建筑，间是木式建筑另外的间是三人房，当中的间 是混凝土式建筑，间是木式建筑。 本项目计划在度假屋区的建设上采取滚动式的开发模式，初期先行建设间双人房其 中间为木屋和间三人房其中间为木屋，提供个床位，剩余的部分为 间双人房其中间为木屋和间三人房。剩余部分的设计和建设安排将视乎游客需求 和市场状况的变化以及本项目的经营情况而决定，如无特殊情况将于对外营业后的第二年末 完成建设。 水塘区 农庄共有三处水塘，第处规划建设成为垂钓区，计划同时放养至尾鱼， 在水塘南面建设条木制钓鱼廊，可供人左右同时垂钓。第二处水塘主要作为鱼类养殖 区，此处可同时放养尾鱼。第三处水塘将作为项目预留用地，仅投放千多尾鱼来保 持水体生态环境即可。在水塘所投放的鱼类品种主要为普通家鱼，以上所养殖的鱼主要是供 应给农庄餐厅，若有多余部分才供应给本地市场。 休闲运动区 休闲运动区规划建设游泳池篮球场和羽毛球场各个，游客在这里做运动，可以在 自然清新的环境中享受着健康的乐趣。另外需要建设些拓展训练设施，以吸引单位团队前 来开展拓展训练活动。在休闲运动区的西北部还将建设个烧烤场，提供个烧烤炉，给游 客提供亲朋聚会或体验烧烤野趣的场地。 茶趣园区 茶趣园区选在村民已有的茶园，规划以种植白茶和红茶为主，保守预计茶趣园区的平 均每亩年产量为斤左右。在茶趣园区将建设个木制茶艺亭，供游客亲自到茶园采茶后自 制品尝，让游客在这山水田园之间感受着茶香带来的高雅情趣。 蔬菜瓜果园区 蔬菜瓜果园区选在村民种植蔬菜之地，为保持原有特色以及节省初期投资，此区只须作简单 修整即可。该区将根据时节土壤特征以及游客的喜好选择不同品种的蔬菜和瓜类来种植， 在种植过程中，仅使用天然肥料，不使用农药化学肥料，以保证蔬菜的新鲜和自然。由于 采用绿色无公害的种植方法，绿色蔬菜区的平均年亩产量保守预计为斤左右。绿 色蔬菜区的蔬菜主要供应给农家餐厅，另外也可以提供给游客到田里厅食用游客采摘和供 应市场部分 ， 茶叶游客采摘和供应市场部分 垂钓设备出租收入， 果园内任摘任吃入场费收入， 游泳池入场费收入， 烧烤炉出租收入 大会议室出租收入 小会议室出租收入 其他特产销售及超市销售收入， 合计 第章项目概况 项目简介 项目背景 随着我国经济的发展和人们生活步入富裕，现代人更注重生活质量的提高，旅游业也随 之蓬勃发展。而近几年来，城市居民特别是中产阶层，渐感都市生活的压力，他们希望工作 之余能以保持平和宁静的态度来感受生命的快乐和幸福，休闲旅游因此也更受到他们的亲 睐。休闲旅游为他们提供了逃离常规和充满压力感的环境以及寻求身心恢复的机会，这种旅 游方式已逐渐成为我国旅游消费的主流和旅游发展的重要方向。 广东省作为全国的经济强省，更是具备发展休闲旅游的经济基础与市场需求，特别是珠 三角地区，人们对休闲旅游有着日益增长的巨大需求。广州的些县级城市，例如增城从 化，拥有丰富的生态旅游资源又毗邻繁华的市区，更是面临着发展休闲旅游的重大机遇。 近几年来，增城市政府利用当地得天独厚的生态环境大力发展旅游业。高滩温泉大丰 门漂流白水寨风景名胜区等旅游景点吸引着越来越多的游客，以其独特的自然资源优势成 为人们休闲旅游的绝佳去处，而白水寨风景名胜区更成为广州市乃至广东省对外宣传的张 旅游名片。休闲旅游方式主要有休闲农业温泉休闲和运动休闲主要是漂流。休闲农业 是休闲旅游业种新的旅游产品，可让旅游者亲自参与亲身体验农业活动。增城市现有的 旅游景点主要提供温泉休闲和运动休闲的旅游，缺乏重视休闲观光人员参与性的休闲农业旅 游，少有的些农家乐的档次也是比较低，没有形成休闲农业的条龙式旅游服务， 项目正好弥补了这市场空白。 项目是在广州市增城派潭镇高滩村建设的个休闲农庄，主要利用白水寨优越的生 态环境，天然的瀑布景观以及周围的山水资源，建设个融农事体验自然观光休闲度假 于体的综合性的旅游场所。该农庄位于白水寨风景名胜区西北面，附近有大丰门漂流。虽 然靠近两个已经进入成熟运营期并享有良好声誉的的旅游景点，但是这两运营管 理，通过营销组合策略的实施，配合良好的服务，进步扩大知名度和提高市场占有率。独 立式度假屋第二期建设工程根据市场的需求在年底前逐渐完成建设。 第二阶段为项目成熟运营期，从年初至年底，共年左右该阶段要通过做好项 目的运营管理，保持并进步提高市场占有率，把休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳 品牌，使休闲农庄在主要目标市场中成为游客首选的休闲度假目的地，籍此为股东带来 非常丰厚的回报。 第三阶段为项目持续运营期，是在年及以后。该阶段需要继续做好项目的运营管理， 提升项目的持续价值，为股东带来持续回报。 