启动 年月售楼处选址筹建装修完毕 年月销售人员基本到位，培训完毕 年月销售物料沙盘户型模型电话电脑等到位 年月宣传资料户型单页商业部分的初步宣传资料等到位 期认筹期年 通过客户的认筹情况，认清楼盘的市场形势，积累客户资源，为项目开盘及 以后的工作提供市场依据。认筹期需要进行的各项工作 年月继续期住宅工程建设，开始申请预售许可证。 年月与认筹配合进行媒体宣传 年月认筹工作进行中 年月期工程建筑达到三层以上，预售许可证到位 年月销售法律文件销售合同按揭银行律师楼等确认到位 年月认筹期结束，核算出各楼盘单位的价位 年月确认开盘期媒体宣传及营销方案 期开盘及强销期年 完成开盘约的解筹率，为项目打响在当阳的第仗，最大限度利用开盘 期完成销售任务，回笼部分资金，巩固项目在公众中的形象。开盘期各项配合工作 的进度 年月密集的广告轰炸及活动营销 年月商业部分的铺位划分方案及业态组合出台 年月期的开盘工作 年月制定强销期推广及营销方案，进行住宅单位的强销 年月二期招商的宣传资料招商团队组建到位 年月三期的商业销售人员商铺和住宅的销售宣传资料到位 项目招商期期的平销期及三期的认筹期年月年月 期间需完成的各项工作 年月制定商铺的租金体系，开始招商咨询和商铺蓄客 年月继续进行期单位小范围的推广，进行剩余单位的销售 年月借助还建楼的入伙，形成项目热点事件，引起市场关注 年月工程上开始三期住宅和商住单位的建设 年月商铺和三期住宅的预售许可证到位 年月商铺销售人员销售物料销售法律文件到位 年月主力店基本确认，开始招商推广 第批单位 套住宅 期开盘及强销期推盘示意图点及事件制定调价幅度根据工程营销节点和重要事件，划分调价 节点的等级。开盘建筑主体封顶部分开业等为类节点，调价幅度为 。 依据去化指标制定调价幅度以入市价格为基础，针对销售效果实施动态控 制对去化速度快的单位，作好随时调整价格的准备。小户型可采用 的较大调价幅度中等户型可采用的幅度大户型可采用以内 的幅度。 把握营销热点调价根据项目工程进展可售单位的陆续推出各种卖点的 阶段性呈现，制造销售热点，不定期的采用小幅调价，增强客户的信心，刺 激观望客户尽快成交。 第部分项目定位体系 项目总定位 当阳新型商居中心 当阳项目的主要辐射范围和核心客户群 新型形式新业态新管理新，唯的建材家居市场唯的站式经营的 建材家居卖场唯提供先行赔付等统经营管理服务的建材家居市场， 唯的商居综合体均创当阳之先 商居项目兼具商业和居住的双重功能，宜商宜居的有机统 中心建材家居市场的行业中心地位，有效带动周边地块的价值提升商居 综合体的功能有效吸引客流物流和资金流的聚集 市场定位 ㈠总体市场定位 商居中心 ㈡住宅小区市场定位 当阳次中心便利型宜家小区 次中心点明项目地理位置和区位特征，给人以环境安静经济实惠前 景无限升值空间大的印象 便利型市政配套资源的丰富，交通的便捷 宜家小区安静的环境紧邻家居广场的优势，形成个宜家型的小区 商业部分的市场定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 大宜昌新兴站式建材家居市场 大宜昌当阳作为中部瓷都，日益确立了大宜昌建材制造中心的地位 因此，项目商业的辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区 新兴当阳首个大型建材家居市场，商居体的全新规划模式，标志着大 宜昌建材市场新兴势力的强势出现，大宜昌建材流通格局由此改写，依托 中部瓷都的崛起，即将引发行业的大整合大升级 站式 住宅部分帝旺华庭 主题广告语 开启美家世界领衔星级生活 第二部分项目开发策略 开发周期 整体开发周期 开发期间开发对象开发期间主要产品 第期 还建楼及 北部部分住宅年月还建楼， 第二期商业部分年 商业部分及 第三期 小区主体住宅 商住年月年月， 项目开发示意图 二开发周期与销售推盘顺序的互动 注图中„„即表示第批第批第批„„推盘顺序 销售推盘与开发节奏的关系如下以下套数按原规划图计算，后期执行按最终规划为 准 开发周期推盘顺序推盘单位推盘数量设定推盘顺序的市场依据 期住宅第批还建套非销控单位，在早期推出，以平价吸引客群 期住宅第批套较优质单位，后期推出，用销控提升售价 二期商业第批全面招商招商是销售的基础，提早积聚人气，形成商业氛围 三期住宅第批部分商铺 套住宅 套商铺 非销控单位，提早放盘，确立项目基本雏形 二期商住第批部分商铺 套商住 套商铺 与前期单位在户型上形成差异 前期商业氛围的营造有利商住的销售 二期商业第批 剩余商铺 套住宅 套商铺 前期利用住宅炒热片区，引起关注 商铺销售难度大，在招商有定成果后推出 第三部分项目销售策略 销售总策略 住宅先行，住宅带动商业，商业凸显价值 在项目的整体销售中，住宅与商业都会有紧密的联动，前期以住宅带动商业 的人气回笼开发资金。