造就各个产业的自发 性蓬勃发展，据此政府针对大市场现状进行整体的合理的规划布局，该 项目与政府发展政策相致。基于上述背景，有限公司提出了 项目。 第二节项目建设必要性 符合国家相关的产业政策中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要中提 出大力发展现代物流业，加快建立社会化专业化信息化的现代物流 服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物 流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。 促进现代物流业发展是项跨行业跨地区跨部门的综合性工作， 涉及面广政策性强，需要各地政府和各有关部门协同配合，形成合力。 大力发展现代物流业，对于推动和提升相关产业的发展，提高经济运行质 量和效益，增强综合国力和企业竞争力具有十分重要的意义。为进步推 进我国现代物流业的发展，应对国际金融危机对我国实体经济造成的冲击， 在全国范围内尽快形成物畅其流快捷准时经济合理用户满意的社会 化专业化的现代物流服务体系，国务院颁布了物流业调整和振兴规划 国发号，为我国现代物流的发展提供了政策支持。 为进步发挥信息服务业在优化经济结构提高综合竞争力和全面建 设和谐社会中的作用，山东省国民经济和社会发展第十二个五年计划纲 要中指出大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发 展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化专业化信息化规模 化的现代物流服务体系。 本项目的建设依据产业结构调整指导目录年本，属于鼓励类 产业第二十九项现代物流业中的第六条第三方物流服务设施建设 项目。 因此，有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设 项目，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家鼓励发展的产业， 符合国家相关的产业政策。 二项目的建设符合地区政策和发展规划 大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续 快速能，形成十字为轴。北侧加工西侧市场南侧住区， 绿带环绕的形态结构，重点培育市场功能，打造以干鲜果市场特色街和 沿胶王路北阳河南阳河的城市景观。 ⑫用地性质 用地性质优先考虑用于市场整合，增加公共绿地，完善道路交通及各 项市政基础设施，满足市场发展需要，在此基础上适当开发建设住宅。 第章概论 第节项目名称及承办单位 项目名称 项目建设性质 新建 项目建设单位 有限公司 法定代表人 通讯地址范公亭西路号 邮编 第二节编制依据和范围 编制依据 中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市居住 区规划设计规范 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要潍坊服务 业发展规划纲要 城市总体规划 物流业调整和振兴规划 房地产开发项目可行性研究与经济评价 建设项目经济评价方法与参数投资项目可行性研究指南 项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 有关部门提供的证明和资料等 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二研究范围 建设背景及必要性 市场分析 建设地址和建设条件 工程建设方案 项目组织管理 实施计划与工程管理 投资估算与资金筹措 经济影响分析 社会影响分析 第三节建设单位概况 为开发潍坊三北沿海地区，充分发挥沿海地区的土地优势和资源 优势，响应市委市政府经济战略北移的重大决策，经市政府 号文件批准，于年月成立了有限公司。 公司按公司法要求依法设置，公司运营由政府主导，采取市场化 运作模式，方面作为潍坊滨海经济开发区基础设施的投资主体，另方 面作为潍坊滨海经济开发区建设的融资平台。是确保滨海经济开发区各项 工作顺利的关键环节，对滨海经济开发区的发展起着至关重要的作用。其 所接管的资产及经营的各类业务，均为垄断性经营，不存在行业竞争，公 司经营稳定。公司作为滨海经济开发区基础设施建设唯融资平台及投资 主体，在开发区建设中具有较举足轻重的地位，在政策资金运营方面⑫申请银行贷款万元 ⑬股权融资万元。 ⑭上市融资万元 经济和社会效益分析 该项目的开发建设符合国家产业政策和城市发展规划，对于改善城 市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。该项目建成后对现代物流业 的发展产生积极的推动作用，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展， 具有良好的经济效益和社会效益。 