项目市场规划 广州市百多个旅游景点中，以现代建筑历史怀旧景点游乐场所公园等观光娱 乐运动型旅游景点为主，虽然近几年也兴起了些休闲度假型的景点，但仍远远不能满足市 场的需求，而且这些休闲度假旅游景点主要是运动休闲和温泉休闲，以农著称且与农事 体验有关的旅游产品却不多。此外，项目也具备其独特的优势第，休闲农庄拥有 宁静清新优美的自然环境，依山傍水，四季常绿，清翠怡人，与大自然完全零距离第 二，休闲农庄可以与周边的冬季温泉夏季漂流形成协同效应而带来大量的客源。因此 本计划书将项目的市场竞争战略定为差异化的市场竞争战略，即令项目整体品牌和产品与 竞争对手有较明显的区别，形成与众不同的特点而获得竞争优势，同时将经营战略为增长型 战略。 由于休闲农庄毗邻繁华的广州市区，本计划书选择了珠三角地区以休闲度假旅游 为出游目的中产阶层的市场作为项目的主要目标市场，而般收入阶层会议市场为 次要目标市场。 根据目标市场的特点，本计划书把项目的市场定位定位为高价值中等价格把项目 的功能定位为项目是个以度假型休闲农业为主要特色，集农事体验休闲娱乐住 宿餐饮商务接待特产购物为体的综合型休闲农业旅游项目。 项目建设与运营规划 农庄园区设计方案 根据项目的发展规划与市场定位，休闲农庄的园区设计有九个功能区域，分别为综 合服务区度假屋区水塘区休闲运动区茶趣园区绿色蔬菜区果园区家禽区小 山丘区。 综合服务区 综合服务区位于农庄东北面，旅游景点与 项目的旅游类型不同，白水寨风景名胜区以自然观光为主，而大丰门漂流又具有明显的季节 性，可以说这两个旅游景点不会与项目形成较大的竞争，甚至可以带动项目的宣传 与发展。 项目发起 广东省房地产有限公司正是看到了珠三角地区休闲农业的巨大发展潜力，计划与 旅游有限公司合作成立休闲农庄有限公司，共同开发休闲农庄项目。农庄所在地的 村民认可本项目的前景，拟以土地年租赁期作价入股的形式参股休闲农庄有限公司。 广东省房地产有限公司成立于年，是在香港注册的专业房地产开发公司，主要 从事房地产投资开发和物业管理业务，该公司与广州市增城县政府具有良好的合作关系。 房地产开发不仅是资金密集型的，而且还是具有较长周期风险性的业务。作为个民营房地 产企业，该公司开始尝试业务的多元化，多元化发展它可以让企业现金流尽快得到个平衡。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 同时，该公司与当地政府的良好关系可为项目提供有利的发展条件。 旅游有限公司成立于年，是华南地区规模较大，实力雄厚，享有极高美誉度 的旅行社，现已在广州市内拥有多家营业点，在全省有多家营业网络遍布珠三角，构建 了华南地区完善的销售网络，将来可为项目的营销带来优势。 休闲农庄有限公司属于有限责任公司，计划注册资本为万元，其中的万元 资金计划向风险投资者融资。休闲农庄有限公司将全面负责项目的开发与经营管理。 战略规划 项目发展规划 项目的发展规划是为公司的目标服务的，它使公司的目标落实到具体的工作中，使公司 的经营运作得以循序渐进地开展。公司的总体目标是用年左右的时间将项目打造成 个以度假型休闲农业为主要特色，集农事体验休闲娱乐住宿餐饮商务接待特产购物 为体的综合型休闲农业旅游项目，实现公司价值和股东价值的最大化。围绕公司的目标， 项目的发展规划分为三阶段。 第阶段为项目建设导入期，从年初至年底，共年左右该阶段计划在前个月 内，完成农庄除独立式度假屋第二期建设工程外的所有基础设施和旅游服务设施的建设，并 开始把项目的品牌和产品导入市场。第至第年即年至年，做好项目的的收益率 经过测算，本项目的内部收益率为，远大于项目资本成本，而修正 的内部收益率为，两者均高于资本成本，说明项目经济效益良好。 项目的动态投资回收期 动态投资回收期弥补了静态投资回收期没有考虑货币时间价值的不足，以投资项目净现 金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间，计算公式为 上年累计净现金流量的现值绝对值动态投资回收期累计净现金流量的现值出现正值的年分数出现正值年份的净现金流量的现值 经过计算，本项目的动态投资回收期为年，低于本项目投资者期望的回收期年 左右，项目的投资安全性比较高。 第四章项目的风险定量分析 第四章对项目的财务效益分析反映出该项目具有良好的经济效益，这是在各个变量都处 于正常估计状态时的结果，但是任何投资都存在风险，项目风险源于任何项目都存在不确定 性，旦发生会影响项目的运营与成败。因此，本章对该项目进行风险的定量分析，以便更 全面地反映项目的财务效