后期则主要依靠商业单位创造效益，打造项目品牌。 二销售周期 总周期年月年月，为期年半 入市时机 在项目地块拆迁销售展示中心工程整体形象等工作进展顺利的情况下，项 目的入市时机定为 年月开始认购 年月中旬正式开盘 二销售周期的划分 期预热期年 预热期主要工作以媒体宣传为主，向公众传达项目形象项目定位主体业 态等，为项目即将开始的认筹期蓄势。同时销售的准备工作基本到位，达到可以接 待经营站式管理站式，在业态分类上，涵盖家庭装修装 饰所需要的所有主要产品类别，满足客户站式购齐的需要 客户定位 ㈠商业部分的客户定位 充分挖掘当阳建材家居行业从业人员的投资和经营需求 极力争取周边县市建材经商者 有效调动当阳本地其他行业经商人员的投资和商住需求 ㈡住宅小区客户定位 以当阳本地客户和周边乡镇客户为主体，争取在当阳经商的外地客户 核心客户群 本地私营业主政府公务员与事业单位工作 者 重要客户群 周边县市客户在当阳经商工作等 游离客户群 外地经商者或外地在当阳经商从业者 核心客户群 当阳建材家居行业从业人员 重要客户群 周边县市建材客户 游离客户群 当阳本地其他行业经商 产品定位 ㈠住宅产品 当阳市中档小区住宅 鉴于项目住宅在规模园林环境配套上并没有太大的优势，作为高 档住宅，在社区内部配套与居住环境上没有明显的竞争力 定位为中档住宅，以适应当阳客户目前的经济承受能力但在建筑风 格和宣传上高起点高标准，以相对高端的包装增强市场影响力，提高吸 引力和提升性价比 ㈡商业产品 商居体的集中式单体建材家居市场 项目的建筑规模外立面层高和业态定位都决定了商业部分是当阳 乃至周边县市唯的集中式大市场 在规划上适应当阳建材行业发展的同时，具有定的前瞻性和引导 性，引领当阳及周边建材家居市场向更高级更集约化的方向发展 项目功能定位 投资居住经营办公消费五位体 投资因为建材家居市场的带动，项目片区具有较大的升值潜力，商 铺商住住宅小区住宅等都具有较高的投资价值 居住小区住宅和商住住宅都具有此功能 经营建材家居市场约个商铺，为业内提供最佳的经营场所 办公商业建筑的配套住宅，兼具办公功能 消费站式的家居建材市场，为当阳及周边人民提供了家居装修的 最佳消费场所 案名 总案名帝旺星城 商业部分帝旺建材家居广场广告发布 地块围墙全部圈建完毕，工程开始启动 售楼处选址筹建装修完毕 销售人员销售物料，销售宣传资料到位 期开盘及强销期年 第批单 位还建 确认开盘期媒体宣传及营销方案 预售许可证到位 销售法律文件到位，销售价格体系确认 强势的媒体宣传 二期 二期招商期三期认 筹期 年月 年月 第批单位 商铺分割及业态规划方案确认 期住宅基本封顶，二期工程开始启动 招商团队招商宣传资料到位 同步进行期单位的销售商业销售的认筹登记三期住宅单位的认筹登记 工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备条件 三期 三期第次开盘及 强销期 年 第批单位 套商铺 三期住宅完成地面三层的建设，预售许可证到位 三期销售推广策略及价格体系确认 专业的商铺销售人员到位，商铺的预售许可证到位 强势的媒体推广 销售法律文件相关销售物料到位 同步进行商业招商第批认筹登记 三期第二次开盘及 强销期 年 第批单位 商住， 套商铺 前期商铺招商工作不间断进行，积累定的客户资源 商住部分预售许可证到位 开盘期的强势推广，淡季的相关优惠政策确认 销售法律文件相关销售物料到位 同步进行招商第批住宅的平销第批的认筹 三期第三次开盘及 强销期 年 第批单位 剩余单位 套商铺 优惠活动方案开盘方案销售方案的确认 第批住宅单位预售许可证到位 工程进行完毕 同步进行外地招商各批剩余楼盘的清盘 五价格策略 住宅单位基准均价的制定 当阳各在售楼盘销售均价 项目均价核算表 项目名称锦绣江南玉墅林风关公文化园天泽园 在售均价 交易情况修正 交易时间修正 区域因素 区域商服繁华 程度 区域交通便捷 程度 区域公共配套 设施水平 区域基础设施 状况 区域环境质量 区域社会环境 个别差 价差如顶层作为复式，则的参考价差为元 楼层顶