假区和现 代生态旅游区的条件十分优越。 库区周围青山秀水，山地和水体交错有致，自然契合的山水景观 格局为旅游发展发展提供了良好的基底背景山体水域构成了良好 的区域小气候，有利于开展旅游休闲度假活动山水相依的景观视野 为该区域开发建设提供了丰富的景观资源。 二人口与社会经济概况 根据高明更合镇历年人口统计资料，项目区域范围内男女比例基 本平衡。近年来，高明的经济建设有长足发展，有了定工业基础， 已初步建立起以工业为主导的经济体系。项目区域范围内第三产业基 础薄弱。但总量质量不断提高，呈快速健康发展态势。 现已建成批休闲度假设施，如更楼深埗水库云春山庄，房地产业社区服务业商业物流和通讯等有新的发展。整体呈现以第二产 业占主导第产业薄弱第三产业逐年攀升的经济结构形态。 三公共服务设施条件 目前项目区域内尚无旅游度假服务接待设施社区商业服务业 配套严重不够，农村文化设施不健全，村民生活不方便。 四市政公用设施情况 更合镇现有更楼水厂合水两家自来水厂，水厂日供水能力分别 为万日和万日，由于水厂规模相对较小，处理工艺 简单，规模较小，不能满足发展的需求，无污水处理厂。 现有变电站仅有合水变电站所，电力电信设施不能满足 发展的需求。 项目区域内缺少污水处理和垃圾处理设施，且供水燃气供电 能力有限，不能满足未来快速发展的要求。 五建筑情况 项目区域内的民宅建造年龄多为年，比较陈旧。建筑结构 分为平房与低层楼房两种，其中，平房与低层楼房参半，质量较差， 而且居住环境不好。 六土地利用情况 用地构成项目陆地总面积为公顷。其中未利用地居多，其次是林 地村镇建设用地占地较少。水域主要由深埗水库区关联水域组成， 总面积公顷。 土地利用情况 深埗水水库周边地势平缓，以平地和低矮丘陵为主，在地形条件 和现状发展看，可用于旅游及相关配套环境的范围不包括水面超 过公顷，用地条件充足。高明区工业和城市市场机遇好 自国家对传统节假日进行调整后，人们的法定节假日增多，加 上周末，年的节假日有天。因此，人们外出休闲度假的时间也 就越来越多。另方面，随着社会经济的发展，人们也越来越注重 享受生活，注重健康与养生。催生了旅游度假产业，深埗水项目在这 样的背景下重新定位规划，会得到飞速的发展。 目录 第章项目背景 项目地理位置 二项目交通背景 三项目现有资源条件 自然旅游资源条件 二人口与社会经济概况 三公共服务设施条件 四市政公用设施情况 五建筑情况 六土地利用情况 第章项目区域社会经济 高明区社会经济情况 二高明区的产业发展情况 三高明区城乡建设情况 四高明区自然资源 五高明地形气候 第章项目建设的必要性 是促进高明绿色旅游崛起发展战略实施的需要 二是丰富高明旅游产品品种的需要 三本项目是提升高明旅游综合效益的需要 四本项目是巩固和拓展高明旅游市场的需要 五本项目是广东中旅自身发展的需要 第章项目开发条件分析 主要优势 相对交通区位优势 二环境气候优势 三有相当潜力的山水旅游资源赋存优势 四宜游宜商宜居的城市环境优势 五政策优势 六资源适合现代旅游发展趋势 二主要劣势 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资源条件相对不足 二旅游产品策划和建设品味不高 三旅游服务配套设施相对缺乏 四缺乏标志，旅游印象不深刻 五市场营销费用大 三机遇 城市快速发展 二区政府高度重视发展旅游产业 三周边景区发展为深埗水项目完成了定的市场培育期 四旅游市场机遇好 五可持续发展条件好 四主要威胁 工业建设压力 二省内旅游竞争激烈 三营销依赖性大 四小结 第章项目建设方案 主题定位 运动休闲 二度假休闲 三乡村休闲 三生态休闲 二发展思路 三战略定位 四建设规划 条景观中轴 二四个主题核心。,五不可抗力风险对策。, 第章社会效益评价, 第章结论和建议, 第章项目背景 项目地理位置 项目地理位置处于佛山市高明区更合镇，省道和县道 交叉处，是佛山市与粤西联系的主要通道，也是佛山市承东启西的 西大门理想的区位。 