方米，价格在元平方米左右，并且含元精装修标准，在此基础 上还可以再调整价格。 销售任务量 春节前，项目销售回款万元任务量。 代理佣金 项目约平方米可售，总代理佣金费用为。 二项目投资估算 根据项目现阶段可售面积及其对项目现阶段情况预测，从中汉大厦项目开始销售到销售完成，我们将总投入 万元，这以预测投入费用，体现在项目按照计划完成销售任务的前提下。具体投入项目详见下表 序号名称资金万元备注 保证金，代理保证金海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 广告费，媒体广告电视户外 人工费，人员工资日常支出 不可预计费用，不可预计费用 合计，总投资 费用预算分析说明 广告费用 售楼部装修已完成，物料基本齐全，进场后只需重新设计印刷单页，投放报纸分类广告，派单，广播电台广告， 推广项目设计组织等所有工作外包，前期广告费用预计万元左右。包括项目设计项目广告费用 保证金 代理保证金费用约为万元左右。 人工费用 根据预算分析，项目人工费用支出及其员工工资支出费用大概在万元左右。海乱差地区，项目销售将会有定影响 本项目除商铺地下停车库外，无任何景观配套，这将给本项目带来定的销售影响。 二定位分析 价格定位 消费者对海口房地产项目认可度高，所以在研究市场的基础上，通过对自身产品品质的提升完全能促进销售 价格的提升。 通过以上市场分析，根据海口市房地产发展趋势，结合项目所在美兰老城区住宅目前的市场均价元平 方米，同时考虑项目的市场定位档次和产品及对海口市美兰区未来房地产市场的预期，我们预计项目未来可 实现销售均价为元平方米。另方面，通过对商业市场的调查和地下车位销售情况的调研，我们最终确定 本项目的销售价格和预计销售率如下 产品类型预计销售单价元平方米预计销售率 高层住宅海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 注地下车库可按车位销售或出租。 目标客户定位 通过海口市各阶层客户的访谈，我们最终确定我们的客户定位为 核心客户 来源美兰区项目周边工作人群 职业私营业主，旧城区本土居民 目的改善居住环境 收入家庭年收入万元以上 重要客户 来源海口市区 职业般生意人，企业中高层 目的改善居住环境投资海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司 收入家庭年收入万 游离客户 来源美兰区琼山区龙华区秀英区 职业白领企业单位普通工薪族 目的改善居短期内，市场还会持续低迷。 从长远来分析，受到国际旅游岛效应影响，未来海口房地产市场仍将具有较大的发展空间。首先，国际旅游岛 的发展规划，带来