在着 严重的安全隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进步恶化。再者， 三角花园范围内有加油站座，消防间距严重不足，就像定时炸弹 样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。 该项目将完成该片区的征地拆迁，并建设万平米建筑物，环 境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在 的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活 质量，项目建设非常必要。 二是提升城市形象的需要 项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象的 重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧杂 乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻 碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象， 阻碍城市发展。该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化 环境打造整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文 化，塑造城市个性，打造城市品牌，提升城市形象和核心竞争力，从而使 走上可持续发展的道路。 三是缓解政府拆迁压力的需要 该片区占地面积亩，但居民楼办公楼汽修厂加油站 食堂等建筑物总面积将近万平米其中职工宿舍约多平米。 由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津，原市政府曾给予该 片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。 该项目由重庆有限公司承建，项目所有拆迁安置费由该公司 承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁 管理工作中需要破解的难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓 思路，创新模式，心系百姓，为今后拆迁管理工作提供了有 益的借鉴和启示。 四是社会安定团结的需要 长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产 环境脏乱差，且安全隐迁面积约平米，其中住宅平米，非住宅 平米。 二新建规模 总建设工程方案综合技术经济指标 序号项目计量单位规划要求指标数值所占比重备注 规划建设用地 二居住户套数户套三居住人数 每户按 人计 四总建筑面积 其中计容积率建 筑面积 五按功能性质划分 住宅建筑面积 商业面积 六 按地上地下部分划 分 地上建筑面积 地下车库建筑面积 七停车泊位辆 地面 地下 八容积率 其中奖励容积率 九建筑密度 十绿地率 第章总论 项目概况 项目名称三角花园片区旧城改造项目 二建设地址重庆市三角花园片区 三项目业主重庆市有限公司 四企业性质 五法人代表 六业主地址重庆市三角花园片区 七投资总额及资金筹措 本项目总成本费用万元，其中开发成本中的土地费用 前期工程费用基础设施费用建筑安装工程费用开发期间税费 不可预见费，共计为万元。开发费用中的管理费用财务 费用销售费用共计为万元。 资金筹措方式为企业自有资金银行贷款分别都为 万元，各占。 八建设内容及规模 主要建设内容为商住建筑，项目占地面积平方米，建筑 面积平方米。配以环境绿化道路及水电气综合管网等公 建设施。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,十建设工期 项目建设年限为年。从年月到年月。 二项目业主简介 重庆有限公司位于重庆北部区域中心城市区号， 公司占地余亩，拥有固定资产余万元。公司主要经营业务有 客货运输，出租车运输汽车加气站，液化石油气充装站， 环保餐具生产汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董 事长务实求新公司以诚信经营为经营理念，受到社会各界的普 遍好评。 三研究内容 本项目研究内容主要包括如下 项目建设的必要性分析 二项目建设的充分性区认同，提高项 目的市场渗透力和吸引力。 六主要技术经济指标项目相关的技术经济指标如表所示。 项目技术经济指标表 序号名称单位数据 项目经济数据 开发产品投资含利息万元 资金筹措万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 总成本费用万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 财务评价指标 投资利润率 投资净利润率 第二章项目建设背景和必要性 项目建设的背景 是座历史文化古城便捷畅通之城宜居山水之城创业 兴业之城开放发展之城。目前，正围绕中国知名旅游城市重 庆区域性中心大城市重庆最美丽城市三大奋斗目标，实施富强 美丽平安德润四大战略，抓好发展与民心双 十工程，推进百个重点工作项目，努力走出条具有时代特征 特色的发展之路。三角花园片区项目拆迁地块处国道旁，是 北大门，是城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直 接影响到城市招商引资及社会经济发展。 三角花园片区改造项目是由重庆市重庆有限公司 投资承建。该公司成立于年，更名前为原县搬运公司，系 中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工 人数最多时达余人，公司办公室客运站汽修厂原来设在塔 耳门繁华闹市区，年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至 三角花园，并同意征地亩作为公司的生产经营和办公用地。 地界以东以七水库流水为界，西以国道线渝南公路出城方向左 侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还 招用了因征地而必须安置的农转非工人名。征地完成后，公司在 三角花园先后修建了办公室汽修厂客运站职工宿舍食堂等 万多平米的生产生活用房。随着城市建设步伐的加快，三角花园片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差存在严重安全隐患 等，需要亟待解决。 二项目建设的必要性 是消除安全隐患的需要 由于江城公司员工较多，过去经济条件差，析 三在项目规划方案基础上，编制项目建设方案 四围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本 单元进行估算 五为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合 理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最 小化 六在项目效益评价含经济社会环境评价等方面的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。 可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析论证，得出 合理正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开 展下阶段工作的基础。 四报告编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划 纲要 二重庆市国民经济和社会发展第十个五年总体规划纲 要 三中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康 社会步伐的决定 四区国民经济和社会发展第十个五年至 年规划纲要 五建设部房地产开发项目经济评价方法以及国家发改委 关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 六国家发改委批准出版的投资项目可行性研究指南 七本项目适用的其他国家及地方标准规范法规 八业主提供的相关资料。 五简要结论 投资环境分析目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。 二目标客户城区及周边乡镇的中高层消费群 三价格定位按建筑面积计算，住宅部分均价为元平 方米，商业部分均价为元平方米，车位为万元个 四财务方面项目总投资万元，销售收入 万元，税前利润为万元，扣除所得税后利润为万元。 项目缴纳的销售税金及附加为万元，所得税为万元， 合计交缴纳税金万元，该项目建成后，稍有盈利，投资利润 率为，税后投资利润率为，项目税后投资回收期为 年。 五风险状况项目抗风险能力般，企业所面临的财务风险 和市场风险较小。 六营销策划突出配套彰显景观强调社华蓥山区因 海拔高度的升高和山谷冷暖空气交替的结果，气温随之下降，成为境 内的低温中心。整个市境常年平均风速小，水蒸气不易散失，形成湿 度大，气温较高。境内的风向和风速也是随地形变化，三江沿岸多顺 河风，山区则多顺槽风。 多年平均气温为度，年之中以月最冷，为度，多年 平均年降水量毫米。境内的东部山区降水量偏多，西部地区 偏少。由于受太平洋东南季风和北印度洋的西南季风交汇影响，造成 秋冬春三季天空云层多，雾日持续时间长，阳光难以直达地面，致使 处于全国少日照的中心区。且时间分布不均，月日照最多，冬季 则最少。 交通条件 公路。市等级公路达到公里，其中高速公路 公里，国省道公里，农村公路公里建立城乡交通快畅系统二级公路乡镇覆盖率。 铁路。两纵横联铁路建设，两纵是襄渝铁路 和兰渝铁路，横是遂渝铁路，联是盐双运煤铁路专用线。 干两支重要港航运体系。十五期末，渠化 嘉陵江渠江涪江三江航道公里，初步形成干两支航运 体系初步建成重庆五大重要港之的港，为在远期把打造 成为合遂南广经济圈航运中心打下坚实基础。 施工条件 项目地块场地拆迁平整后，需要进行定量的土石方挖填以及异 地弃土运输周边交通道路条件好，利于施工机械建筑材料的进场 水电气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的 施工条件较为有利。 环境保护条件 项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均 按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水废气噪声等符合 国家污水废气噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场 址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。 综上所述，该项目拟建地的地形地貌地质能源交通和通 讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套条件良好。二项目地块分析 项目优势分析 区位优势 本项目在逐渐旺盛起来。另 外，近日国务院消息，国家发展改革委员会正式批准我市为全国统筹 城乡综合配套改革试验区，即中国第三个特