项目至高明中心城区荷城公里，北接高要市，南邻鹤山市， 西连新兴县。有省道广高线纵贯镇内，是佛山连接粤西的重要通道， 也是佛山市的西大门。 更合镇至佛山市区约公里分钟车程距广州约公里 分钟车程江门公里肇庆公里，与深圳香港澳门等的距 离也都在公里左右小时航程即可。 显而易见，地处珠江三角洲发达地区与粤西南次发达地区结合部 的更合镇，具备了区域发展承东启西左右逢源的区位优势。 二项目交通背景 高明区更合镇的道路基本结构为两横两纵结构，两横为 更合大道纵段及合和大道横段两纵为 高铜公路纵段广双合公路接纵段，道路交通骨架基本 形成，但尚未形成完整的全区路网系统。 目前项目内未能形成自己的交通系统，过多地利用过境交通，没 有独立的大型公共停车场。 对外交通，现主要是省道广高线西起新兴县直穿高明西联 三水区，省道高铜线西起高要市，向东直到白石后转向南连接 鹤山市。广明高速公路的开通为深埗水项目的开发创造了极佳的机 遇。 项目内部交通方面，道路等级低，路网密度小，路面状况差，亟 需改善。 三项目现有资源条件 自然旅游资源条件 高明地处珠江三角洲西部边缘，长夏无冬，春秋相连，阳光充沛， 气候温和而湿润。全区总面积为平方公里。水库众多，水质 良好，森林资源丰富，风光如画，十分适宜旅游，素有西江明珠 之称。 更合镇四面环山，具备了天然的外部生态环境，配合深埗水库区以良好的青山绿水为主体的内部生态环境。这种内外俱佳的生态环境 为深埗水库建设成为生态型的体育休闲度假区提供了高标准环 境平台。 深步水水库及周边地区以良好的自然生态环境与水域风光为主， 特别是在水库形态上，蜿蜒的岸线形成了多个半岛和岛屿，堪称广东 最美水库。水景资源独特，现状丘陵植被丰富，这样大面积的原生态 的自然环境可以与佛 五总体开发时序部署, 建设周期, 二实施阶段, 第章市场分析与营销, 高明区旅游市场, 二高明区客源市场结构, 空间结构, 二时间结构, 三旅游市场定位, 基础客源市场, 二拓展客源市场, 三机会客源市场, 四市场预测依据,第章首期启动项目及投资估算, 首期启动项目, 具体启动项目, 二启动区用地控制指标, 二投资估算, 启动区投入项目建设成本概算, 二资金筹措, 第章项目经济效益评价, 取数依据, 计算期, 二营业税, 三所得税率, 四折旧年限, 五客源预测, 六价格估算, 二成本估算, 直接成本, 二管理费用, 三折旧, 四销售费用, 五财务费用, 六利润估算, 第章财务评价, 投资回收期, 二内部收益率, 三净现值, 四结论, 第章项目风险评价, 项目风险因素, 项目建设风险, 二市场风险, 三资金风险, 四经营风险, 五不可抗力风险, 二项目风险对策, 经营机制对策, 二风险因素对策, 三市场风险对策, 四项目开发风险对策其是珠江三 角洲游客有的每年来高明游览几次，随着快速交通的日新月异，如果 没有新的亮点将使这部分客源流失。项目的建成可以增加高明旅游新 亮点，巩固和拓展客源市场。 五本项目是广东中旅自身发展的需要 在市场经济体制下，企业的竞争不只是产品技术和人才的竞 争，同时也是资源和形象的竞争，抢占良好的资源建设良好的企业 形象是企业持续发展的重要内容，也是企业不断占领制高点的有力手 段。广东中旅有必要延长企业在旅行社业务车船业务等方面的庞大 资源，给企业带来持续发展的经济效益。为此，广东中旅合作投资开 发深埗水旅游产业园项目对企业自身的发展十分必要。第章项目开发条件分析 主要优势 相对交通区位优势 虽然高明区地处珠三角的隅，和珠三角核心城市的交通联系并 没有优势，但相对粤北粤西粤东些生态旅游资源较好的城市， 其具有定的交通区位优势。高明区离佛山市区的直线距离仅公 里，离广州仅公里，且有高速公路和高等级公路相连接，从佛山 市区到深埗水水库也只有不到小时的车程，而广州市则为个半小 时左右，也就是说，高明位于广佛肇经济圈个小时车程范围内，可 见其区位交通条件的优越。 不仅如此，高明区的交通区位正形成珠三