主要经济指标表 主要经济指标表 序号项目单位数量备注 规划用地面积亩 总建筑面积平方米 冷库平方米 仓库平方米 车间平方米 ④交易区平方米 沿街店铺平方米 电子交易厅平方米 土特产及欧洲特产区平方米 住宅及安置区平方米 精品商贸街平方米 ⑩辅助面积平方米建设期年 总投资万元 销售及租赁收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 投资利润率 投资利税率 所得税后内部收益率 财务净现值万元 第二章项目建设背景及必要性 第节项目建设背景 在历届党委政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展， 近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的 变化，综合经济实力显著增强。为进步加快城市经济发展步伐，实现 经济的超常规跨越式发展，市委市政府高度重视城区的建设发展，为 城市的建设发展制定了系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环 境，加快了城市的发展速度。 青州是个文化沉淀很厚的城市，有着悠久的历史，仅仅有记载的建 筑就有多年。年，新届市委市政府面对青州的困境，提出了抓 城市建设也是生产力的口号，开始揭开建设的新篇章。青州经济社会 总体发展规划的制定过程就充分体现了科学发展观的思想，从年初的 两城三片六大基地到后来成型的城四区六大基地发展格局的调 整，充分体现了新届市委市政府实事求是解放思想的理念，城市建设 规划的制定也是如此。拉开框架，准确定位，挖掘内涵，重塑形象， 立足青州丰厚的文化沉淀和独具特色的城市面貌，突出古青特色。建设 古城，让古成为青 得到的当地政府的大力支持，企业经营优势明显，信誉度高，为各家银行 重点营销客户，年月被评为潍坊银行业最佳信贷诚信客户。公司由 潍坊市国有资产经营投资公司潍坊市投资公司潍坊滨城投资开发有限 公司按照的比例投资成立，注册资本为亿元人民币。 公司经营范围对城市基础设施建设投资，建设资金的投资与管理， 农业综合开发农业基础设施开发。公司的主要职能是承担潍坊滨海经济开发区的基础设施建设和潍坊市境内的沿海防潮大堤建设及黄潍输油管 道，德大烟大铁路潍坊城市轻轨等重大项目的投融资建设。同时利用 政府赋予的各项经营权专营权搞好滨海经济开发区的整个配套建设工 作。具体包括市政道路桥涵雨污水管线路灯水系建设绿化景 观建设防潮堤建设等。公司还同时拥有政府赋予的土地储备收购开 发权，房地产开发权城市广告发布权城市公交及出租行业经营权矿 产资源盐业资源及弱电管线等地下空间资源的开发经营权。 第四节研究结论 建设地址 项目位于王府街道办事处驻地。项目规划用地面积 亩。该地块市政配套服务设施齐全，交通通讯方便，此地段具有极大的 投资价值，是开发建设物流交易中心的理想地段。 建设规模 项目规划用地亩，总建筑面积平方米。规划新 建冷库平方米，仓库平方米，车间平方米，交易区 平方米，沿街店铺平方米，电子交易厅平方米，土特产及欧洲 特产区平方米，住宅及安置区平方米，精品商贸街平 方米，辅助面积平方米。该项目是集物流商铺住宅于体的综合 物流交易中心。 物业管理 该项目建成后，通过招标择优选择家物业管理公司负责进行物业管 理，中标公司应严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人民政 府发布的山东省物业管理条例等有关规定为企业商户居民提供多 层次全方位细致周到的物业管理服务。 项目实施进度 该项目建设期计划为年。计划于年月份开工建设，预计 年月工程全部竣工。投资估算 该项目建设总投资为万元，其中开发成本万元， 期间费用万元。期间费用主要包括销售费用万元，管理 费用万元，财务费用万元。 项目资本金万元，占项目总投资的比例为 资金筹措 ⑪建设单位自有资金万元 客运 专线上新建的青州北站有旅客列车对之多，其中济南到青岛的动车组有 对，是全国动车经停最多的县级车站之。另有地方铁路益羊铁路和青临 铁路连接渤海与鲁中山区。公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。 另有国道，济青公路和羊临公路等贯穿青州全境，交通运输极为方便 快捷。 自然资源 矿产主要有铁矿石石灰石碱石红粘土黄沙等，开发前景广阔， 已探明的高品位铁矿石储量亿吨，石灰石红粘土储量大品质好，是 良好的水泥材料。弥河黄沙和西南山区的石灰石取之不尽，用之不竭，黑 色花岗石总储量达万立方米青州红丝砚是全国四大明砚之。 第二节建设选址 该项目位于境内王府办事处驻地，地块场地平整宽阔，交通方便， 环境舒适，该位置水电交通通讯等基础设施齐全，地理位置十分优 越，是开发建设集中转仓储保税通关等服务为体的物流交易中心 的理想位置。 附区域位置图第三节自然条件 地形地貌 位于东经，北纬，地处鲁沂山 区与鲁北平原交接地带，地势自西南向东北逐渐倾斜。海拨高程最高点 米，最低点米。境内地貌类型以西南部低山丘陵东南部岗丘， 中北部平原为主。